华侨公寓小区位于甘家口板块。甘家口板块整体位于西二环、西三环之间，北至车公庄西路，南至永定河引水渠，西至西三环中路，东至三里河路；板块北侧是紫竹桥商圈，南侧隔玉渊潭公园与公主坟东、军博商圈相望，东边是西城区阜成门商圈。

板块内交通便捷，西三环中路和阜成路纵横交错，地铁9号线白堆子站、地铁6号线花园桥站、可以实现双轨换乘白石桥南站，以及2020年12月底开通的16号线甘家口站均汇聚在板块内，极大方便了板块内居民出行。

甘家口商圈紧邻西城区，承接了海淀和西城商业、政治、金融三大区域的住宅和办公需求，板块热度一直处于较高的水准。随着板块内的土地使用殆尽，目前板块内的住宅格局基本定型。根据小区的建成年代和商品属性，板块内的住宅大致可以分为两部分，一部分是2000年前建成的以建设部大院、中国纺织部大院、工商大学家属院为代表的已购公房社区，另一部分则是以中海馥园、增光佳苑为代表的商品房社区，截止2021年6月，板块二手房均价在11万-12万之间，个别高端小区的二手房均价在17万/㎡+。

作为北京最早的楼房建设区域之一，甘家口商圈内部胡同少、楼院多，部委大院家属楼错综排列，联通西城区百万庄社区一起，形成了京西一带独特的大院文化生活圈，内部配套教育、医疗、生态、商业等设施齐全，数量虽少但资源优质。

教育方面，板块内有北京实验学校（小学部、初中部、高中部）、首都师范大学实验小学（南校区）、海淀区实验小学（阜成路校区）等，首都师范大学东校区、北京工商大学、中国劳动关系学院三大高等院校聚集于板块内。

医疗方面，解放军总医院第六医学中心坐落于板块南部，该医院在1994年首批获评军队三级甲等医院。

生态方面，板块最南部为4A级景区玉渊潭公园。

商业方面，板块内有一处甘家口大厦，大厦本体建成已有60年之久，2019年升级改造之后由曾经的居民娱乐中心转型为社区生活中心；光耀东方中心内有美食花园食宝街。

甘家口商圈临近北京各大部门机关的聚集区三里河，板块内部产业相对较少、国企机关单位众多，如中国水电水利科学研究所、北京市生态环境局、中华人民共和国住房和城乡建设部、中国航天科技集团公司等。

商圈内的居住人群以机关部委退休职工居多，还有很多在机关单位、国企、央企工作的高等教育院校毕业人才落户于此。

价格层面，近6个月来，甘家口板块房价处于平稳增长的趋势。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，甘家口板块由于开发早，已经多年没有新地块入市。住建部官网信息显示，2020年、2021年海淀区的主要供地主要集中在西北五环外的西北旺、树村、苏家坨镇、四季青等区域，地块价值受到市场的认可。

2021年5月26日，融创以57.3亿元+20%政府产权份额摘得海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块，溢价率约2.5%，11.2万元/㎡房价上限；同日，融创以63.7亿+20%政府持有产权份额竞得海淀树村棚户区改造B-1北地块，可售住宅楼面价68961元/㎡，溢价率2.58%。

甘家口板块位于西三环边，几乎无地可售，未来海淀区地块出让还是以西北五环、山后区域为主。

海淀分区规划（2017-2035年）信息显示，海淀区的功能定位是具有全球影响力的全国科技创新中心核心区、服务保障中央政务功能的重要地区、历史文化传承发展典范区、生态宜居和谐文明示范区、高水平新型城镇化发展路径的实践区。

从板块所处位置看，甘家口商圈地处长安街及其延长线首都功能走廊辐射范围内，未来的发展目标以强化政务服务保障为主，注重疏解减量提质。

1.地理位置优越。小区处于西二环与西三环之间，北侧是紫竹桥商圈，南侧隔玉渊潭公园与公主坟东、军博商圈相望，东边是西城区阜成门商圈。商圈成熟，发展完善，可满足购房者多样需求。

2.车位充足，停车方便。小区是地上停车位，车位比1:0.9。单元门前、楼栋围墙、街道临街也可停放。

3.交通便捷。距小区350米处有地铁6号线花园桥站，从金安桥开往潞城，本站为花园桥，从小区步行约7分钟到达。地铁6号线和地铁9号线的换乘站白石桥站距小区950米，从小区步行约15分钟到达，地铁6号线可到达田村、慈寿寺等地。500米范围内有9个公交站。最近的公交站老虎庙仅150米。

4.周边配套完善。具有成熟的商业圈，邻近大型商超；医疗设施完备，中西医院药房都具备。包含多个景点，娱乐设施、运动设施丰富。

截止2021年8月，该小区参考挂牌价格为111076元/㎡，环比上升0.13%，小区整体的价格呈上升趋势，除了3月-4月价格的大幅度上浮以外，其他月份上升趋势较为平稳，稳步上升。整个甘家口板块的房价呈上升趋势。小区处于西二环、西三环之间，地理位置优越，并且板块内没有在建小区，没有新楼盘对二手房市场造成影响，所以均价高于本板块均价，呈现一个稳步上升的趋势。

该小区挂牌房源房型主要为大户型，以三居室为主，其次还有两居和四居。户型面积为96㎡-159㎡，售价在1000万-2200万之间。

具体购房成本方面，拿在售的159㎡四居室为例，报价1800万，参照北京市现行普宅+非普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套为40%、二套首付为80%。该房源为非普宅，即首套首付为720万，二套首付为1440万。

因贷款额度和税费都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，因此上述例子仅供参考。

小区户型多为大户型。多为三居室和四居室，以及部分面积大的二居室。房间为南北朝向。这里选择96㎡的两居室和159㎡的四居室进行分析。

小区仅有两栋楼，属于小型生活社区。房屋都是南北朝向，通风好，采光佳。

1.小区住户少，只有两栋楼48户，比较安静，睡眠环境质量高，适合追求安静居住环境的人群购买。

2.附近邻近多个写字楼，上班快捷，职工可以考虑购买。

3.附近游玩景点多，娱乐设施丰富。有游乐园、剧院、电影院、运动健身场所等，也可满足年轻群体的需求。

小区所在的甘家口商圈没有新开发项目，新房资源比较匮乏，因此选择了两个商圈距离较近且有在售新房的香山一号院和颐和金茂府两个小区进行比较。两个小区距离华侨公寓都为10公里。

增光佳苑与建设部大院与华侨公寓属于同一商圈且之间距离较近，周边配套设施比较相似，故选择增光佳苑小区、建设部大院与小区进行比较。增光佳苑距离小区1.5公里，建设部大院距离小区1.9公里。