陶然亭商圈位于北京市西城区,地处珠市口西大街至南二环之间,是南二环内发展较为成熟的商圈,内有四条地铁线路,是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。
陶然亭商圈北侧为宣武门商圈,南侧为右安门外商圈,西侧为白纸坊商圈,东侧为天坛商圈;均是发展较为成熟的商圈,它们之间优势各异,产业互补,联动效应明显。
陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧,5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。
步行可达的低通勤成本,帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好,细化来看,陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块,两个商圈联系紧密。
西城区学校资源较多,陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有: 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。
商圈周边1.5公里范围内,包含2条地铁线路:地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线,北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带,南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域,让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。
另外,1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地,8号线南段直达永定门外、瀛海等地;
陶然亭商圈内还包含有二环线干道,无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。
陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质,包含有健宫医院(三甲)、陶然亭公园、万寿公园等。
陶然亭是一个文化底蕴深厚,历史故事繁多的一个商圈,有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。
商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成,建筑密度并不算小。
但由于商圈内有陶然亭公园存在,缓冲了商圈的整体容积率,整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内,老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元,相对于西城区其余商圈,陶然亭的门槛价偏低,对刚需购房者比较友好。
另外,陶然亭所在的西城区价值认同感强,吸引了大量金融街商圈外溢的人群。
甚至在南二环至南四环,部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者,也对陶然亭商圈有置换动作。
陶然亭商圈土地开发成熟,用地饱和,周边商圈同样属于高度成熟板块,据查陶然亭及周边5公里商圈,近5年均无地块供应和成交。
查询幸福里app得知,截止2021年7月:陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡,周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡;宣武门商圈的均价为13.4万/㎡,天坛商圈的均价9.3万/㎡,右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。
由此可见,陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块,比价效应下,陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。
陶然亭商圈过去20年至今,城市界面与产业规划已经没有大改动,未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。
例如北京首个街道治理规划:300米见绿,500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势,就在于生态休闲设施上的丰富,预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。
从大格局上来看,包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累,整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。
但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区,以及中轴线的地理位置优势,陶然亭板块的发展下限是有保障的,至少是中心城区的平均发展水准。
未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射,作为他们的影子商圈,陶然亭商圈将获得人口溢出资源,商圈发展依然可期。
