垡头翠城馨园E区小区位于朝阳区垡头板块，该板块北侧临近百子湾板块，南侧临近十八里店板块，西侧临近华威桥板块，东侧临近豆各庄板块。

垡头板块位于朝阳区南侧，介于东四环和东五环之间。垡头以前是北京有名的城乡结合部，历史上曾是北京五大工业基地之一——国有化工企业聚集地。随着北京炼焦化学厂、北京染料厂、首钢铁合金厂等一批大中型国有企业转制搬迁，特别是在垡头街道办事处接管翠城小区后，垡头街道过去的工业产业区逐步转变成以国有企业退休职工、农村占地转居人员、城区拆迁居民为主的居住小区。

板块内的优势是交通、生态和休闲配套，交通方面，板块北侧为京哈高速，左右分别为东四环和东五环路，地铁7号线横穿其中，自驾和公共交通上较为便捷。

生态方面，板块内有诸多公园，如小武基公园、翠城公园、北焦公园、个园等，分布在板块各个区域，能够满足住户日常的遛弯跑步需求。

休闲方面是板块的一大特色，北京欢乐谷就位于板块内西北角，北京欢乐谷是国家AAAA级旅游景区，占地56万平方米，由华侨城集团创办，是集国际化、现代化的主题公园，同时也是夏日年轻人的玩乐天堂。另外，从欢乐谷往南100米，小武基桥往东300米处，就是小武基综合市场，是北京较大的古典家具批发市场，各类红木家具齐全，是红木收藏爱好者淘宝的好去处。

板块内小区多以大社区为主，分布在7号线两端，其中垡头站南侧主要由翠城馨园、翠城盛园、翠城熙园组成的翠城系列小区，房产属性为经适房和商品房混合类型；垡头站北侧主要是公房老小区金蝉北里和南里、垡头北里和西里，同时还有品质较好、楼龄较新的华侨城1、2号院；7号线双合站和焦化厂站附近有楼间距较大、采光较好的双合家园，其余多以化工厂宿舍为主，还有一部分安置房和公租房。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，垡头板块内王四营乡有三块土地进行拍卖，包括1304-L01地块被金地＋保利＋华润联合体，以31.5亿元上限价格＋公共租赁住房面积13900平方米拿下；1304-L02／L05地块，有融创、鲁能、招商＋城建＋五矿联合体三家参与竞拍，最终鲁能胜出，以30.95亿元上限价格＋公共租赁住房面积13800平方米竞得；1304-L03地块由招商＋五矿＋城建联合体以54.5亿元＋公共租赁住房面积24400平方米摘得。

朝阳东五环内，近几年都没有新地拍卖。土拍当天，三宗地均以接近底价成交，让原本以为被热抢的“三兄弟”意外遇冷。分析来看，三宗地块楼面价在4万/㎡左右，规定房价上限为71000万/㎡，除附加公租房面积外还要求其他配建，综合各方面的开发成本，再考虑到王四营附近公共交通的不完善，大柳树排水沟带来的环境问题等因素，王四营区域现状还不能撑起7万＋的房价，未来地块价值能否有所提升还需板块进一步的发展。

因环保而建又为环保而停的焦化厂，由于独特的地理位置，加之北京大力改善大气环境调整能源结构的相关政策，曾长期承担首都管道煤气供应重任的焦化厂停产搬迁成为必然。

2006年，北京焦化厂全面停产后，垡头被重新规划建设，迎来新的生机和发展动力。垡头功能区北接北京CBD，南临北京经济技术开发区，东至通州新城，紧邻东南四环和京津塘高速，北接京沈高速，东接京津第二通道，是北京中心城与天津、河北等环渤海经济区距离最近的区域，是北京南城十个重要产业节点之一。

如今，东南五环五方桥附近，成片伫立的高炉和密密麻麻的管道见证了北京焦化厂几十年的辉煌历史，作为北京重要的工业遗存之一，在对厂区污染土地进行处理后，这里也建成了北京第一座工业遗址公园，与此同时周边的陶瓷厂、玻璃厂相继退出舞台之后，也都被改造成了各种文化产业园和创意园区等网红打卡地，此举不仅对该板块的发展起到促进作用，也会吸引追随潮流的人群加入其中。

1、小区楼栋品质不错，楼间距较大，休闲娱乐设施齐全，绿化也比较好，可以为住户提供良好的居住环境。

2、小区周边休闲娱乐资源丰富，有很多大型公园，比如小武基公园、海棠公园等，距离北京欢乐谷也很近，乘一站地铁即可到达，可以满足住户休闲需求。

3、小区房价相比于周边小区处于中等水平，房源多为两居和三居，在售房源较多，购房者选择空间较大。

4、小区紧邻地铁7号线，进出市中心比较方便，并且附近有超市、健身房、台球厅，还有诊所、医院、药店，可以满足住户的各种生活需求。

截至2021年7月，幸福里APP显示挂牌房源为43套，占总房源数量的1.4%。小区挂牌均价为47144元/㎡，环比6月上涨1.37%。

从近6个月的价格波动来看，该小区房价总体趋于稳定，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿在售的72㎡两居为例，报价310万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为108.5万，二套首付为186万。

该小区户型有56㎡-73㎡一居、67㎡-130㎡二居、96㎡-114㎡三居户型，主力户型是72㎡两居和113㎡三居。

401号楼邻近道路交叉口，楼下有诸多店铺，早晚相对比较吵闹。

415号楼旁边有密闭式清洁站，建议购房者谨慎选择。

418号楼和419号楼紧邻公园和河流，瞰景效果较好。

小区临近地铁7号线，依赖地铁通勤的人群可以选择。

小区房源面积不大，单价适中，但内外部配套比较齐全，可以提供较好的居住品质，适合对价格敏感且看重配套的家庭选择。

小区周边有很多公园，自然环境不错，并且医院、药店、诊所齐全，适合养老人群选择。

小区周边有垡头体育文化产业园、北京六零零三文创园等产业园区，在这些园区工作或创业的人群可以选择。

截至2021年7月，幸福里APP显示垡头商圈无新房在售项目，朝阳区内的新房项目有悠唐麒麟公馆和尊悦光华，两者距离该小区较近。

其中悠唐麒麟公馆是北京兆泰集团股份有限公司打造的住宅项目，产品为123㎡两居。截至2021年7月，售价112000元/㎡起，总价1401万/套起。该项目距地铁6号线和地铁2号线较近，交通方便，周边配套完善，学校和医院众多，户型主要是两居，单价较高。

尊悦光华是北京盛华夏房地产开发有限公司建设的住宅项目，在售户型主要为133㎡-171㎡三居。均价130000元/㎡起，总价2400万/套起。该项目距离世贸天阶较近，周边有很多大型公司，商业资源丰富，户型以三居为主。以上两个新房项目均适合改善置业人群选择。

朝阳垡头地区发展较早，旧小区相对较多，这里选择同板块且距离较近的金蝉南里和金蝉北里作对比。