清河板块地处海淀区东北部，东至五环林萃桥与北京新材料园连线，西至上地信息路，北至八达岭高速西三旗桥，南邻北五环，有八达岭高速贯穿其中，西部有城铁13号线通过，中部有地铁8号线通过。所处的地理位置也比较特殊，位于中关村、上地高科技园区、亚奥板块三个区域围城的金三角地带之中。得益于此，清河板块在京北地区的重要地位逐渐凸显。

根据政策规划，清河的发展将与飞速增长的中关村核心区域密切相关，随着中关村北扩和大量科技企业的入驻，清河板块已逐渐发展成为北京热点区域。另外，该区域由于处于市区边缘，且又处于市政绿化隔离带之内，因此区域内多为密度低，高绿化、板式住宅。

板块内商业配套大型有华润·万象汇，社区型商业有悦茂购物中心等，板块内目前无大型三甲医院，未来可依赖扩建的999急救中心和周边昌平中西医结合医院。

清河板块作为海淀北部重点规划，区域早已发展成熟，板块内云集大量的二手房和少量的新房。板块内二手房大多建于2000年以后，老旧小区多为上世纪90年代左右的公房回迁房；新房则以现房为主，目前在售有府学上院、北京城建·世华龙樾四期，均为大户型产品。

清河板块临近的中关村和上地高科技园区，都属于知识经济密集型区域，购房客群主要分为三种：中关村或上地工作的IT人士；中关村和学院路沿线的高校教职员工或校办高科技企业职工；本区域内大的原住居民等。房价方面，近6个月来，清河板块房价处于平稳增长的趋势，略低于海淀区均价。

海淀区的土地多年来一直比较紧张，土地成交信息显示，清河板块内近10年无地块成交。纵观整个海淀区，商品房用地更是稀少。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，海淀区2021年仅有2块住宅地块入市，分别是位于上地的树村南地块和树村北地块。两块地均位于树村郊野公园南侧，临近圆明园和北京体育大学。在5月10日的北京市集中土拍中，两宗地受到开发商热捧，分别触达了最高上限价格63.7亿和57.3亿，并同时触发了20%的政府持有商品住宅产权份额，两宗地同时进入房企“竞方案”环节。最终结果在5月26日公布，融创竞得两宗地，两块地未来项目售价上限为8.96万/㎡（80%产权）。

资料显示，树村地块距离清河板块较近，树村所在上地板块和清河板块均受到上地高科技园区利好。树村地块未来房屋销售指导价11.2万元/㎡。值得注意的是，这两块地被作为“共产商品房”的试点，并不是纯商品住房，海淀全域纯商品房供地不足现象短期不会改变。

产业方面：海淀公示的《海淀分区规划（2017年—2035年）》草案中明确提出在城市空间结构上，海淀区将以“两横一纵三轴，一带一核多极体系”为总体方向发展。永丰高新技术产业基地、北京东升科技园等等，这些中关村国家自主创新示范区的发展区和新建园区，对于永丰、东升、上地等板块的产业升级、区域发展，更是毋庸置疑的有效保障。

教育产业方面，在中关村-上地区域内有68所包括北京大学、清华大学在内的各类大专院校，有230多个包括中国科学院在内的中央、地方各类独立科研机构，科技人员达到38万人，两院院士占到全国院士总数的36%，未来板块内将引进更多更好的师资教育，有利于整体教育结构的调整和扩充。

轨道交通方面：根据规划，清河站将至少揽入三条地铁线：正在建设的轨道交通昌平线南延和规划中的19号线支线(R3线)在此设站。此外，13号线也将增加清河地铁站，并随着清河火车站同期建设。

1、小区位置优越，四周皆有公园，东边和南边分别有大面积的东升文体公园和奥林匹克森林公园；北邻中关村科技园，如是中关村及小区临近区域工作人员在此居住，可大大增加生活幸福感。

2、小区生活配套齐全。配备非机动车遮阳棚及充电桩，多个快递柜解决快递收发问题，同时还有农夫山泉用水柜，为居民提供了多种用水选择。

3、小区安保好。大门门禁和单元门门禁以及大门值班保安为住户提供了安全保障，也减少了小区外来人员的打扰，提升了小区的居住体验感。

4、小区紧靠地铁站林萃站，步行15-18分钟可到，门口还有共享单车停靠点。同时有多条公交线路，小区东侧即有龙岗路东口公交站，81路、379路、478路、专44路从此经过。交通出行比较方便。

截止2021年7月，该小区挂盘均价为74684元/㎡，环比增长0.74%。价格相对周边楼龄相近且有二手房销售的小区偏高，如永泰东里建成最终时间为2000年，比观澳园北区早6年，截止2021年7月小区二手房销售均价为72993元/㎡；宝盛里建成最终时间为2004年，比观澳园北区早3年，截止2021年7月小区二手房销售均价为62272元/㎡。

观澳园北区幸福里挂牌面积为85㎡-257㎡，暂无成交数据。从近6个月的价格波动趋势来看，2月、5月稍有下降，总体呈现上升态势，趋势比较稳定，较大盘整体涨幅基本一致但低于大盘，月份间价格有一定波动。

具体购房成本方面，以幸福里app为准，拿在售的90㎡为例，报价720万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为288万，二套首付为576万。

小区户型主要为两居。两居为85㎡-103.5㎡，其中，90.0㎡的两居总价相对较低，103.5㎡户型更为方正。

观澳园北区呈南北布局。对于在北区中关村等上班人员建议选择1号楼、2号楼。相对距离较近。对于有乘坐地铁需求人员可选择17号楼、6号楼等。对于同一楼栋，如户型差异不大，可选择靠西侧户型，相较东侧临路户型能安静一些。小区整体南北差异不大，可根据小区实际销售户型进行选择。

小区交通出行便利且临近中关村东升国际科技园等地。小区90㎡总价720万的两居适合有一定资金实力的上班族，在小区周边和中关村区域上班的购房者人员。

小区周边环境优异，四周皆有公园，尤其南邻奥林匹克森林公园。有养老需求客户可选择楼层较低户型。

小区有大四居户型，对于有住房改善需求的人群可选择256.95㎡总价2300万的四居。

观澳园北区所处清河商圈，截止2021年7月新房项目仅有强佑府学上院和北京城建世华龙樾。

强佑府学上院2021年3月15日开盘，是由北京强佑房地产开发有限公司开发，截止2021年7月均价在80000元/㎡，建筑面积在83㎡到182㎡，截止2021年7月在售房型为两居，总价在1000万左右，小区有两栋住宅楼，均为29层高层住宅。对比来看，截止2021年7月，观澳园北区均价74684元/㎡，价格低于强佑府学上院；小区以多层为主，居住氛围更为浓厚；观澳园小区距离奥林匹克森林公园更近，周边环境更好。整体来看观澳园小区性价比更高，居住体验感更好。

北京城建世华龙樾2019年8月8日开盘，是由北京城建兴华地产有限公司开发，主要销售户型为大四居，截止2021年7月均价在82600元/㎡,建筑面积在190㎡到320㎡，最低总价在1600万左右，物业费为6元/㎡/月，生活成本较高。经济实力较好、有改善需求的客户可选择北京城建世华龙樾小区。

小区位于清河商圈，商圈建设时间长，周边社区发展成熟。商圈内小区较多且均有一定建筑年限。这里选择价格和距离相近的宝盛里和永泰西里进行对比。