美丽家园小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。 板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。

2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。

陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区户型覆盖面积广，从53㎡的一居室到118㎡的三居室，能满足不同需求的购房人。其中53㎡的一居室160万起，价格低。

2、小区楼面无破损，外墙面干净平整。小区环境优美，花园内休闲娱乐设施完善。小区整体品质较高。

3、小区整体安全管理很用心，能够帮助业主做好基本安全工作。

4、小区周边交通比较便利，紧邻开放路，周边也有许多公交车站点，能够满足小区住户的驾车出行和公交出行。

依据幸福里app显示，截至2021年7月，美丽家园小区在售房源共9套，占总房源2.25%，挂牌均价30037元/㎡。对比上月向上浮动0.35%。从近六个月的价格波动趋势来看，整体趋势平稳上升，上升情况在正常波动范围内。

购房成本方面，拿53㎡一室一厅为例，单价29968元/㎡，报价160万元。参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为56万，二套首付为96万。

目前该小区户型有一居室、两居室、三居室三种，其中两室约占30％，三室约占45%。现选择小区主力户型78㎡两居室与103㎡三居室进行对比（2021年7月）。

楼栋选择方面，小区内楼栋数量较少，75号楼、76号楼距离西1门较近，73号楼、75号楼距离西2门较近，77号楼距离南门较近，业主出行比较便利。77号楼距离小区外部的商业较近，可能会有噪音影响，不建议老人等喜静的人群选择。

1、小区内部绿化环境好，适合老年人和对小区绿化有要求的购房者选择。

2、小区户型最小面积53㎡，且2021年7月平均单价低于怀柔平均单价，总购房成本较低，有意在板块内发展的刚需购房者可以考虑。

3、小区位于怀柔城区，适合在本区工作生活的人群。

4、小区在售户型面积涉及较广，性价比相对较高，适合本地改善人群。

截止到2021年7月份，怀柔板块共有6处售新房项目，北京城建·府前龙越、北科建翡翠华庭、北科建翡翠华府、天恒·半山世家等。选择其中距离美丽家园小区仅100米左右的北京城建·府前龙樾和价格相近的北科建翡翠华庭做对比。

北京城建·府前龙越位于怀柔府前东街，由北京城建兴盛置业有限公司开发。截至2021年7月，该项目包含最小户型面积为106㎡三居室，面积最大的167㎡四居室。单价43550元/㎡起，购房成本最低约为454万/套。该项目所售房源面积较大，价格高，适合资金充足，经济承受力强的购房者选择。

北科建翡翠华庭位于京密路与怀杨路交叉口东侧100米，由北京北科置地有限责任公司北京北控城市开发有限公司开发。截至2021年7月，该项目包含最小户型面积为88㎡两居室，面积最大的149㎡四居室。单价28300元/㎡起，购房最低成本约为259万/套。该小区相较于另一个新房小区价格要低，房源充足，类型也多，适合想要购买新房但是经济能力有限的购房人群。

对比之下，美丽家园小区挂牌价格30037元/㎡，目前最小户型面积为53㎡一居室，最大为118㎡三居室，购房最低成本约为160万，价格更低，在售房源也多，选择面更广，虽然挂牌价格略高于北科建翡翠华庭，但是适合资金不充足同时急于入住的购房者。

美丽家园小区所在怀柔板块二手房较多，其中府开利园小区距离美丽家园小区约150米，府前东街1号院距离美丽家园小区约200米，且价格相近，因此选这两个进行比较。

售价统计时间为2021年7月