1、房屋户数为660,小区内地下车位为480,小区外还有升降车位,车位充足,且小区内人车分流。
2、生活氛围浓厚,小区的建筑是围合式板楼,小区的中间区域很宽阔,景色怡人,和外围的世界区别很大,小区内邻里气氛融洽,生活氛围非常温馨。
3、小区外配套设施齐全,正门出发1公里即可到达菜市口站,小区周边商业业态丰富,日常基础休闲娱乐都能够得到满足。
4、小区内的休闲娱乐场所较多,俱乐部、游泳池、中心绿地,居民的业余生活较为丰富。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区有7套在售房源。小区目前在售均价122907元/㎡,环比上涨约0.19%。
近6个月,小区整体均价和西城区均价持平,高于陶然亭商圈的均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格总体上涨不大,今年5月出现向下波动,而后趋于稳定;从目前情况来看,小区价格平稳,适合入手。
购房成本方面,总价最低为65.41㎡一厅一室户型,报价750万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为322.5万元左右,二套首付为607.5万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区户型有65㎡-204㎡一房至四房,其中两房为主力户型。现选择小区主力户型67.25㎡两室一厅进行分析。
户型面积 | 67.2㎡ |
户型图 | |
户型亮点 | 1、卧室都有采光,居住体验较好。 2、双卧室设计,空间利用率高。 |
户型缺点 | 1、南北不通透,采光通风都会差一些。 2、开放式厨房,油烟污染大。 3、入户门朝南,设计不够合理。 |
枫桦豪景整体是板楼结构。
首先看一号和二号楼临螺马市大街,可能会有噪音污染较大,所以一号和二号楼在楼栋选择中为备选项。
然后是三号,四号,五号和六号楼不临街,且可以看到小区的中心花园,最大的优点是四号和五号楼的东侧可以看到右侧公园,所以三号,四号,五号和六号楼为楼栋选择的首选。
七号和八号楼虽然也能看到花园,也不临街,但是八号楼的东侧被信托大厦阻挡视线,基本上看不到东边的公园,所以七号和八号楼在楼栋选择中也是备选项。
陶然亭板块生活品质中等偏上,生态休闲资源丰富,距离小区1.5公里范围内包含地铁4号线、7号线,适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。
其中65㎡一房的上车价750万,对刚需人群非常友好。
而204㎡四房的大户型,上车价在2280万,适合对稀缺资源、优质自住敏感,且预算充足的购房者考虑。
尤其适合在陶然亭商圈内及金融街商圈工作,且预算较为充足的改善需求购房者考虑。
目前,枫桦豪景商圈无新房项目在售。周边板块发展也相对成熟,没有新房项目出售。
据幸福里APP得知,枫桦豪景在售户型总价段为800-2000万元/套起,总价对比全北京在售新盘来看,丰台花乡板块的中铁诺德逸府,800万元/套起;石景山古城板块的中海寰宇天下,920万元/套起;朝阳金盏乡板块的中海首拓光里,1000万元/套起。
以上新房均位于郊环板块,对地段价值认同不敏感,追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。
小区均价高于陶然亭商圈二手房均价,周边1公里范围内与枫桦豪景均价相近的小区不多,现选取临近板块房龄接近、总价与枫桦豪景比较相近的陶然北岸韵竹园、牛街西里进行比较。
小区名称 | 枫桦豪景 | 陶然北岸韵竹园 | 牛街西里 |
位置 | 陶然亭 | 陶然亭 | 广安门内 |
住宅性质 | 普通住宅 | 普通住宅 | 普通住宅 |
售价 | 122907元/㎡ | 126764元/㎡ | 88848元/㎡ |
交房时间 | 2002年-2003年 | 2004年-2005年 | 1999年-2004年 |
户型面积 | 65㎡-204㎡一居室—四居室 | 59㎡-115㎡一居室—三居室 | 54㎡-81㎡一居室—两居室 |
物业 | 北京枫景物业管理有限公司 | 河北恒辉物业服务集团有限公司北京分公司 | 北京佳诚物业管理有限公司 |
物业费 | 2.60元/㎡/月 | 2.36元/㎡/月 | 0..98-1.00元/㎡/月 |
停车费 | 480元/月/位 | 480元/月/位 | 300元/月/位 |
优点 | 1、通勤路线优越 2、周边配套齐全,一公里内的公交站、学校、三甲医院环绕小区 3、绿化好,小区内部有三个绿化带 | 1、通勤路线优越 2、高楼层采光视野好 3、绿化好,小区内设计有七大主题公园 | 1、通勤路线优越 2、内外配套齐全 3、楼间距大,采光好 |
缺点 | 1、物业服务比较差 2、小区内外多区域维修,噪音污染大 | 1、以塔楼为主 2、小区房源供应紧张,可选户型少 | 1、物业服务比较差 2、临街环境嘈杂,隔音影响大 |
分析 | 三个小区的明显差距,是由物业服务质量拉开的,上述的三个小区均属于西城区的成熟商圈,商业、企业、学校等重点资源的分布也较为相似;三个小区中枫桦豪景以半合围式板楼为主,通勤路线优越,物业服务待改善,2003年的房子现在很多地方都在维护状态;牛街西里多为塔楼架构为主,一梯多户居住体验不佳;陶然北岸韵竹园也多为塔楼结构为主,电梯配比会好一些,但挂牌量较少,面积与户型可选的余地太少,而且单价最高。综合评定下,现阶段三个小区中,枫桦豪景小区的性价比高、交通配套状况更为突出。 |