青荷里南山园小区位于朝阳区豆各庄板块，该板块西侧临近垡头板块，北侧、东侧和南侧都被双桥板块包围。豆各庄板块位于朝阳区南侧，东五环和京哈高速交汇处东侧。

板块内住宅包括商品房和经适房，品质较好的有富力又一城ABC区、海棠公社、京城雅居等，另有朝丰家园、恒大御景湾、青荷里等经适房小区。

居住人群上，除了豆各庄之前的原住户，还包含了许多东城区拆迁过来的住户。板块内有诸多公园，生态绿化方面较好，如面积较大的金田公园和白鹿公园、以及富力又一城公园等，板块外南侧还有马家湾湿地公园，其中水面占地16万平方米，陆地占地45万平米，各个公园除了能满足日常的遛弯跑步需求外，还能在周末体验郊游野炊之乐。

交通方面，板块有地铁7号线横穿，途经黄厂和郎辛庄站，但地铁线更靠南，不能满足片区内大多数住户需求；自驾上，板块靠近东五环和京哈高速，临近京津高速和广渠快速路，向西可以去往国贸和大望路，走东五环可以去到亦庄和望京，在这些地方办公的人群，自驾通勤还是较为便利。

板块内医疗和产业较弱，医院方面，没有三甲和大型综合医院，近一点的三甲是亦庄的同仁医院(南区)；产业方面，板块内有汽车厂和传统行业公司，也有一些影视基地和文创园，但大公司入驻较少，还需一段时间的发展。

根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，2021年5月，朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块起拍价59.3亿，最终绿城中国旗下北京宁诚置业有限公司通过高标准住宅建设方案竞投后，以68.2亿元成功摘得该地块，溢价率约15%，房价上限6.5万元/㎡，住宅部分容积率3.0，控高80米，预计最高26层。

地块用地性质为F1住宅混合公建用地，建设用地面积85059.12㎡，建筑控制规模≤242377.36㎡，将以“五通一平”形式供地。该地块位于东五环与京津高速夹角处，距离7号线黄厂站约100米，黄厂站前一站是焦化厂站，与王四营拍卖的三宗地块临近。

根据2019年《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，朝阳区整体定位为：朝阳区应建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地、创新引领的首都文化窗口区、大尺度生态环境建设示范区和高水平城市化综合改革先行区。

前几年，豆各庄地区根据北京市“一绿试点乡”的要求，致力于完成整建制转居工作，拆迁腾退、项目建设、产业制度改革、绿化工作、社会管理等重点工作顺利推进，随着最后一批居民搬迁上楼，豆各庄地区彻底完成“一绿”试点的腾退任务，逐步推进城市化进程。

未来发展上，板块内新建项目将以科技及文化产业项目为主，随着金田影视基地、金丰置业、宇达创意中心、五方PARK文创园等一批项目相继落地，经济效益的提高，本地区居民生活水平得到不断提升，形成和谐的生活氛围。

1、小区绿化率高，绿化带修剪规整，社区环境好，没有声光污染。

2、小区为板楼社区，楼栋南北排布，楼间距大，采光通风较好。

3、小区交通便利，小区周边1公里内有地铁站，周边还有多条公交线路，乘坐公共交通工具方便。

4、小区挂牌价格较低，截止到2021年7月，青荷里南山园小区跟豆各庄同板块的其他大多数小区相比，均价大概便宜了4000元。

2021年7月，该小区挂盘均价为41284元/㎡，环比上涨0.14%。目前幸福里APP挂牌房源为10套，在售户型有66㎡-71㎡一居、71-85㎡两居和102㎡三居，主力户型为82㎡两居。

从近6个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，近期的下跌幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿主力户型82㎡的两居为例，报价339万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为119万，二套首付为203万。

小区有66㎡-72㎡的一居室、72㎡-89㎡的两居室、102㎡-110㎡的三居室。小区主力户型是85㎡两室一厅和82㎡两室一厅。

1、青荷里南山园所有建筑都南北通透，采光和通风都很好，小区内部公园和绿化也比较精美。中间的楼栋远离街道，被绿植包围，噪音小，风景好，建议优先考虑。

2、南侧的两栋楼临街，可能会有噪音，但是采光好，不介意噪音打扰的用户可以考虑入手。

3、东西两侧的两栋楼临近街道，噪音比较大，生活品质难以得到保障，不建议入手。

小区社区环境较好，周边安静，空气好，适合对小区居住环境有一定追求的人群。

小区主力户型为90㎡以下的小户型，且小区均价较低，适合刚需人群选择。

小区交通便利，1公里内有郎辛庄地铁站，周边还有多条公交线路，适合地铁7号线沿线和附近商圈的上班族选择。

截至2021年7月，豆各庄板块内目前无在售新房。相邻通州板块内距离小区较近的新房项目有阳光城京悦府和明月听蘭。

其中阳光城京悦府项目是北京鑫博泰来房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，产品均为260㎡以上别墅。目前均价7万/㎡，总价最低1200万，从总价和购房人群角度来看，阳光城京悦府项目价格较高，更加适合资金较为充裕的改善人群。

明月听蘭项目是北京通诚房地产开发有限公司建设的小高层普通住宅，有96㎡-138㎡的三居和140㎡的四居。截止到2021年7月12日，最低价为53000元/㎡，最低总价在520万。该项目的户型配置上与青荷里南山园小区差别较大，适合资金充裕，对居住品质要求较高的人群选择该项目。

豆各庄板块发展年限较长，新老小区都有，且大部分都是商品房，这里选择距离小区最近的京城雅居小区和朝丰家园十五号院作为对比。