双桥商圈位于北京市朝阳区，地处京津高速至京通快速路之间，是东六环内面积较大，且以居住为主的商圈之一，内有两条地铁线路。

双桥商圈北侧为管庄商圈，南侧为次渠商圈，西侧为豆各庄商圈，东侧为九棵树商圈；以上商圈，均是还处于发展中的商圈，不过各自优势各异，产业互补，联动效应尚可。

双桥商圈最大的优势在于，区位夹在通洲副中心与北京主城之间，既享受了北京主城区的东拓驱动，又受到了通州飞速发展的辐射。

双桥商圈内包含有北京市朝阳区定辛庄小学、北京市朝阳区白家庄小学东辰分校、运河中学、清华大学附属中学管庄学校、北京市第二外国语学院附属中学等。

商圈内，包含2条地铁线路：地铁7号线、八通线。这两条地铁线能级尚可，其中八通线西接地铁1号线终点站，可联通天安门、王府井、国贸、东单、西单等热点商圈。7号线大体呈东西走向，西侧终点站为北京西站，沿途站点连接菜市口、双井等热门商圈。此外，双桥商圈内还包含有五环线干道，无论是去望京还是北京奥林匹克公园都比较方便。

商圈内医疗、生态环境配套包含有北京松堂关怀医院、双桥医院、金田公园、暖山生态公园等，商圈内没有三甲医院，但双桥医院（二级）为综合性医院，足以应付一般的医疗状况。

商圈内小区主要以次新房、老旧房混合社区构成，建筑密度中等。其中，老旧房门槛价200-500万元、次新房门槛价400-1000万元，相对于朝阳区其余商圈，双桥的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

双桥商圈土地开发成熟，但近年来仍有空地待售，据查：

2015年9月，北京农产品中央物流园有限公司耗资24亿，竞得一块位于朝阳区黑庄户乡黑庄户村的，面积为166012.30㎡，容积率为2的商办用地，此地块为物流仓储功能。

以及，周边距离双桥商圈最近的土拍信息，发生在2019年的豆各庄商圈、2018年的垡头商圈、2015年的常营商圈。

其中，豆各庄商圈在2019年9月，挂出过一块地价39亿元的综合性用地，不过当时流标，未能成交。

垡头商圈在2018年9月，挂出过一块出让底价36亿的商办用地，同样流拍未成交。

常营商圈在2015年10月，成交过一块总面积41963.66㎡的综合性用地，成交价33亿元，竞得方为保利和首开组成的联合体。目前此地块配建自住型商品房、限价商品房约7.8万平方米，可提供自住型商品房427套、限价商品房437套，目前名为首开保利锦都家园。

以上地块的招拍挂，均对双桥商圈内的存量住宅价格影响不大，即便是周边土拍信息较多，也未能扭转区域内品质住宅需求大于供给的状态。

查询幸福里app得知，截止2021年8月：双桥商圈的均价为4.8万/㎡，周边管庄商圈的均价为5.4万/㎡；豆各庄商圈的均价为5.2万/㎡，九棵树商圈的均价4.6万/㎡，次渠的均价4.3万/㎡。双桥商圈的均价在周边商圈中属于中等水平。

由此可见，双桥商圈属于朝阳区内价值略低的板块，比价效应下，双桥商圈的价值还有待被市场释放。

双桥商圈面积相对较广，但被铁路、高速切割成三块，其商圈内部的联动合力平平。这样的情况下，靠周边单个商圈的外溢，或者单个产业的进驻，实际上都不能改变商圈整体的发展趋势。

据考证，双桥商圈内部曾引入过生物医药产业园、音乐产业园，但目前看来，该两种产业均未形成规模。

2020年9月，北京市政府新闻办新闻发布厅举行发布会，其中明确介绍了北京自贸试验区三个片区的具体选址。从大坐标上来看，双桥地区属于三个高能级规划区域的中间位置，但实际上，这种位置很容易会成为规划上的“灯下黑”。

目前来看，双桥商圈未来的价值提升，并不明朗。

1、小区绿化覆盖面积大，绿化率高达为53%，绿化带整齐美观，很有观赏性，整体的绿化环境较优质。

2、小区物业管理较好，门禁严格，保障居民安全。

3、容积率相对不高，小区安静，没有噪音干扰。

4、价格优势明显，低于朝阳板块均价，性价比较高。

通过幸福里app查询，截至2021年8月10日，小区在售房源6套，占全部房源的0.01%，小区目前在售均价为49713元/㎡，环比上升0.09%。近6个月，小区整体均价高于双桥板块，但低于朝阳区在售均价；从上图可以看出，小区四月到五月房价下降了一些，但五月之后该小区房价逐渐平稳，开始略微上升。小区挂牌价格稳定略升，从目前情况来看，小区价格有稳定，适合入手。

购房成本方面，总价最低为187㎡三室两厅户型，报价899万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为386.6万元左右，二套首付为728.2万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：187㎡-344.86㎡ 3房至7房，其中4房、7房为主力户型。

现选择小区主力户型217㎡ 四室三厅和344.86㎡七室三厅进行分析。

小区共有131栋别墅，小区东侧靠近双桥东路次干道，其他方向与社区相邻，这表示西、南、北侧环境会更加宁静，东侧因为临街，噪音会大一点。

小区楼栋与楼栋之间都有绿地规划，整片小区绿化率高达53%，小区环境较好。

小区居住密度低、舒适度高，环境优质，推荐对小区品质有要求的人群可以考虑。

小区有187㎡的三居室小户型，上车价为899万元，适合刚需自住人群。也有344.86㎡的7居室大户型，上车价为1400万元，适合有刚需改善型人群。

推荐在双桥商圈工作及周边商圈工作有改善需求的购房者。

小区对面就是暖山生态公园公园，适合家中有老人小孩的购房者，做养老、自住用途。

目前，双桥板块内仅有首开樾长安这一个新楼盘，但是该楼盘为商业用途，故此不做比较。其他板块中，离小区最近的新房项目是位于小区北方向的5公里内的和锦薇棠和和光尘樾。

和光尘樾：均价79500元/㎡，总价2100万/套起。

和锦薇棠：均价68921元/㎡，总价1494万/套起。

两个小区都在五环外，均为大户型、新建高档小区。交通、周边配套总体差距不大，但是小区户型有差距，建议喜欢小户型的选择和光尘樾，喜欢大户型就多关注和锦薇棠。预算充足且想要购买新房的用户可以考虑。

选取康城花园别墅小区一公里内单价较为接近的康城香草天空小区和双桥温泉东里小区来进行比较。