十里河商圈位于北京市朝阳区,地处南四环与南三环之间,内有三条地铁线路。
十里河商圈面积很广,得益于东西城各商圈的产业外迁,十里河商圈承接了包括建材、花鸟鱼虫、五金机电在内的,多个成熟产业落位,使其从一个区域型商圈,逐渐蜕变为南三环外的热点商圈。
十里河商圈北侧为华威桥和潘家园商圈,南侧为小红门商圈,西侧为成寿寺商圈,东侧为十八里店商圈,周边商圈发展不一,联动效应尚可。
上世纪90年代,随着三环和四环的相继贯通,十里河变成了块宝地,渐渐形成了家居卖场商圈。起初,很多消费者把十里河家居商圈定义为捡便宜的地方、周围环境较差、人口密度大等,但随着消费升级、品质提升,目前越来越多的高质量家居商业卖场已经入驻。
十里河商圈内包含有: 北京市十八里店中学、北京市私立新亚中学、北京市第八十中学、星河双语学校等。
商圈内包含3条地铁线路:地铁10号线、14号线、亦庄线。其中10号线能级较高,北接德胜门、六铺炕、马甸等多个强势产业带。14号线连接望京等区域以及北接首都机场线交通枢纽;亦庄线将北京经济技术开发区与北京主城区紧紧连接在一起,为产业的发展提供了坚实的交通保障。
另外,十里河商圈内医疗、生态环境配套,包含有三环肿瘤医院(二甲)、北京桃溪公园、分钟寺公园等。
十里河商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小,整体居住舒适度一般,其中老公房门槛价370-492万元、次新房门槛价235-2450万元,相对于朝阳区其余商圈,十里河的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
适合部分对商业配套、交通优势敏感的朝阳区购房者。
十里河商圈土地开发成熟,用地饱和,周边最近一期的土拍信息,发生在商圈东南侧的旧宫商圈。
2021年1月,合生创展以46.6亿元竞得大兴区旧宫镇地块,成交楼面价34997.73元/㎡,其土地性质为纯住宅用地,目前已全部开工。
预计建成后,随着旧宫商圈的配套日益完善,以及亦庄线的联通效应,会为十里河商圈的存量住宅带来价格上的负向影响。
目前来看,查询幸福里app得知,截止2021年7月:十里河商圈的均价为6.7万/㎡,周边成寿寺商圈的均价为5.9万/㎡;潘家园商圈的均价为6.2万/㎡,小红门商圈的均价5.5万/㎡,宋家庄的均价5.8万/㎡。十里河商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,十里河商圈属于朝阳区内价值较高的板块,比价效应下,十里河商圈的价值已被市场充分释放。
十里河商圈面积比较大,北侧紧贴潘家园商圈,这导致“圈子文化”很快延伸到十里河商圈,使得古玩城在十里河商圈内高遍地开花,而且北侧双线交汇的十里河地铁站,未来又会有17号地铁线穿过,利好较多。
而十里河南侧区域,因为有亦庄线的关系,又与亦庄开发区联系紧密。
目前来看,虽然十里河商圈内的产业相对低端,但随着商圈内消费升级的展开,十里河商圈的未来,还是值得期待的。
1、建于2010年,楼龄较新,楼盘品质有保障,生活环境舒适。
2、绿化率高达35%,鲜花簇拥绿树环绕景观丰富,绿化设计水平高。
3、中海地产自持物业,物业贴心负责,卫生和生活细节到位。
4、距离地铁站近,交通快捷便利;周边店铺众多,生活比较方便。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源有23套。小区目前在售均价为65524元/㎡,环比上月上涨约0.39%。近6个月,小区整体均价远高于十里河商圈均价,略低于朝阳区板块均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格保持平稳;从目前情况来看,小区价格波动较小,可以考虑入手。
购房成本方面,总价最低为79.92㎡两室一厅户型,报价545万元。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为261.6万元左右,二套首付为370.6万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区共有14栋楼1209户,有66㎡-81㎡一居、79.92㎡-112㎡二居、101㎡-162㎡三居、156㎡四居。
主力户型是95㎡二居室、101㎡三居室,存量房源较多,因此选取此两种户型进行分析:
