新华大街商圈位于东五环和东六环之间，商圈西侧紧邻北苑商圈；东侧包含运河商务区，与武夷花园商圈、北京市政府隔河相望；北侧是北关商圈，以通惠河为界；南侧是果园和乔庄商圈。

北京市政府东迁之后，重新调整了产业布局，新华大街商圈也转变成了纯生活居住区，是通州主要居住区域之一。居住人群以通州本地人和退休企事业单位职工为主，商圈内老破小社区众多，大多是原来的国企宿舍和公房。商圈内生活配套完善，生活气息浓厚，但居住条件较差，客厅小、厕所小、厨房小，三小问题突出。

新华大街商圈内有八通线和6号线两条地铁线，八通线可无缝接驳1号线，6号线则平行于1号线北侧，到达国贸很方便。新华大街商圈北侧紧贴通燕高速，东连河北廊坊燕郊，西接北京朝阳区，东侧可上东六环路，西南侧有广渠快速路出入口。交通网密集，出行非常便捷。

商圈内的医疗资源有京通医院、中西医结合医院和潞河医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院；商圈北侧约1.6公里有北京胸科医院，东北方向约4.2公里有北京友谊医院，两所均为三级甲等医院，医疗资源丰富。

截止到2021年5月23日，幸福里APP数据显示，新华大街商圈主要以二手房为主，商圈内挂网在售的二手房有596套，房龄多集中在15-30年之间。在售新楼盘有7个，其中京澜誉府为住宅盘，可供应大约340套普通住宅；通州富力运河十号、合景中心等6个为商业盘，产品均为商住公寓和写字楼。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是万达商圈工作人群、国贸和望京的工作人群等群体，主要的通勤方向是国贸方向。

据北京市规自委官网显示，通州新华大街商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京土拍中，通州有三块土地成交，成交数据小编整理如下：

第一块是通州宋庄地块，位于新华大街商圈东北方向13公里处，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万元，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于新华大街商圈南边3公里处，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块是 北京城市副中心 1201街区 地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，可售住宅楼面价约4.8万元/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近新华大街商圈，未来产品是共有产权房，政府持有20%份额，最高售价7万/㎡。如果开发商未来以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，而且还是共有产权。相比新华大街的运河明珠家园，其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足，仅剩的优势就是新房的居住体验更佳。所以小编认为，新地块新产品未来入市，对新华大街商圈不会构成影响，一个是共有产权社区，一个是纯商品房社区，各自会走独立的行情。

新华大街商圈东部的通州运河商务区是北京市府重点打造的新城市名片，前面提到的富力中心、合景中心等高端写字楼集群，正是运河商务区核心启动区的硬件设施，这些硬件主要用于承载高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。截止到2020年1月，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

北京市政府迁入通州至今，运河明珠家园所处的新华大街商圈新建了广渠快速路、通运隧道等多条交通干道。商圈内的支线小路均进行了不同程度的拓宽和修缮或维护。通州火车站和乔庄火车站两个车站重新装修，并且开通了从通州到市区的市郊通勤列车。同时还扩建和新建了潞河医院、西海子公园等一大批公共服务场所。另外，通州旧改力度逐年加大，目前南小园西区、南小园东区等一批老破小社区已经旧改完毕。东方生活区等一批小区正在旧改之中。受益于市政府东迁和运河商务落地，新华大街商圈价值板会从居住配套方向转向商务配套方向，价值进一步提高。

1、小区布局好

运河明珠家园有两个布局方面的优势，一是小区的整体南低北高排布，错落有致，线条设计流畅，园林景观自然，小编踩盘的直观感受是小区的融入感特别强；二是依托北运河畔的地理条件打造的河景资源，自然景观作为小区的基因属性，很难被复制。

2、户型设计优

因新华大街商圈老破小社区扎堆的客观原因，运河明珠家园的产品得以脱颖而出。小区主力户型为两居和三居，两居室面积从78㎡到111㎡都有，占比总户数约70%，三居室面积从120㎡到155㎡都有，共280套。 绝大多数户型都是全封闭落地观景阳台和外飘窗 。

3、小区干净卫生

小区物业虽然不够细致，但干净卫生这一点要优于周边的大多数小区。小编踩盘的过程中，看到最多的就是拖布、扫把、抹布等保洁工具。小编检查了6栋楼，包括不同楼层的多处拐角、死角，还专门去看了物业办公室，最后的结论是真的非常干净。

