陶然亭商圈位于北京市西城区，地处珠市口西大街至南二环之间，是南二环内发展较为成熟的商圈，内有四条地铁线路，是受金融街商圈购买力外溢影响较大的商圈之一。

陶然亭商圈北侧为宣武门商圈，南侧为右安门外商圈，西侧为白纸坊商圈，东侧为天坛商圈；均是发展较为成熟的商圈，它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

陶然亭商圈最大的优势在于依附于北京中轴线西侧，5公里内覆盖西单、天安门、王府井、金融街等中心商圈。

步行可达的低通勤成本，帮助陶然亭商圈直接享受到中心城区各热点商圈的辐射利好，细化来看，陶然亭商圈可看作为金融街商圈的影子板块，两个商圈联系紧密。

西城区学校资源较多，陶然亭商圈同样不例外。商圈内重点设施包含有： 北京第十五中学附属小学、半步桥小学、北京市西城区三教寺幼儿园、宣武区师范学校附属第一小学等。

商圈周边1.5公里范围内，包含2条地铁线路：地铁4号线、14号线。其中4号线是高能级地铁线，北接西单、金融街、中关村等多个强势产业带，南接南京南站交通枢纽。14号线连接望京等区域，让陶然亭板块迅速承接外来高薪人口。

另外，1.5公里外的7号线可直达欢乐谷景区、环球度假村等地，8号线南段直达永定门外、瀛海等地；

陶然亭商圈内还包含有二环线干道，无论是去雍和宫还是北京站都比较方便。

陶然亭商圈内医疗、生态环境配套同样完善且优质，包含有健宫医院（三甲）、陶然亭公园、万寿公园等。

陶然亭是一个文化底蕴深厚，历史故事繁多的一个商圈，有着金圣安故址、辽安东门故址、莲花寺、湖南会馆、法源寺、永定门城楼等著名地点。

商圈内小区主要以次新房、回迁房、老旧房混合社区构成，建筑密度并不算小。

但由于商圈内有陶然亭公园存在，缓冲了商圈的整体容积率，整体居住舒适度还是比较高的。陶然亭商圈内，老公房门槛价600-800万元、次新房门槛价1000-1200万元，相对于西城区其余商圈，陶然亭的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

另外，陶然亭所在的西城区价值认同感强，吸引了大量金融街商圈外溢的人群。

甚至在南二环至南四环，部分对成熟配套、交通优势、价值认同敏感的朝阳区购房者，也对陶然亭商圈有置换动作。

陶然亭商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查陶然亭及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：陶然亭商圈的均价为11.9万/㎡，周边白纸坊商圈的均价为9.4万/㎡；宣武门商圈的均价为13.4万/㎡，天坛商圈的均价9.3万/㎡，右安门外的均价6.6万/㎡。陶然亭商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，陶然亭商圈属于西城区内价值较高的板块，比价效应下，陶然亭商圈的价值已被市场充分释放。

陶然亭商圈过去20年至今，城市界面与产业规划已经没有大改动，未来陶然亭板块的发展重点还是聚焦于生态建设和城市治理方面。

例如北京首个街道治理规划：300米见绿，500米见园。但由于陶然亭商圈本身的优势，就在于生态休闲设施上的丰富，预计未来不会出现能对房价有较大影响的规划与建设。

从大格局上来看，包括陶然亭在内的西城南二环、三环受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是陶然亭板块得益于其靠近中心城区，以及中轴线的地理位置优势，陶然亭板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准。

未来陶然亭商圈会继续享受西单和金融街的南向辐射，作为他们的影子商圈，陶然亭商圈将获得人口溢出资源，商圈发展依然可期。

1、房屋户数为660，小区内地下车位为480，小区外还有升降车位，车位充足，且小区内人车分流。

2、生活氛围浓厚，小区的建筑是围合式板楼，小区的中间区域很宽阔，景色怡人，和外围的世界区别很大，小区内邻里气氛融洽，生活氛围非常温馨。

3、小区外配套设施齐全，正门出发1公里即可到达菜市口站，小区周边商业业态丰富，日常基础休闲娱乐都能够得到满足。

4、小区内的休闲娱乐场所较多，俱乐部、游泳池、中心绿地，居民的业余生活较为丰富。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区有7套在售房源。小区目前在售均价122907元/㎡，环比上涨约0.19%。

近6个月，小区整体均价和西城区均价持平，高于陶然亭商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体上涨不大，今年5月出现向下波动，而后趋于稳定；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为65.41㎡一厅一室户型，报价750万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为322.5万元左右，二套首付为607.5万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型有65㎡-204㎡一房至四房，其中两房为主力户型。现选择小区主力户型67.25㎡两室一厅进行分析。

枫桦豪景整体是板楼结构。

首先看一号和二号楼临螺马市大街，可能会有噪音污染较大，所以一号和二号楼在楼栋选择中为备选项。

然后是三号，四号，五号和六号楼不临街，且可以看到小区的中心花园，最大的优点是四号和五号楼的东侧可以看到右侧公园，所以三号，四号，五号和六号楼为楼栋选择的首选。

七号和八号楼虽然也能看到花园，也不临街，但是八号楼的东侧被信托大厦阻挡视线，基本上看不到东边的公园，所以七号和八号楼在楼栋选择中也是备选项。

陶然亭板块生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，距离小区1.5公里范围内包含地铁4号线、7号线，适合对地铁通勤有较高依赖的刚需人群考虑。

其中65㎡一房的上车价750万，对刚需人群非常友好。

而204㎡四房的大户型，上车价在2280万，适合对稀缺资源、优质自住敏感，且预算充足的购房者考虑。

尤其适合在陶然亭商圈内及金融街商圈工作，且预算较为充足的改善需求购房者考虑。

目前，枫桦豪景商圈无新房项目在售。周边板块发展也相对成熟，没有新房项目出售。

据幸福里APP得知，枫桦豪景在售户型总价段为800-2000万元/套起，总价对比全北京在售新盘来看，丰台花乡板块的中铁诺德逸府，800万元/套起；石景山古城板块的中海寰宇天下，920万元/套起；朝阳金盏乡板块的中海首拓光里，1000万元/套起。

以上新房均位于郊环板块，对地段价值认同不敏感，追求居住品质、户型优良的购房者可以考虑。

小区均价高于陶然亭商圈二手房均价，周边1公里范围内与枫桦豪景均价相近的小区不多，现选取临近板块房龄接近、总价与枫桦豪景比较相近的陶然北岸韵竹园、牛街西里进行比较。