永定门商圈位于北京市东城区，地处南二环和南三环之间，内有两条地铁线路，是中轴线上典型的北京南城商圈样本。

商圈一度成为整个东城区的价值洼地，建筑密度中等偏上，交易量中等偏下，目前价格已有回归。

永定门商圈东侧为蒲黄榆商圈，南侧为西罗园、木樨园商圈，西侧为右安门外商圈，北侧为陶然亭、天坛商圈。

永定门商圈最大的优势，在于依附于北京中轴线上，6公里内覆盖王府井，东单、丽泽、国贸等热点商圈，地理位置较好。

永定门瓮城城墙于1950年开始被陆续拆除，1957年永定门城楼和箭楼也被拆除，2004年永定门城楼复建，成为北京城第一座复建的城门。

现在的永定门商圈内包含两条地铁线路，分别是走向南北的8号线和走向东西的14号线路，还有多条公交车线路和多个上车点。十字向地铁线和多条公交线路的穿插，能使永定门商圈触达到北京大部分热点地区。

另外，商圈内包含有北京第一师范学校附小小学西校区、定安里小学北京、文汇中学南校区等学校。

商圈内商业、医疗、生态休闲配套包含有东城区第一人民医院（二甲）、永定门公园、景泰公园、百荣世贸商城等。

商圈内小区主要以老旧楼房和一小部分次新楼混合构成，建筑年代横跨1963年-2015年。

商圈老公房门槛价340-345万元、次新房门槛价370-690万元，相对于东城区其余商圈，永定门的门槛价相对偏低，对刚需购房者比较友好，吸引了大量北京城南商圈改善置业的人群。

永定门商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查永定门及周边5公里商圈，近5年均无无地块供应和成交。

查询幸福里app得知，截止2021年7月：永定门商圈的均价为8.7万/㎡，周边陶然亭商圈的均价为12.2万/㎡；天坛商圈的均价为9.2万/㎡，刘家窑商圈的均价5.7万/㎡，蒲黄榆的均价6.0万/㎡。永定门商圈的均价在周边商圈中属于中等偏上水平。

由此可见，永定门商圈属于东城区内价值比较综合的板块，比价效应下，永定门商圈的价值正在被市场充分释放。

总体来说永定门得天独厚的位置，发展终究不会太差，但由于北侧受到南护城河、南二环高架的区隔，造成商圈与北侧商圈联动并不强，预计未来商圈的价值预计会趋向于平稳发展。

永定门商圈是东城区最南端的住宅区，从大格局上来看，包括永定门在东城的二环和三环之间受制于老公房旧改成本大的拖累，整个板块不太可能有副中心级别的头部发展机会。

但是得益于其靠近中心城区，以及它在中轴线上的地理位置优势，永定门板块的发展下限是有保障的，至少是中心城区的平均发展水准偏下的水平。

未来永定门商圈会继续享受城中心的地理优势和各个商圈的相互扶持和影响，商圈发展依然可期。

1、楼龄较新，楼幢设施完善，小区绿化面积比例大，居住舒适感比较高。

2、小区内部有比较大的广场，广场比较干净整洁，居民可以进行娱乐健身活动。

3、交通便利，地铁公交距离小区都不足1公里的位置。

4、小区周边配套丰富，附近有北京市东城区第一人民医院、长春堂药店，物客美超市和安乐林公园提供医疗、商业消费、娱乐等场所，配套全面。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年7月，小区在售房源仅有6套，户型以一居室、二居室为主。

小区目前在售均价77042元/㎡，环比上升约2.58%。近6月以来，小区整体均价低于永定门、低于东城板块在售均价；上图可以看出，2月过后小区挂牌价格保持上升态势，涨幅高于同期永定门、略低于东城板块涨幅；从目前情况来看，小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为46㎡一室一厅户型，报价380万元。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。

结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为145.3万元左右，二套首付为235.6元左右，仅供参考，实际首付以银行为准

小区有44㎡-50㎡的一居、27㎡-98㎡的两居、122㎡-126㎡的三居。

现选择小区主力户型71㎡两室一厅和75㎡两室一厅进行分析。

华龙美晟有1-5栋楼组成，其中东侧是沙子口路来往车辆较多，交通噪音影响大。

1、2、3、5号楼与其他楼相距较近，采光稍微差些。

4号楼处于中心位置，与其他楼幢相距较远，采光好。

大楼东北侧有东城区第一人民医院、北京万朋文化办公用品商城，对于看病、购置生活用品方便。

适合在永定门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

内部环境优质、内部设施相对完善，适合看重小区整体品质的购房者。

出门500米左右就有地铁站，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全，适合对楼幢的生活设施要求和生活配套要求较高的用户。

截止2021年7月，永定门商圈内暂无新房项目。距小区最近的新房楼盘是位于小区西南方向约直线距离3.8公里的福海棠.华府和东方向直线距离3公里的首开璞瑅公馆。

福海棠.华府217-320㎡在售，总价1550-1750万元/套起；

首开璞瑅公馆236㎡在售，总价2500万元/套起。

福海棠.华府总价略低，首开璞瑅公馆总价较高。

推荐预算充足、追求房产品质、且对地理区位要求宽松的购房者可以考虑预算，预算相对紧张、对环境，楼房设施要求较低的购房者建议选择华龙美晟。

小区均价低于永定门二手房均价，现选择3公里范围内与法华南里房龄接近、周边配套相似的天天家园、法华南里进行比较。