学府花园小区位于密云区，密云区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。

一条高速路为大广高速，时速80-120公里/时，双向四-六车道加救援车道，是密云区域居民进入北京城区的主要道路，从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程42公里，至东北五环来广营桥60公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

一个中国历史文化名镇为古北口镇，含特色古镇景区为古北水镇，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。

板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区，中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货，医疗、教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。 重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇，定位为新城综合发展的核心地区，其中，新城集中建设区为密云城区。

产业方面，主要为以科学城引领的创新型产业，承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业，重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。

密云主要居住区集中在密云城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-160㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。 居住人群以密云本地人，内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

2015年起，密云区居住用地土地较为活跃，主要集中在经济开发区、密云新城区域。

2021年5月，首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块，可售住宅楼面价约1.5万元/平方米，溢价率15%，容积率为2%，控高30米（局部45米），未来将建成低密类住宅产品。

近10年中，密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点，吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、一带、 四区”的城乡空间格局。

“一心” ：是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用，逐步完善综合服务功能。

一带：指长城文化带。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

1、小区内配备有基本停车位，非机动车停放点等基础设施，楼层高度较低，生活较为方便。

2、小区在售房源房型较为丰富，有86㎡-130㎡的两居室、三居室可供选择，整体来说交易成本居中，房价平均为24437元/㎡与周边类似房源价格相仿，但相较于周边房源，学府花园小区拥有充足的绿化条件，完备的便民设施，相信居民也可以享受高品质的生活。

3、小区户型好，通过幸福里app的查询目前小区在售房源均为南北通透的户型，得房率高，居住舒适。

4、小区属于密云商圈辐射范围内，周边商场、底商、医疗等配套完善。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源29套，占全部房源的0.09%。小区目前在售均价24437元/㎡，环比上涨0.08%，近六个月小区整体均价高于密云区在售均价；3月份到4月份房价有明显上涨，4月份到8月份略有下降，从目前的情况来看，小区价格基本趋于稳定。

购房成本方面，总价最低为89㎡的两室两厅户型，报价220万。 参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为77万，二套首付为132万，仅供参考，实际首付以银行为准。

学府花园有86㎡-111㎡两居室，89㎡-130㎡三居室。

其中107㎡三居室和127㎡三居室存量较多，故选择小区户型107㎡三居室和127㎡三居室进行分析。

楼栋选择方面9号楼、13号楼临近西门，便于进出，但是临近街道，存在一定噪音干扰，8号楼、15号楼、18号楼位于小区内部，临近健身娱乐设施，适合平时锻炼较多的人群居住，且较为安静。19号楼附近有超市，医院等基础设施，能较好的满足日常生活需要。

1、在售房源均属中等户型，总价中等水平，适合有一定经济水平的购房者。

2、小区附近公共交通不太便利，只有两条公交线路，距地铁较远，适合有私家车的人群居住生活。

3、学府花园小区1公里内有两个卫生服务站，距离密云区兴云医院也只有几分钟车程，家有老人购房人群可以考虑。

截至2021年8月，密云区有11个新房项目出售。现选取距离小区1公里左右的通用博园和距离小区4公里的北京恒大上河院进行对比分析。

通用博园目位于密云一中西侧100米，由北京通润博园房地产开发有限公司开发，2021年8月在售户型有70㎡-88㎡的两居以及96㎡-110㎡的三居，单价26000元/㎡，购房成本最低182万/套起。小区户型以两居室和三居室居多，户型多样，可选择性多，且户型大多南北通透，得房率高。对户型要求比较高的刚需购房者可以考虑。

北京恒大上河院位于科技路东侧，由北京恒云盛置业有限公司开发，2021年8月在售户型有79㎡的两居，97㎡-116㎡的三居以及145㎡的四居，单价27000元/㎡，购房成本最低213万/套起。涵盖适合首次置业的两居、有改善型的三居，以及适合三代同堂的奢阔四居，全面满足年龄段、各种家庭的不同居住需求。

相较之下，三者的总价相似，户型可选择性高，可以满足各种家庭的不同居住需求。如果对于小区的绿化环境要求比较高，可以考虑学府花园小区。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离较近的博世庄园以及花园小区与学府花园进行比较。