来广营商圈位于北京市朝阳区，地处五环至六环之间。商圈内目前拥有两条地铁线路，医疗、购物、自然资源齐备，产业资源正在不断集聚，未来将成为兼顾产住结合、价值认同的典型板块之一。

来广营商圈北侧为中央别墅区商圈，东侧为北苑商圈，西侧为金盏乡、天竺商圈，南侧为望京商圈；该商圈未来还将迎来阿里巴巴等大型企业迁入，加之与望京板块交界地带的旺盛人气，坊间通常将来广营称为望京板块的未来。

来广营原为正蓝旗营地，明清至民国时期，都是官家屯兵重地。

2011年之前，来广营商圈还处于默默无闻的尴尬境地，直到2011年底至2012年初，5宗地块的溢价出让后，来广营商圈迎来建设高潮。

此后数个大开发商开始争相拿地，使得来广营商圈的基建、配套、企业资源配置得到跨越式发展。

来广营商圈北部区域包含清河营郊野公园等重点设施，主打生态建设为主。

商圈东侧与西侧区域包含北京市朝阳区和平医院、朝阳区实验小学（润泽校区）等医疗教育设施。

南部包含北京市会议中心，望湖公园、北小湖公园等重点设施。

来广营商圈内的五环路横贯东西，地铁13号线纵贯南北，立交桥环绕，是朝阳区交通枢纽之一，商圈地铁线路包含14号线东段的来广营站、善各庄站，以及15号线的马泉营站、崔各庄站。

商圈向东可直达首都机场，向南可通达望京、CBD等中心板块，向北可通达国家奥林匹克体育中心、天通苑等热点区域，向西可达国家体育场、圆明园遗址公园等板块，交通优势相对明显。

来广营商圈内生态休闲资源丰富，但商业配套相对落后，大型商场仍分布在望京板块，居民需打车去望京购物。

来广营商圈内的住宅多为1980年-2008年建成，目前是北京五环外刚需自住可供选择的商圈之一，商圈内的置业需求多样，总价跨度并不太大。主要吸引预算不高，对交通通勤和居住品质有要求的刚需购房者。

来广营商圈土地开发有较大前景，附近土拍讯息也相对较多。

土地成交方面，距离来广营商圈最近的5宗招拍挂地块位于朝阳区金盏乡梓庄村、望京花家地、孙和乡西甸村。

2020年4月，北京金隅嘉业以3.52亿元竞得望京花家地地块，成交楼面价16097元/㎡；

2017年4月，北京城建投资公司以28.54亿元竞得河乡西甸村地块，成交楼面价为31000元/㎡；

2017年4月，金地集团又以29.20亿元竞得金盏乡地块，成交楼面价24489元/㎡，上述地块位于来广营附近，但土地性质均为商业用地，故不会对来广营商圈内的住宅价格产生明显影响。

自2011年底“土鸡变凤凰”后，来广营商圈的发展前景不断走高。

政策规划方面，来广营商圈的未来发展确定性较强，作为望京板块的辐射板块，来广营商圈还有大量空地，预计未来来广营板块在政策规划方面会持续加码。

基础设施方面，2020年4月也开始动工建设双向四车道交通枢纽，对商圈内南北向交通的提振作用明显。

生态方面上，横跨朝阳、昌平、顺义的京城"绿肺"——温榆河公园正在建设，未来来广营商圈的生态建设会再上一层楼。

商业上，目前来广营没有大型的商业，但根据“十四五”规划，来广营东南方向会落成一批上万平米的商业综合体，这将有效补齐来广营商圈的短板。

来广营商圈未来最大的变数为疏解望京企业人口饱和压力的长线规划，大量的优质企业将会引入，例如阿里巴巴在来广营北京新总部已经封顶。阿里新总部未来建成后会为来广营商圈带来强劲发展动力，吸引大量科技人才涌入。

来广营商圈未来发展的负面利空，是商圈内被铁路切割开的区域很难连片开发，这会降低临近土地的利用率。

再有就是贯穿来广营的地铁线路只有15号线一条，另一条14号线在商圈中部就不再向前延伸，如果未来地铁线路能向商圈北侧延伸，该商圈价值还会迎来提振。

1、绿化率为30%，实际体验更佳，环境优美，居住惬意。

2、小区楼外立面观赏度较好，可根据业主喜好打造。；小区楼栋的结构风格各异，可将业主的个性展现出来。

3、有独立车位，车位充足，方便业主们停车。

4、小区内部配套设施较为完善，配备的内部网球场给居民们提供了休锻炼的好去处，同时也拉近了邻里之间的距离。

通过幸福里app查询，截至2021年7月22日，小区在售房源5套。小区目前在售均价95405元/㎡，环比上月下跌约4.85%。近6个月，小区整体均价在高过朝阳区、来广营商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格较为平稳，涨幅略低于同期朝阳区、来广营商圈涨幅；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为130㎡两室两厅户型，报价800万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套60%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为592.0万元左右，二套首付为672.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有120㎡-130㎡两居、192㎡三居、199㎡-456㎡四居，公寓分布有两居室和三居室。

主力户型有152.93㎡两室两厅独栋别墅，小区户型还有130㎡两室两厅户型。

现选择小区主力户型120㎡两室两厅和152.93㎡两室两厅进行分析。

香江花园小区共有500栋楼，建筑形式为独栋别墅式。

其中北侧第一排的楼栋临近马路，可能有噪音污染，所以为楼栋选择的末选项。

西侧远离小区会所的楼栋虽没有噪音污染，但距离小区会所较远，休闲娱乐较为不方便，所以为楼栋选择的次选项。

中部和东侧不临街的楼栋基本上没有噪音污染，且距离小区会所较近，休闲娱乐较为便捷，所以为楼栋选择的首选项。

1、适合在望京商圈内及周边商圈工作的豪宅购房者。

2、管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全，适合看重小区整体品质的购房者。

3、距离地铁站较近，对地铁出行有较高依赖度的买房用户可以考虑。

4、周边商场、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

目前，来广营商圈内有新房项目在售。距离小区最近的新房项目是位于小区正西方向4.5公里处的华樾北京项目和位于小区正北方向2.4公里处的懋源璟玺项目。

其中，华樾北京在售89㎡-143㎡户型，总价690万元/套起；懋源璟玺555㎡-690㎡在售，总价4800万元/套起，而季景沁园房源最低挂牌总价在800万元/套。预算较为紧张的刚需改善型购房者可以考虑华樾北京新房项目，预算充足，且不着急入住的豪宅购房者可以考虑懋源璟玺新房项目。

小区均价高于来广营商圈二手房均价，周边1公里范围内与季景沁园均价相近的小区不多，现选取4公里范围内均价和品质与香江花园相近的观唐和望京金茂府进行比较。