马连道商圈位于北京市西城区，地处西二环与西三环之间。

马连道商圈内的地铁配套集中在商圈北侧，而商圈南侧靠近北京规划中的金融中心，高净值产业资源聚集雄厚。

商圈西侧为太平桥商圈，北侧为六里桥东、天宁寺商圈，东侧为广安门外商圈，南侧为丽泽桥商圈。这些邻近的商圈在优势上涵盖生态休闲、商业办公，而马连道商圈的相对优势部分，在于商业资源。

上世纪九十年代初，一批福建茶商入驻马连道，据查，鼎盛时期的马连道商圈曾汇聚全国700余家茶商，年销售额突破10亿，形成了带有鲜明特点的“文化性商业氛围”。不过，后来因为普洱的价格跌下神坛，以及非首都功能的疏解，茶叶贸易失去了从前的人气。

现在的马连道商圈内，北部区域包含有京鼎隆茶叶市场、三义里小学、北京市西城区广外医院等，偏重于教育、医疗资源汇聚。

商圈中部区域包含北京马连道茶城、家乐福、上品宜购等商业设施，偏重中等商业资源的汇集。

商圈南侧区域包含北京新年华购物中心、北京明日五洲酒店等重点配套，偏重居住，并且包含大型购物中心。

马连道商圈地铁资源仅有一处，为7号线湾子站，位于商圈北侧，商圈内的交通拥堵状况近年来已得到缓解，东北方向驾车8公里即可到达金融街商圈，向南3公里即可到达丽泽商圈，向东12公里可触达王府井。

从交通便捷性来看，马连道商圈实属一般，但周边延展15公里，依然可以涵盖北京主要热点区域。

马连道商圈内的住宅楼龄跨度极大，1980年代至2007年的小区均有包括，商圈内及周边的置业需求多样，但总价跨度不大，多数住宅以600万-800万为主。

该商圈主要吸引看重商业配套、区位优势的刚需改善群体购买。

马连道商圈内的土地开发成熟，近5年无新建住宅供应，商圈周围最近的土地成交发生在2017年-2018年的丽泽商圈。

2017年，中证机构间报价系统股份有限公司和中国银河证券股份有限公司联合体耗资3.18亿，拍得一幅商用土地，楼面价2.61万元/㎡。

2018年，由华润、首开、金茂、金鹏天润集团组成的联合体耗资4.34亿，拍得一副商用土地，楼面价2.71万元/㎡。

两幅土地均为商业用地，目前不会对马连道商圈内的住宅价格造成明显影响。

细化来看，马连道商圈的发展前景，被紧紧捆绑在丽泽商务区何时能形成产业聚集效应的关键节点上。

目前放眼整个北京，马连道商圈的区位属于中等偏上，但交通、产业的聚集情况不算优质。但紧贴马连道商圈南侧的丽泽，规划能级非常之高。

2008年，在北京市关于加快金融业发展的意见中，丽泽被确定为北京金融业的空间格局“一主、一副、三新、四后台”中的三新之一。

而北京金融业的空间格局中的“一主”指的是金融街，那么掌握了这个线索，当我们再次打开地图就会发现，马连道商圈正处于丽泽与金融街的连接带上，但更靠近丽泽。

预计未来不论是丽泽商务区的购买力外溢，还是金融产业发展带的联通，马连道商圈几乎不可避免的会成为丽泽商务区的“桥头堡”。届时，马连道商圈的产业发展可能会迎来第二轮更替，板块价值也会得到充分释放。

1、红莲南里是成熟社区，绿化好，植被丰富，环境优雅，滨河跑道周围景色优美，生态良好，总体而言小区比较宜居。

2、小区内部设施齐全，儿童娱乐设施、休闲广场、便民设施等齐全，底商丰富，便利店、理发店、饭店都有，生活便利。

3、地理环境优越，附近交通站点多，距离达官营地铁站较近，出行便利，交通通达性高。

4、小区周边配套成熟，地处北京三环内是小区的一个地理优势，可与周边发达商圈共享基础资源。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源6套，占全部房源的0.38%。小区目前在售均价93160元/㎡，与上月持平。近6个月，小区整体均价高于马连道商圈在售均价，低于西城区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有上浮，比较适合入手。

购房成本方面，总价最低为50.57㎡二室一厅户型，报价558万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为267.8万元左右，二套首付为379.4万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有60㎡的一居，有50㎡-65㎡的两居，有68㎡的三居。这里选择小区主力户型50.57㎡和60.13㎡的两室一厅进行分析。

红莲南里B区域临近红莲南路街道，人车流量较大，可能会受到噪音影响，中低层尤其明显，不太推荐；

红莲南里A区域西靠红莲路，但是此街为辅路，人车流量不大，受噪音影响小，而且A区域绿化更好，生活舒适，比较推荐。

另外，小区整体狭长，楼栋均为正南北向，这类小区的中间户是相对优质的选择。

小区距附近地铁站比较近，公交站点多，出门可达，适合在马连道商圈内及周边商圈工作的上班人群，高度依赖地铁出行的人群也可以考虑。

小区内绿化较好，环境优美，风景较好，适合对小区绿化。居住品质有一定要求的购房者。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全，底商丰富，生活便利，周边商圈成熟，适合对小区品质、周边配套品质有一定要求的购房者。

截止到2021年8月，红莲南里小区50.57㎡一室上车总价558万元，首付267.8万元起，适合自住刚需购房者；小区60.13㎡一室上车总价650万元，适合自住刚需和刚需改善的购房者。

目前，马连道商圈内无新房项目在售。目前距离红莲南里小区最近的新房项目是位于小区东侧7公里左右天坛商圈的天坛府。

以及东北方向12公里外朝阳区的悠唐麒麟公馆、尊悦光华，还有位于小区东南方向丰台区12公里的首开璞瑅公馆。

四个新房项目均为高总价小区，其中：

天坛府60㎡-135㎡一居室-三居室在售，总价780万-1755万元

悠唐麒麟公馆123㎡在售，总价1401万元/套起；

尊悦光华133㎡-170㎡在售，总价1700万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起；

而红莲南里房源最高挂牌总价在650万元，除天坛府部分小户型的总价较为接近红莲南里外，其余新房项目与红莲南里的房价相差过大，更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

红莲南里小区均价高于马连道商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近、房龄接近、价格接近为标准，下面选取三义里小区、欧园北欧印象小区进行比较。