橡树湾（二期）小区位于海淀区安宁庄板块。安宁庄板块整体位于北五环外，东侧和南侧被清河板块包围，西邻上地板块，北面是西二旗板块。板块内公路交通便捷，京新高速和京藏高速两条高速路为两翼护在板块东西两侧。地铁13号线穿板块西侧而过，在板块的西北和西南侧外分别留有地铁清河站和上地站。安宁庄板块临近中关村科技园、生命科学园、东升科技园等重点产业园，承接了产业园的居住功能，是北京近几年热度较高的住宅区。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，商业、休闲、学校等配套均十分完善。商业方面，板块内有清河商业城、清河百货商场，位于板块外一街之隔还有著名的清河万象汇；生态休闲方面，板块内有碧水风荷公园、清河燕清体育文化公园、美和园公园等休闲公园；学校方面，板块内有清河中学、北京市二十中学、海淀区第二实验小区（清宁校区）等学校。

安宁庄板块内暂无新房在售，住宅以二手房为主。根据建成时间不同，大致可分为三类。其中老旧小区大多建成于2000年前，单价较低但品质较差，代表小区有阳光北里、小营西路25号院等；中等质量小区普遍建成于2000年-2010年间，品质较高但价格也稍贵，代表小区有清上园、安宁佳园等；质量更好、设计理念更先进的小区基本都建成于2010年后，价格也是板块内最高的，代表小区有橡树湾、合景映月台等。根据幸福里APP显示，安宁庄板块房价大多在9万/㎡内，集中在6.5万/㎡-8万/㎡左右。

安宁庄板块内目前的居住人口以老北京本地人及互联网公司从业人员家庭居多。价格方面，根据幸福里APP显示，2021年以来安宁庄板块二手房均价较去年底有一定涨幅，但仍低于海淀区均价。

2015年以来，安宁庄板块共有两宗地招标出让，出让时间分别是2019年1月和2020年1月，竞得房企均是金隅，两块地均是共有产权房地块，销售均价不高于44800元/㎡（含全装修）。目前两宗地统一开发，确定案名金隅凤栖家园，已于2020年12月公开摇号，项目正在建设中。

截止2021年6月，在北京市规自委官网上，安宁庄板块没有待出让地块，预计2021年安宁庄板块将不会有新地块入市。没有新地块入市，预示着安宁庄板块位置的稀缺性，也是安宁庄板块二手房价格保持稳定的重要支撑。

安宁庄板块的发展前景可从居住前景和产业前景两方面进行阐述。

居住前景方面，安宁庄板块临近中关村科学城、生命科学园、东升科技园等北京市重要的产业基地，承担着周边产业园区的居住功能。近两年入市的共有产权房金隅凤栖家园就是该板块承担产业园区居住责任、推进职住平衡发展的重要体现。

产业前景方面，安宁庄板块内有京玺文化创意创新园、光华创业园等产业园区。其中京玺文化创意创新园是中关村东升科技园加速器分站，园区总占地面积80亩，以新媒体、游戏、设计等文化创意为主导产业，以”VR产业”“新媒体产业”为主题，形成“跨界合作交流平台”和“办公+时尚生活”的创新创业社区。多产业园的协同发展，不仅丰富了安宁庄板块内的产业结构，也推动了板块的经济发展。

1.小区于2007年-2013年分批次建成，房龄次新，房屋质量可靠，建筑风格雅致，大大提高了居住的舒适感。

2.小区附近2公里范围之内有多家中医诊所、口腔诊所、骨伤科医院、妇产医院，北京市上地医院距离小区3.5公里，小区居民就医十分方便。

3.小区人车分流，均为地下车位，既保障了住户的安全，又提高了小区的整洁程度。

4.地铁13号线上地站距离小区1.4公里，毛纺路北口公交站距离小区778米，小区住户无论是自驾出行还是乘坐公共交通工具出行都十分便利。

截止2021年7月，该小区挂牌均价为112087元/㎡，明显高于海淀地区和安宁庄商圈的挂牌均价，可见该小区的地理位置、周边配套较好，在本区域的二手房市场中较为抢手。

从近六个月价格波动来看，2月份到4月份稳中有升，4月到5月上升幅度较大，5月过后趋于平稳。近期的上升幅度也在正常值范围内，成交量也较高，有意向购房的人群不用担心房价会有大幅度的上升或下降。

