金隅悦和园小区地处朝阳区中部的东坝板块，该板块位于东五环外，西侧紧邻酒仙桥板块，南北为常营和金盏乡板块，东侧临近通州区。东坝另有坝上、北坝之称，最早可追溯到东汉时期，距今已有2000多年，作为古都北京东郊的“门槛”之地，其在政治、军事、经济等方面均有重要作用。

2013年，东坝被规划为高端商务与住宅区。根据规划，东坝将建设为第四使馆区，成为北京第三个CBD以及国际商贸中心。东坝板块内流经坝河，以坝河为界分为南北两大主要功能区。其中，东坝南区主要为8平方公里的住宅区，目前已入驻开发商包括金隅、恒大、首开、龙湖、保利等。

配套方面，有金隅嘉品Mall、东坝郊野公园、对外经济贸易大学附属中学、拔萃双语学校、东坝社区卫生服务中心等，可基本满足区域内居民的日常生活需求。产业布局方面，朝阳循环经济产业园位于板块的东南角，该产业园在垃圾无害化处理、传播生态科学知识、提高百姓环保意识等方面发挥着积极作用。而东坝北区占地面积约6.2平方公里，内有在建新房项目及北京市第一中西医结合医院、北京轻工技师学院、东坝苗圃等，目前仍处于发展阶段。

楼市方面，商圈内二手房报价在3-10万元/㎡左右，均价约5.8万元/㎡，东坝西部板块多为成熟居民区，相比其他地段，配套更加完善，居民生活便利度更高。板块内居住人群以东坝本地人及刚需人群为主，其中很多是往返于望京、酒仙桥等地的工作人员。

从一级土地市场来看，2020年5月15日，首开+金地+旭辉以底价20.55亿元摘得东坝1104-613地块、1104-614地块的居住用地和基础教育用地，合算楼面价42347元/㎡。根据出让要求，该宗地中的商品住房销售均价不超过69422元/㎡，且最高销售单价不超过76364元/㎡。

该地块项目正是后来于2020年12月开盘的华樾国际。同年12月，首开+金地+旭辉再次进驻东坝板块，以35.02亿元总价竞得东坝1104-611宅地，溢价率3.5%，自持比例4%，楼面价47008元/㎡。未来商品住房销售均价不超过71000元/㎡，且最高销售单价不得超过78000元/㎡。这也是目前为止价格最高的限竞房项目。

从位置上看，上述两地块距离朝阳新城六区直线距离约3公里。此外，在2021年3月底公布的北京土地出让计划中，朝阳区东坝板块内还有一宗宅地将要出让，其位置仍处于上述两地块附近，挂牌起始价为21.7亿元，起始楼面价在4.53万元/㎡，执行套内“7090”政策。整体来看，目前东坝板块内重点开发区域位于东坝北部、坝河以北，预计未来还将有一批新房项目陆续入市。

2013年，随着一纸规划，使得位于东五环外的东坝从城乡结合部逐步蜕变为具有国际商圈属性的、类似于望京地区的超大型社区板块。纵观东坝板块，目前东坝南区属于较为成熟的住宅区，其用地规模相当于3-4个天通苑，主要功能是接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民，未来整体开发建设面积将达到200万㎡。

而东坝北区作为朝阳区内较为稀缺的可大面积开发的土地，定位于集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体的高端商务区，其规模相当于东扩后的北京CBD，其中商务楼宇建筑面积约500万㎡，未来该板块将吸引知名航空公司总部和服务机构在此设立办事处，就业机会也将大幅提升。

随着近年来知名房企的进驻与开发，7.1万元/㎡的均价逐渐获得市场认可，未来板块潜力向好，按计划，东坝北区未来一半将为纯商务区，一半为配套的低密度、生态型高端住宅。而随着地铁3号线、12号线的建成通车，4个地铁站点陆续投用，可以大幅提升东坝板块内的交通市政保障能力，弥补区域内轨交通行的空白，满足居民快速出行需求，同时也可进一步带动板块及周边发展。

配套方面，待东坝万达广场和北京安贞东方医院建成投用后，可为板块内居民提供新的购物及就医体验，辐射周边5公里内80万人口，带动商业经济发展及改善板块内医疗资源较为匮乏的现状。

1、小区内部绿化面积大，空气质量相对较好，楼栋之间相隔较远，采光条件好，基础设施完善，充满生活氛围。

2、小区内部既有地下停车场，又有露天停车场，车位充足，外部还配有电动汽车的充电桩，有车一族可以放心大胆的选择。

3、小区外部购物健身非常便利，距离小区200米就有迪亚天天生鲜超市，2公里内有东风公园-夏花园风景区和钛棒球俱乐部，生活娱乐设施齐全。

4、小面积、低总价更适合刚需购房者上车，小区有61㎡一居、77㎡-80㎡两居、88㎡-90㎡三居，总价208万起。

根据幸福里APP查询，2021年7月金隅悦和园小区有29套在售房源，主力户型为61㎡左右的一居和77㎡左右的两居。7月挂牌均价49500元/㎡，对比上月上涨2.31%，从近6个月的价格波动趋势来看均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿在售的60.9㎡一居为例，报价290万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为101.5万，二套首付为174万。

幸福里APP中显示该小区户型以60.71㎡-61.17㎡一居户型和76.97㎡-79.54㎡两居户型为主，主力户型为60.69㎡的一居和77.11㎡的两居。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境。

4号楼、8号楼位于小区中间位置，享受到安静环境的同时也能更好享受小区绿色景观资源，建议优先选择4号楼和8号楼。

2号楼、3号楼、5号楼、7号楼、11号楼、13号楼临街，会有一定的噪音污染情况。

小区内部绿化面积大，房屋采光好，基础设施完善，充满生活氛围，比较适合家里有老人和孩子的家庭。

小区里既有地下停车场，又有露天停车场，车位充足，外部还配有电动汽车的充电桩，对于需要经常开车出行的住户非常便利。

小区周围生活娱乐设施众多，不仅有乐开花影院、保利国际影城（北京东坝店）等娱乐设施，还有千帆篮球中心这样的健身场地，比较适合对生活品质有较高需求的人群。

小区有61㎡一居、77㎡-80㎡两居、88㎡-90㎡三居，总价208万起，房屋面积小、低总价更容易让刚需购房者上车。

截止2021年7月，幸福里APP上显示，东坝板块在售新房只有位于五环七棵树出口北的首城珑玺。除此之外在金隅悦和园附近的还有和锦薇棠。

其中，首城珑玺是北京首城置业有限公司打造的高端住宅项目，主要以联排别墅和双拼别墅为主，均为351㎡以上大户型，目前售价98000元/㎡起。从总价和购房人群角度来看，首城珑玺项目更适合对居住环境的品质有较高要求的人群。

和锦薇棠是北京致泰房地产开发有限公司建造的叠加别墅，在售价格为68921元/㎡起，在售户型目前只有290㎡三居，与金隅悦和园相比，物业服务质量更佳，居住环境更好，但是价格贵且户型选择单一，适合有购买能力且对居住环境的品质有较高要求的人群。

东坝商圈有很多建成多年、内部生活氛围醇熟的小区，这里选择距离小区最近的单店西村和奥林匹克花园（四期）做对比。