北京壹号院小区位于朝阳区朝阳公园西商圈内，该商圈位于东三环到东四环之间。朝阳公园西商圈地处朝阳区中东部，东侧为朝阳公园东商圈，南侧为团结商圈，西侧为三里屯商圈，北侧为三元桥商圈。

商圈西部为朝阳公园，该公园不仅是国家4A级景区，也是北京四环以内最大的城市公园，占商圈近一半的面积；商圈东部为东枫国际体育园、全国农业展览馆、中国农业农村部及其单位家属院、幼儿园、农业出版社等。商圈发展起步较早，住宅聚集较为迅速，周边配套随着人口的流入迅速崛起。目前商圈内交通、商业、教育、休闲等资源均十分完善。

交通方面，商圈东靠东四环路、西靠东三环路，北靠亮马桥路、南靠农展馆南路等城市主干道；地铁10号线在商圈内有团结湖、农业展览馆、亮马桥站，14号线在商圈内有朝阳公园站和枣营站。商业方面，有大型购物场所燕莎友谊商城、蓝色港湾，以及众多特色餐饮场所；教育方面，有枣营幼儿园、八十中学校枣营分校等优质教育资源。生态休闲方面，商圈内有朝阳公园、团结湖公园等知名公园。

楼市方面，截至2021年6月，板块内主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1990年-2003年。早期板块内主要以全国农业展览馆、中国农业农村部、农业出版社等单位职工为主，随着城市发展，越来越多的银行、外企、国企、艺术传媒、互联网等单位的管理人员、附近使馆区外籍员工入住该商圈。

近5年，片区内无新地块入市。2018年以来，距离该商圈最近的成交地块是朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。地块于2019年1月28日被中交地产股份有限公司、世茂集团控股有限公司旗下华通置业有限公司和北京茂康企业管理有限公司联合体摘得。

地块成交楼面价21281元/㎡，溢价率0.5%。该地块即为上东郡项目地块，属于共有产权项目。商圈内无住宅地块入市、无新房项目入市，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。综上，商圈近些年还将面临无住宅土地供应的局面，小区土地资源将变得更加稀缺，价值进一步凸显。

朝阳公园西商圈配套完善，接近饱和，目前可见利好是在建的地铁3号线。北京地铁3号线一期工程西起东四十条，沿工体北路、朝阳公园一路向东，至姚家园路向北转至京沈客专朝阳站，3号线一期将与既有2号线、10号线、14号线，在建12号线、17号线等线路换乘；将在朝阳公园西商圈设置朝阳公园、团结湖站。

随着3号线的建成通车，将使得板块内业主出行更加方便，大大减轻了重大换乘节点的客流压力；同时对改善北京东部地区交通出行和促进区域经济发展起到积极作用。

1、小区建筑结构为板楼结构，且楼间距合理，便于采光通风，居住体验较好。

2、小区内的环境较为干净整洁，且绿化率较高，内部造景美观别致，生活环境较为优越。

3、小区物业安保工作认真，安保比较严格，居住的安全感较高。

4、周边的生活设施完善，生活配套成熟，临近多个公交站、医院和超市，且有较多的休闲场所，能够基本满足住户日常的购物、交通、医疗等需求。

2021年7月，该小区挂牌均价为192551元/㎡，比上月上涨0.35%，目前该小区在幸福里APP无在售户型。

从近6个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，近期的下跌幅度也在正常值范围内，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

具体购房成本方面，拿247㎡三居为例，报价4756万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为1902万，二套首付为3805万。

小区内户型有243㎡-308㎡三居、305㎡-385㎡四居，现选择小区主力户型247㎡三居和253㎡三居进行分析。

小区楼栋数量较少，1号楼、2号楼、3号楼、4号楼靠近小区东边的麦子店街，车流量较大，会有一定的噪音污染，不过小区内绿化率较高，楼栋周围有较多植物和树木，能起到一定的降噪作用。

5、6号楼在小区西侧，靠近全国农业展览馆的后湖，环境比较幽静，并且视野和风景较好，因此喜欢安静优美环境的住户可以优先选择5、6号楼栋。

小区绿化率较高，环境较为整洁卫生，且小区景观优美，适合对居住环境要求较高的人群。

小区户型面积大，户型都在200㎡以上，且均价较高，适合资金比较充裕的改善人群。

小区交通便捷，临近2个地铁站且1公里内有十多个公交站，适合商圈附近商圈和地铁10号线与14号线东段沿线工作的人群。

截至2021年7月，朝阳公园西板块内目前无在售新房。距离最近的新房项目有建国门外的尊悦光华和朝外大街的悠唐麒麟公馆。

其中尊悦光华项目是北京盛华夏顺房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为133㎡-171㎡的三居。目前均价约130000元/㎡，总价最低2400万。从总价和户型角度角度来看，北京壹号院成本更高，且面积较大，相比之下尊悦光华项目更适合预算较少的住户。

悠唐麒麟公馆项目是北京兆泰集团股份有限公司打造的项目，在售户型为123㎡的两居。目前均价约112000元/㎡，房屋价格为1401万。与北京壹号院小区相比，悠唐麒麟公馆购入总成本和生活成本都较低，且户型面积较小，对比而言悠唐麒麟公馆项目更适合预算较少的住户。

北京壹号院属于高端产品系，故选择朝阳区内属性一致的泛海世家小区和泛海容郡小区作对比。