截止2021年7月，在售房源11套，户型以一居和两居偏多。一居总价在719万/套-860万/套，两居总价在920万/套-1200万/套，三居总价在1680万/套-2400万/套，四居总价为1798万/套。租房价格为8000元/月-29000元/月，其中一居室的租房价格为8000元/月，二居室的租金范围为9000元/月-11500元/月，三居室的租金范围为13000元/月-29000元/月。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的97㎡的两居来说，报价1150万。参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源为非普宅，即首套首付为460万，二套首付为920万。

该小区户型多样，有51㎡-61㎡的一居、53㎡-89㎡的两居、95㎡-184㎡的三居和160㎡-166㎡的四居。这里选择54㎡的两室一厅、96㎡的三室一厅和119㎡的三室两厅进行分析。

1.小区内部绿化率较高，环境优美，空气清新，物业管理和安保较规范，适合老年人群养老居住。

2.小区内部配套设施完善，配有健身器材、儿童游乐场所、塑胶跑道，适合热爱运动或有家中有儿童的购房群体。

3.小区附近有地铁13号线上站、毛纺路北口公交车站，且周边1公里内有小营西路、安宁庄东路两条主要道路，适合以地铁、公交以及自驾为主要出行方式的上班族。

4.小区周边的配套设施较为齐全，购物、休闲娱乐、医疗资源都很丰富，适合追求生活品质、对小区周围配套设施需求高的购房群体。

截止2021年7月，橡树湾（二期）所在的安宁庄商圈暂无新房，临近的清河商圈有两个新小区北京城建世华龙樾和强佑府学上院，从地理位置、交通情况及物业管理等方面看这两个新小区与橡树湾（二期）有很多相似之处，具有可比性。

北京城建世华龙樾位于京藏高速小营桥东700米，于2019年8月8日开盘。

从户型方面来看，北京城建世华龙樾以大户型为主，户型较为单一，以四居为主，适合人口较多的家庭居住，橡树湾（二期）户型多样，一居到四居均有。

从价格方面来看，该小区均价为82600元/㎡，小区的物业收费标准为6元/㎡/月，橡树湾（二期）均价为112087元/㎡，物业费为2.50元/㎡/月，相比较而言，橡树湾（二期）房价较高，但北京城建世华龙樾的物业费偏高。

从绿化率来看，北京城建世华龙樾的绿化率为30％，而橡树湾（二期）绿化率为35％，橡树湾（二期）的绿化率更高。

从周边配套设施来看，橡树湾（二期）和北京城建世华龙樾的周边配套设施均比较完善，医疗和商业资源都很丰富。

从交通情况来看，橡树湾（二期）地铁13号线上地站距小区1.4公里，毛纺路北口公交站距小区778米，小区周边1公里内有多条主干道，小区住户无论是自驾出行还是乘坐公共交通工具都十分便利，北京城建世华龙樾附近最近的地铁和公交站距离小区仅150米，距离小区一公里以内有四个公交站，距离小区三公里以内有五个地铁站，出行非常方便，相比较而言，北京城建世华龙樾的交通更为便利。购房者可以根据经济能力及自身需求进行选择。

强佑府学上院位于海淀区清河桥西侧100米，于2021年3月开盘，是由北京强佑房地产开发有限公司所开发。

从户型来看，该小区在售户型有126㎡和127㎡的两居、83㎡和86㎡的两居和182㎡的三居，相比较橡树湾（二期），该小区户型的多样性不如橡树湾（二期）。

从价格方面看，该小区总价641万元/套起，均价为80000元/㎡起，物业费为3.8元/㎡/月，相比较而言，该小区的房价较低，但物业费偏高。

从绿化率来看，该小区绿化率为30％，绿化率不如橡树湾（二期）。从周边配套设施来看，橡树湾（二期）和强佑府学上院的周边配套设施都比较齐全。

从交通情况来看，该小区紧邻八达岭高速，网罗50余条公交线路，西侧距地铁十三号线约两公里，东侧距离地铁8号线延长线永泰站约两公里，橡树湾（二期）和强佑府学上院的交通均很便利。对于购房预算有限，且不着急入住的购房者可以选择强佑府学上院。

橡树湾（二期）是北京华润新镇置业有限责任公司开发建设的小区，现选择周边位置同一开发商建造且品质相近的小区进行对比。