4、交通密度大

出小区大门左转50米是“运河明珠家园”公交车站，右转150米是6号线北运河西地铁站，小区向南1.6公里是乔庄东站。近距离、大密度的交通覆盖可满足通州活动、市内通勤等多种类需求。

5、有成长空间

得益于北京市府东迁和运河商务区建设，运河明珠家园的外部配套从单纯的生活配套升级为生活+商务配套，服务更好，选择更多元，对业主而言，是实实在在的实惠。

2021年5月23日，运河明珠家园目前的挂牌均价是51706元/㎡，总价区间为577万-850万，挂牌均价环比上月上涨1.81%。全网挂牌待售总套数约16套，挂牌率为1.3%，属于较低水平，挂牌房源以两居和三居为主。挂牌率是反映小区置换率的重要指标，挂牌率越低，说明居住群体越稳定，小区价格也就越稳定，不会大起大落，价格趋势呈现是“小坡慢爬”的趋势。这一点从“幸福里”的价格趋势上也能得到印证。

购买成本方面，以98.31㎡一居室为例，报价577万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普住宅，首套首付约为245万，商贷25年，月供约14490元；二套首付约为475万，商贷25年，月供约6343元。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区共主力户型为二居和三居，二居室面积段为78㎡到111㎡，三居室面积段为120㎡到155㎡。除了一些拐角处的异形户型之外，大部分户型都比较经典。本小区属于改善型社区，小编取两个有代表性的改善型三居室户型进行分析。

户型一

本户型为153㎡南北朝向三居室，其优点有六：

1、南北通透设计，利于采光和通风透气，四季居住都舒适；

2、户型较为方正，利于家具摆设，浪费面积较少；

3、卧室布局合理，每个角上一个，家庭成员之间互不打扰；

4、家务动线和会客动线有效分离，不会出现做家务撞车的情况；

5、有独立阳台，便于晾晒衣物；

6、有改造空间，可满足业主灵活需求。

其缺点有五：

1、入户门正对主卧门，开关门时不利于隐私；

2、主卧门在客厅和餐厅中间，有客来访时不利主卧隐私；

3、主卫无窗，不利干燥；

4、客卫嵌在两个次卧中间，有客来访时，非常不利于客卧隐私；

5、厨房1.8米的宽度略显局促。

整体上看，算是一个优质户型，小编给8.5分。

户型二

本户型为126.6㎡南北朝向三居，其优点有六：

1、南北通透设计，全明户型，主卧通透，南北次卧对开门通透，客厅通透，利于通风透气；

2、户型方正，大面宽，大客厅，利于家具摆设，视觉感受好；

3、卧室布局合理，每个角上一个，家庭成员之间互不打扰；

4、家务动线、居住动线、会客动线分离清晰，不会出现撞车的情况；

5、餐客分区、独立阳台、主客卫分离、厨房独立分区，各功能区完善；

6、客厅有充足设计改造空间，可满足业主灵活需求。

其缺点有五：

1、户型设计上，客厅朝北，双卧朝南，客厅常年无阳光，且透气性也不好；

2、主卧与两次卧相连，家庭成员之间会有影响，不利于隐私；

3、北向次卧面积偏小，适合做书房；

4、北向次卧夹在两个洗手间之间，睡眠不好的人会经常被吵醒；

5、入户门和餐、客厅之间无屏障隔离，不利于隐私。

整体上看，算是一个优质户型，小编给8.5分。

由于京哈铁路和地铁6号线噪音和震动的问题，小编建议朋友们优先选择小区中间3、4、7、9号楼，其次选择小区外围的楼栋。想要看河景的购房者，可选择2号楼7号楼正看北运河。

本小区为改善型楼盘，非常适合生活在通州区域的改善置换人群。三口之家可选择两居，家庭成员较多的可选择122㎡以上的户型。在6号线沿线工作的人群也适合购买。

新华大街商圈的新盘比较多，大多数都是公寓和写字楼，可对比的普通住宅盘只有京澜誉府一个，由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三房、四房改善型产品，绿化率30%，车位户数比2.68:1，在售产品面积段为99㎡到139㎡，单价60000元/㎡起，总价594万起。相比运河明珠家园而言，外部配套旗鼓相当，新盘户型略输一筹，新房居住环境相对更优，预算充足的朋友可以考虑京澜誉府。如果必须考虑首付预算因素，则运河明珠家园优势明显。

运河明珠小区周边二手房报价在4.2万/㎡-6.5万/㎡，其中香林郡、武夷花园和运河明珠家园同属改善型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。