户型面积 | 95㎡ | 101㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、双阳台设计,晾晒区域充足 2、卧室B配套设计,生活方便 3、厨房配阳台,通风透气好 4、客厅有落地窗,生活舒适 | 1、南北通透,透气性好,居住舒适 2、主卧面积较大,居住体验棒 3、卧室AB紧邻卫生间,生活方便 4、客厅配阳台窗户,透气性好 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,通风较差 2、卧室A距离卫生间较远,生活不便 3、客厅活动影响卧室A休息 | 1、卫生间为暗卫,通风较差 2、动静不分区,客厅活动影响卧室休息 3、卧室B的通透性较差 |
1、小区内部多为对称分布,北侧为1-7号楼,南侧为8-14号楼。
2、5号楼、9号楼位于小区中心,视野较好,比较推荐。
3、4号楼、10号楼靠近小区出口,生活方便,比较推荐。
4、西侧和南侧楼栋临街,噪音问题严重,谨慎选择。
1、十里河商圈均价低于朝阳区整体均价,适合购房预算较低的群体。
2、小区建成于2010年,楼龄较新,生活环境和居住品质都有保证。
3、内部绿化设计水平高,设施较为全面,生活体验佳。
4、小区内户型以三居室为主,其中三室一厅101.7㎡的上车价为700万元,适合追求自主改善人群。
目前,十里河板块内无新房在售。目前距离小区较近的有新房在售的板块是位于小区北向3公里的丰台区成寿寺板块的世茂北京天誉与合生·缦云。
两个楼盘都为丰台区成寿寺商圈内新房楼盘,其中,世茂北京天誉仅145㎡-215㎡在售,总价1750万元/套;合生·缦云198㎡-257㎡在售,总价2500元/套起;预算充足且追求豪华自住的用户可以考虑世茂北京天誉与合生·缦云;而中海城香克林定位也为中高端居住,且相距也比较近,建成后势必会吸引一部分群体的注意力,届时可能导致中海城香克林的价位下跌。
中海城香克林均价高于十里河商圈二手房均价,现以1.5公里为范围,房龄接近、均价相近为选取标准,选取中海城圣朝菲、宏大家园进行比较。
小区名称 | 中海城香克林 | 中海城圣朝菲 | 宏大家园 |
位置 | 朝阳十里河 | 朝阳十里河 | 朝阳十里河 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 65524元/㎡ | 68102元/㎡ | 47885元/㎡ |
交房时间 | 2010年-2012年 | 2008年-2011年 | 2000年 |
户型 | 66㎡-162㎡二居-三居 | 100㎡-285㎡二居-四居 | 75.82㎡-79.7㎡二居 |
物业 | 北京中海物业管理有限公司 | 北京中海物业管理有限公司 | 单位自管物业 |
物业费 | 2.70元/㎡/月 | 2.70-4.59元/㎡/月 | 1.00元/㎡/月 |
停车费 | 地下:550.00元/位/月-600.00元/位/月 地上:150.00元/位/月 | 地下:600.00元/位/月-700.00元/位/月 地上:150.00元/位/月 | 150.00元/位/月 |
优点 | 1、欧式风格设计,绿化面积广,环境优美,内部设施丰富 2、交通便利,距离地铁站近,可通达性强 3、楼龄较新,建筑质量好,居住品质好 | 1、地中海风格设计,绿化率高,环境优美,设施完善,生活品质高 2、小区1.2公里范围内有两条地铁线的地铁站,可通达性强 3、小区相对离周边公园更近,休闲散步更加方便 | 1、户型小均价低,价格友好,购房总成本较低 2、生活气息浓厚,氛围较好,社区环境和谐融洽 3、交通比较便利,距离地铁站近,可通达性强 |
缺点 | 1、距离街道近,噪音影响休息生活 2、停车难问题严重,停车位不足 3、周围没有大型商超,生活便利性差 | 1、小区出口街道较窄,出行和生活受影响 2、小区周围没有大型商超,生活便利性差 3、小区户型较大,总价较高,性价比一般 | 1、房龄相对较老,居住品质下降,影响生活体验 2、周边拆迁较多,噪音严重,影响生活休息 3、周边缺乏大型商超,生活便利性略差 |
分析 | 三个小区均属朝阳区十里河商圈,三座小区的主要差异在于居住品质周边配套。 由于中海城香克林和中海城圣朝菲均为中海地产开发,距离也比较接近,差距非常微小,唯一的区别可能在于中海城香克林距离地铁更近,楼龄更新一点,总体差距不大。但与周边其他小区相比,其生活品质、物业服务、绿化设计等方面均有压倒性的优势,其他小区只能从价格上取得一些优势。 缺点方面,共性问题是商圈内大型商城少,商业配套都比较匮乏。此外,宏大家园周边拆迁严重,环境堪忧,自身楼龄也比较老,居住品质一般。 总体上讲,中海城香克林小区在居住品质方面优势比较明显。 |