温泉凯盛家园一区位于海淀区温泉镇板块，属于海淀新区范围，该板块北侧昌平区沙河板块，南侧临近香山板块，西侧临近海淀北部板块，东侧临近西北旺板块。

温泉镇板块位于海淀区西北部，属于海淀新区范围，板块内产业正处于发展规划中，有中关村环保科技示范园和翠湖科技园，东侧临近的还有西北旺板块的永丰产业园和中关村科技园，整体汇聚了众多互联网大厂和高新科技产业。

交通方面，有16号线横穿板块，途经永丰产业基地和中关村环保科技示范园，向南可直通主城区到国家图书馆，西二环外甘家口站。而板块内的北清路则以“早高峰交通拥堵”闻名，目前北清路正在进行快速路改造，改造完成后可以快速直达G6高速，自驾将更加方便。商业方面，与临近的西北旺板块类似，温泉镇板块内同样缺少成熟的大型商业，有计划拟在上庄路与沙阳路交汇口处筹建商业综合体弥补地区短板，超市的话，位于温泉镇凯盛家园附近，有4500平米的物美凯盛家园店，方便周边住户购物，但板块整体仍欠缺大型商超。医疗方面，板块内有三甲医院解放军总医院第八医学中心，位于百望山公园东侧，方便居民日常看病。生态方面，温泉镇板块有多个森林公园和休闲度假区，包括百望山森林公园、翠湖湿地公园、狂飙乐园等，其中翠湖湿地公园是北京唯一获批的国家级湿地公园。

2017年起，整个海淀新区供应住宅用地8宗，其中5宗为限竞房、2宗为共有产权房，1宗纯商品房。从土地市场看，2017年8月，万科竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.6万/㎡；碧桂园竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.2万/㎡；2017年11月紫光竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.3万/㎡；2018年1月，葛洲坝竞得一宗限竞房地块，成交楼面价4.1万/㎡；2018年12月，京投竞得一宗限竞房地块，成交楼面价2.1万/㎡；2017年9月，中国中铁、北京建工联合竞得一宗共有产权房地块，成交楼面价2.9万元/㎡；2019年12月，海开建工竞得一宗共有产权房地块，销售价格2.5万/㎡；2020年2月，华润联合首开、住总、中交、北科建以总价130.4亿元摘得“海淀北部地区整体开发”西北旺镇两宗综合类地块，包含纯商品房；截止21年6月，区域尚无其它地块推出信息。截止2021年6月，板块内目前有三个新盘在售，均为限竞房，分别是葛洲坝北京紫郡兰园、山屿·西山著、万科翡翠云图，销售均价均为5.3万/㎡。板块内纯商品房二手房价格集中在5万/㎡-6.3万/㎡之间，代表小区是位于北京紫郡兰园项目附近的保利西山林语，建成于2009年，目前挂牌价6.3万/㎡，主要是169㎡四居。

海淀新区最新规划指出，“预计到2025年，中关村科学城北区建设国家级高新技术企业超过2000家，国际PCT专利申请量突破1000件，企业总收入突破1.2万亿，初步形成1-2个具有全球竞争力的产业创新集群。”未来将以科技产业为风向标，大量引进科技型产业以及技术型人才，推动海淀新区的科技发展路线。板块发展前景有两点值得关注：目前板块产业仍处于扩容状态，未来将会有更多的企业入驻，这也意味着会有更多的高知人群，提升板块内的人口优势； 产业能级大幅提升，形成了具有全球竞争力的产业创新集群，这也会带动区域板块内的经济发展。

