马坡商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，以大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。

顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。

商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。

作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。

此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看，一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托“首都产业金融中心”和“国家产融合作试点城市”政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托“四圈三层级”商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1.小区于2014年建成，楼龄新、楼房品质好。小区内部的设施保养到位，再加上使用时间较短，少有老化痕迹。

2.园林景观设计精致美观，小区内绿化错落有致，楼栋四周也都栽有树木。物业定期维护，草坪不见杂草、花坛景观修剪整齐，整个小区景色宜人，居住舒适度高。

3.小区南门正对鲁能美丽汇购物中心，小区楼下有中国工商银行、香悦四季幼儿园，东侧还有商业街，生活配套齐全。另外小区东侧有诊所、750米处有马坡卫生院，小区居民就医也十分方便。

4.小区内部配套齐全，充电车棚、快递柜、底商超市等一应俱全。另外每栋楼都设有电梯，单元门口还有残障人士专用通道，上下楼方便，楼内以及室外都配备了消防设施，居住更安心。

截⾄2021年9月小区参考价约为38998元/㎡，较上月持平。该小区房价在今年4月-9月的变化幅度并不大，整体处于持平状态。马坡板块内，合景香悦四季西区小区的房价处于较高水平。由于合景香悦四季西区建成时间晚，楼龄新且紧邻潮白河，周边配套成熟。在内部环境、地理位置、楼房品质及建成时间上优于板块内其他二手房，房价也因此偏高。

具体来看，以89㎡三居为例，总价约为347万。参照北京市现⾏的普宅+非普标准看，普宅商贷⾸套⾸付为35%、二套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%，即该套房源首套首付为138.8万，二套⾸付为277.6万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区有58㎡-60㎡一居、58㎡-90㎡两居、87㎡-121㎡三居、98㎡-140㎡四居，主力户型为89㎡三居和95㎡三居，以下对小区主力户型进行分析。

小区西侧铁路运行产生噪音，影响居民休息。介意这一点的人群在购房时要避开3号楼、4号楼、12号楼和19号楼。

小区7号楼正对鲁能美丽汇，东侧为商业街，西侧为香悦四季幼儿园，过往人员密集嘈杂且幼儿园放学时家长接孩子会造成一定时间的拥堵。介意这一点的购房者需要避开7号楼。

8号楼和9号楼位于小区中央，南侧有大片园林景观和运动广场，且这两栋楼单元数少，环境相对清静。对环境要求较高的人群和喜静的人群来说，8号楼、9号楼是不错的选择。

1.小区周边有富华科技创业园、北京燕京啤酒集团、北京华美达药业公司、爱慕时尚工厂等多处工业园区及企业，在此处上班的人群可以考虑合景香悦四季西区，节约通勤时间。

2.小区内设有电梯，上下楼方便，且内部园林景观十分精致，小区东侧又有潮白河以及奥林匹克水上公园，环境优美，适合养老人群居住。小区周边还有马坡卫生院、北京中医医院顺义医院，老人体检就医都十分方便。

3.小区主打户型为89㎡的小三居，南向房采光好，适合预算有限但成员较多的家庭居住，对于老人帮忙带小孩的家庭来说也十分方便。

截至2021年9月，佳和宜园所在的顺义马坡板块内有恒大上和府、北辰墅院1900、国誉府、恒华湖公馆、合景泰富天汇、中建宸庐、富力首开金禧璞瑅等多处在售新楼盘。这里选择距离较近的恒大上和府和中建宸庐来做对比。

恒大上和府是由北京恒房顺置业有限公司开发在售的新项目，截至2021年9月小区房价38800元/㎡起，属于花园洋房式小区。从户型上看，恒大上和府的在售户型主要为75㎡两居、95㎡-136㎡三居、145㎡四居，户型选择较多，但合景相悦四季西区在户型上有更多选择，且一居户型可满足预算较低的独居人群的需求。从内部设施上看，恒大上和府的车位比为1:1.5，车位充足，这一点上更加优越。而合景香悦四季西区周边的商业配套更加完善，鲁能美丽汇、商业街都为居民生活提供了便利，这一点上优于恒大上和府。

中建宸庐是由北京智地顺景房地产开发有限公司开发在售的新项目，截至2021年9月本小区均价为42000元/㎡起，在价格上高于合景香悦四季西区。从户型上看，小区目前在售户型为123㎡两居、138㎡三居，户型方正，南北通透，相对来说户型选择较少。从交通上看，小区300米内有16条公交线路，出行更加便利。从配套上看，小区1公里内没有银行、医院、大型购物中心，周边配套上不如合景香悦四季西区便利。

整体来看，中建宸庐的房价较高，更适合预算充足的改善型人群居住。从环境上来看，三小区都紧邻潮白河，周边公园绿地众多，虽然新小区在内部环境和设施上更有竞争力，但合景香悦四季小区内维护良好的园林景观也毫不逊色。从周边配套来看，合景香悦四季小区楼下有南邻鲁能美丽汇购物中心、东有商业街及银行，居民生活更加便利。购房者需要根据自身需求谨慎选择。

合景香悦四季西区位于顺义马坡板块，板块内在售二手房有泰和宜园、佳和宜园、顺悦家园、金宝花园北区、恒华安纳湖、新马家园等多个小区，我们选择距离合景香悦四季西区最近的泰和宜园和顺悦家园来做对比。