维多利亚花园公寓小区位于朝阳区朝阳公园西商圈内，该商圈位于东三环到东四环之间。朝阳公园西商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝阳公园东商圈，南侧为团结商圈，西侧为三里屯商圈，北侧为三元桥商圈。

商圈西部为朝阳公园，该公园不仅是国家4A级景区，也是北京四环以内最大的城市公园，占商圈近一半的面积；商圈东部为东枫国际体育园、全国农业展览馆、中国农业农村部及其单位家属院、幼儿园、农业出版社等。商圈发展起步较早，住宅聚集较为迅速，周边配套随着人口的流入迅速崛起。目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源均十分完善。

交通方面，商圈东靠东四环路、西靠东三环路，北靠亮马桥路、南靠农展馆南路等城市主干道；地铁10号线在商圈内有团结湖、农业展览馆、亮马桥站，14号线在商圈内有朝阳公园站和枣营站。商业方面，有大型购物场所燕莎友谊商城、蓝色港湾，以及众多特色餐饮场所；教育方面，有枣营幼儿园、八十中学校枣营分校等优质教育资源。生态休闲方面，商圈内朝阳公园、团结湖公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。早期板块内主要以全国农业展览馆、中国农业农村部、农业出版社等单位职工为主，随着城市发展，越来越多的银行、外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工入住该商圈。

近5年，片区内无新地块入市。2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。

地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。综上，商圈近些年还将面临无住宅土地供应的局面，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

朝阳公园西商圈配套完善，接近饱和，目前可见利好是在建的地铁3号线。北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园西商圈设置朝阳公园、团结湖站。随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。

1、小区建筑品质较高，板楼楼栋，南北朝向，一梯一户、一梯两户设计，楼栋内部装修精美。

2、小区环境优美，内部配套比较完善，车位充足，物业服务比较细致。

3、小区周边的交通便利，1公里范围内有地铁站，多条公交线路在小区周边经过。

4、小区周边医疗和商业配套完善，1公里内有大型医院和购物中心，还有多家商超和门诊药店。

通过幸福里APP查询，截至2021年7月，小区在售房源5套，占小区全部房源的1%。小区目前在售均价68486元/㎡，环比上涨约1.21%。近6个月来小区挂牌价格整体来看处在上涨趋势；从目前情况来看，小区价格趋于平稳。

具体购房成本方面，拿主力户型154㎡的三居为例，报价1055万，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为422万元，二套首付为844万元。

该小区户型有小区有159㎡的两居、154㎡-180㎡的三居。现对其主力户型154㎡三居和189㎡三居进行分析。

小区物业管理到位，环境优质，内部配套相对齐全，适合对小区内部环境有一定要求的人群购买。

小区主力户型为大户型，虽然均价低于朝阳区和朝阳公园西板块的均价，但总价较高，适合资金充裕的改善人群选择。

小区周边配套完善，交通便利，商业、医疗、休闲场所齐全，适合对外部配套要求较高的人群。

目前，在朝阳公园板块没有新项目，在朝阳区有距离较近的新项目：悠唐麒麟公馆项目和尊悦光华项目。现将维多利亚花园公寓与这两个项目进行对比。

其中悠唐麒麟公馆是北京兆泰集团股份有限公司开发的高档社区。在售户型只有123㎡2室2厅2卫，目前均价113902元/㎡，总价1401万/套起。但是悠唐麒麟公馆小区虽然户型更加方正，但容积率较高，在售户型比较少，物业费较高，均价较贵，性价比整体略低于维多利亚花园公寓。

尊悦光华是北京盛夏房地产开发有限公司开发的住宅，在售户型有170㎡和171㎡三居，目前均价130000元/㎡，总价2600万元起。小区物业费较高，容积率也比较高，两个小区同为塔楼，但是小区建筑略新，户型更为方正，如果对居住品质要求比较高，可以优先考虑尊悦光华项目。

碧湖居小区和北京Golf公寓距离维多利亚花园公寓较近，故选择碧湖居小区和北京Golf公寓进行对比。