1.各方面配套加速完善。近年来小区周边有物美超市等大型商场进驻，公交线路不断完善，公园等民生基础设施不断发展，小区周边配套加速完善。

2.居住环境安逸，小区内部绿化设计好，郁郁葱葱的园林式的布局让人悠然自得，小区内部就是茶余饭后散心的好地方。

3.周边生态配套好。从大环境看，京密引水渠作为北京市区水域系统的调节中枢从此区域穿过，夏天的京密引水渠周边草木繁盛、空气清爽，此情此景在市区不可多得。

4.交通很便利。小区紧挨着公交站，出行方便。地铁方面，虽然距离不近，但是因为这里人口较少，与市区各站点相比，尤其是早晚高峰期间，16号线一点也不拥堵，对于日常通勤依赖地铁的人群而言，是很好的体验。自驾方面，两条线路可以进入主城区，一条是北清路；另一条是温泉路，其中温泉路为主干道，道路小区紧邻此路。

截止到2021年8月，温泉凯盛家园一区挂牌均价为54457元/㎡，环比上月上升0.20%。该小区在3月份至8月份房价均处于上升，但上升波动很小。

由于小区所在的温泉镇位于西六环处，商业住房大规模开发时间不长，各方面配套还在完善中，特别是购房者关注的商业和交通方面还不成熟，因而小区整体均价低于海淀区均价。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的60.1㎡的两居为例，报价375万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为150万，二套首付为300万。

以上举例仅按照一般情况就行计算得出，具体税费和贷款额度都需要银行评估，上述例子仅供参考。

小区14栋楼，有59.8㎡-60.5㎡一居和60.1㎡-77.7㎡两居。下面，将分析主力户型59.0㎡的一室一厅和59.9㎡的一室一厅。

5 号楼、6号楼、9号楼、14号楼距离小区门较近，方便出行；2号楼、3 号楼、5号楼下有超市、生鲜店、小饭馆等底商，这三栋楼的低层住房会有噪音等影响；13号楼、 14号楼紧邻温泉宝盛公园，空气清新；1 号楼、4号楼、7号楼、11号楼居于小区内部，远离主干道路，喜欢安静的人可以选择。

1.小区单价低，面积小，资金压力小，适合首次置房的刚需家庭。

2.小区居住氛围良好，社区活动丰富，生态休闲资源丰富，环境安逸，适合退休人员在此养老。

3.此处发展潜力大，两大产业园中关村环保科技示范园和中关村翠湖科技园坐落于此，距离小区分别是2.3公里和2.9公里，公交均可直达，如果在此处上班，打算安家置业，可以考虑此小区。

凯盛家园属于温泉镇商圈，属于海淀区比较成熟的传统地块，该板块内在售新房有4处：葛洲坝北京紫郡兰园、万科翡翠云图、山屿西山著、世贸西山龙胤。因此选择与小区最近的葛洲坝北京紫郡兰园和万科翡翠云图进行对比。

葛洲坝北京紫郡兰园2021年6月30日交房，3种户型，户型是三居和四居，容积率1.8，绿化率30%，物业费4.98元/㎡/月。截止2021年8月份挂牌参考价53000元/㎡，该小区与凯盛家园单价相差无几，但面积较大，改善居住条件的多口之家可以考虑该项目。

万科翡翠云图预计2022年12月31日交房，容积率1.8，绿化率30%，物业费6.38元/㎡，8月份挂牌参考价45000元/㎡，单价相比于凯盛家园相对较低，但面积较大，只有四室两厅一种户型，报价1219万，如果对居住品质有更高的要求，资金充裕的多口之家可以考虑该项目。

这两个小区品质都比较好，而且单价相差较小，会对二手房凯盛家园形成一定的冲击。三个小区中，凯盛家园单价低，面积小，总价低，适合首次置业的刚需家庭。而万科翡翠云图只有一种四居的户型，局限性较大，总价也较高，多口之家可以考虑；如果资金预算相对不足，人口较多的家庭则可以考虑葛洲坝北京紫郡兰园。

温泉镇板块发展年限较长，旧小区居多，周边配套设施发展较为完善。这里选择价格差相对较小，距离小区较近，且属于同属于海淀温泉镇板块的北辰香麓（望麓园）和温泉路四十五号院进行对比。