苏园小区位于房山区良乡板块内。良乡板块东临大兴区，北接长阳板块，西靠阎村板块。

板块内交通便捷，有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过；房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站，极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设，良乡的发展迎来新机遇。

相比较长阳板块，良乡板块发展较晚，早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型，板块内楼市热度也逐渐提升，相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕，是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类：一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房，典型代表有紫汇家园、鸿顺园等；另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。

板块内的配套发展目前相对成熟，比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面，目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区，休闲资源方面，有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院，还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。

作为房山新城的良乡组团，良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多，其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面，近7个月来，良乡板块房价处于平稳增长的趋势，但低于房山区均价。

2011年以来，良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一，从住宅用地供应数量上看，在房山区内高于热门板块长阳。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2017年来，良乡板块共成交九宗住宅用地，其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块，该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中，后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著；2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地，该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下，目前该地块还没有进一步的开发动态。

而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息，2021年良乡板块暂无待入市地块，不过良乡目前在售新房还是比较充裕，对板块内二手房价格也会造成一定影响。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》良乡板块落实“科技创新中心” ，规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区，充分发挥科技人才资源优势，有序引导高端要素集聚。

建设科技金融创新转型发展示范区，建设北京中关村国家创新示范区房山园区，充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势，实现与创新经纪人的高位对接，构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中，良乡组团主要承担科技研发与转化功能。

塑造文化产业园区，吸引文化创新人才，以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地，加快推动文化与科技融合，打造文化科技创新集群。

1、小区楼栋以板楼为主，且房屋多为南北朝向，采光通风条件好。

2、小区所在位置交通便利，距离地铁站和公交站都比较近，日常通勤十分方便.

3、小区内部配套成熟，不用出小区就可以满足业主日常生活需求，生活方便快捷。

4、小区均价低于良乡板块的平均价格，且主力户型多为小户型。。

5、小区物业费较低，降低了居住成本。

幸福里APP显示2021年8月，苏园小区的挂牌均价为30520元/㎡，环比7月份下跌了0.20%。

该小区2021年8月，在幸福里APP挂牌房源有16套，占全部房源的2.46%。

从近7个月的价格走势来看，苏园小区的房价比较平稳，涨跌幅度不明显，价格比较稳定。

具体购房成本方面，以主力户型82m²两居为例，报价250万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为88万，二套首付为150万。

该小区户型有43㎡-64㎡一居、82㎡-93㎡二居、91㎡-130㎡三居，主力户型为82㎡两居和91㎡两居。

小区内的一居主要分布在5号楼和7号楼。

小区内的7号楼、8号楼、9号楼、10号楼，19号楼临近街道，路上车辆来往，会有一定的噪音污染情况。

7号楼-9号楼为东西向排布，采阳、采光、通风、私密性会受到一定影响。

5号楼、6号楼、16号楼处于小区中间位置，远离街道，靠近小区中间的绿化，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源，建议优先选择5号楼、6号楼、16号楼。

小区主力户型面积较小，且小区房价低于良乡板块的均价，总价较低，适合刚需人群选择。

小区绿化率较高，环境优美，内部基础设施完善，适合对小区居住环境要求比较高的人群。

小区周边交通配套完善，离地铁站和公交站都比较近，适合周边商圈工作的人群或地铁线房山线沿线的工作人群。

截至2021年8月，幸福里APP上显示良乡商圈在售新房有京西印玥、中海京西里、北京华发中央公园、天恒水岸壹号、首创伊林郡等。这里选择距离小区1.2公里的中海京西里和距离小区4.6公里天恒水岸壹号与苏园小区作比较。

其中，中海京西里是北京中海兴良房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，主要以别墅为主。在售户型目前有75㎡的两居，目前售价40837元/㎡起，总价最低351万。从总价和购房人群角度来看，中海京西里在良乡商圈属于较高档社区，房价更高，该项目比较适合资金充足且对生活品质要求比较高的用户选择，苏园小区更适合刚需用户。

天恒水岸壹号是北京乐活城置业有限公司建造的高端住宅项目，在售价格为45000元/㎡起，在售户型主要有81㎡的两居和91㎡-95㎡的三居，该小区房价与苏园小区相差较大，天恒水岸壹号项目属于高档社区，更适合资金充足想要改善居住需求的用户，苏园小区更为适合刚需用户。

良乡商圈有较多建成多年、内部生活氛围醇熟的小区，这里选择与苏园小区价格相近的蓝爵公馆和海逸半岛做对比。