亚运村小营商圈位于北京市朝阳区,地处北四环与北五环之间,内有两条地铁线路,作为被亚运村商圈环抱的商圈,两个商圈高度相似,但不完全一样。
实际上,亚运村小营商圈的开发背景,本身就是亚运村商圈在土地开发饱和后的向东延伸,而开发完成之后,因其较新的楼龄、较高的住宅品质,不断吸引西侧亚运村商圈,以及东侧望京商圈的购房者前来置业、置换。
亚运村小营商圈北侧为亚运村、北苑商圈,南侧为惠新西街、芍药居商圈,西侧为亚运村商圈,东侧为望京商圈,这些周边商圈产业不同,各有特色,与亚运村小营商圈之间的联动效应强劲。
亚运村小营商圈内,包含2条地铁线路:15号线、5号线。
其中,东西向的15号线能级较高,向东直连首都机场,其站点关庄站设立在商圈中部偏北的区域,南北走向的地铁5号线,向南可以直连东单商圈,其站点大屯路东站,也是设立在商圈中部偏北的区域。
另外,商圈内还包含陈经纶嘉铭分校、芳草地国际世纪小学、万和城世纪小学等。
商圈内的医疗、商业、生态休闲设施配套包括,北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院、远洋未来广场、黄草湾郊野公园、华汇紫薇公园等。
亚运村小营商圈内,住宅年代横跨1990年-2010年,主要以次新房、老公房混合社区构成,建筑密度并不大,整体舒适度良好。老公房门槛价210-525万元、次新房门槛价600-930万元,相对于朝阳区其余商圈,亚运村小营的总价跨度大,能容纳各种购房需求。主要吸引在四环外工作的购房者,以及望京、亚运村的通勤人口。
亚运村小营商圈内,近5年内没有新增土地供应或成交。
据查,临近亚运村小营商圈的奥体商圈,在2018年11月,北京北辰实业股份有限公司以86.6亿元竞得奥体中心区地块,成交楼面价17804元/㎡。
此地块虽然临近亚运村小营商圈,但由于奥体公园,以及亚运村商圈的区隔存在,所以此地块的成交对亚运村小营商圈内的房价没有明显影响。
与相邻的亚运村商圈一样,亚运村小营商圈最明显的软肋在商业设施上,商圈内唯一成规模的商业设施仅有远洋未来广场,商圈内虽然大量存在沿街商铺,但不足以支撑居民的购物、游乐需求。
而与亚运村商圈不同的是,亚运村小营商圈的医疗资源同样匮乏,商圈内仅有的北京阳明中医门诊部、亚运村中医医院,诊疗能力相对有限,距离商圈最近的三甲医院,是三公里外的中日友好医院。
从产业走向来看,西侧的望京商圈,钦定的外溢接班人为来广营商圈,望京产业的外溢暂时与亚运村小营不太有强联系。
目前来看,亚运村小营的发展前景还是需要以亚运村商圈为依托,而亚运村商圈的软肋还未改善,所以可以预见2-3年内亚运村小营的两项软肋不会有改观。
但据北京日报报道,商圈内闭店3年的北辰购物中心,将在2021年底改建开放,其功能转型为新型写字楼项目,计划以“北辰新空间”的全新身份整体亮相,届时邻近区域的小区热度可能会出现提升。
1.周边配套相对完善,学校、医院、休闲场所遍布,居民基本需求和高品质生活追求都能得到满足。交通便利,公交站地铁站步行可达,出行通勤便利。
2.品质感受好,道路规划好,内部车辆有序停放,车辆行人进出互不干扰。外立面较好,整体观感不错。小区物业日常清洁工作到位。
3.环境优美,空气清新。微观来看,小区设施齐全。宏观来看,多个大型森林公园环绕,生态环境优良。是居民休闲娱乐的好去处。
4.都是二居到三居相对较大户型,可以拥有相对宽敞的大空间。
通过幸福里app查询,截至2021年7月,小区在售房源4套,占全部房源的1.66%。小区目前在售均价100950元/㎡,环比下降约0.54%。近6个月,小区整体均价高于亚运村小营在售均价;上图可以看出,近6个月来小区挂牌价格平稳,稳中有升,适合入手。
购房成本方面,总价最低为90.75㎡一室一厅户型,报价916万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为393.9万元左右,二套首付为742.0万元左右,仅供参考,实际首付以银行为准。
小区有98㎡-107㎡二居、143㎡三居。
小区主力户型为102㎡二室一厅,和143㎡三室一厅。
户型面积 | 102㎡ | 143㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1.卧室2、客厅、厨房朝南,采光好 2.动静分区,互不干扰 3.餐客一体化,活动空间大,居住体验佳 | 1.南北通透且三面宽朝南,采光通风好 2.三个卧室位于三个把角,私密性强,互不干扰 3.客餐厅面积大,活动空间大 |
户型缺点 | 1.卫生间为暗卫,不利于通风 2.102平米做两居,功能性相对较差 3.东侧过道设计得不合理,造成面积浪费 | 1.次卧A采光被阳台A遮挡,实际采光大打折扣 2.卫生间为暗卫,不利于通风 |
该小区一共才两栋楼,1号楼西侧和2号楼西侧南侧临街,可能会受噪声影响,对声音较为敏感的人群谨慎选择。
1号楼西侧和2号楼西侧靠近二十一世纪幼儿园,可能会受到学校铃声影响,不太推荐。
1号楼东侧处于小区内部, 环境较好,可以放心选择。
适合在亚运村小营商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。
物业管理严格、内部环境优质、内部配套相对齐全,适合看重小区整体品质的购房者。
地铁站在附近600米左右,对地铁行有较高依赖度的买房用户可以考虑。
周边学校、商场、生态、交通资源较为齐全,适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。
目前,亚运村小营商圈内无新房在售。目前距离宝石花苑最近的新房项目是位于小区以西450米的八斗,以及以北方向5.5公里外的华贸城铂金墅、天润福熙大道、润泽御府。
四个新房项目均为高总价小区,其中,八斗目前在售88㎡-180㎡二居以上户型,参考均价为110000元/㎡,总价1276-1980万元/套;
华贸城铂金墅在售177㎡及以上户型,总价1500万元/套起;
天润福熙大道157㎡-374㎡在售,总价1700万元/套起;
润泽御府540-1200㎡在售,总价7097万元/套起。
四个新项目与宝石花苑存在较大价差,且区位横跨商圈,推荐预算充足、不着急入住、能接受朝阳区北侧区位的购房者。
宝石花苑均价高于亚运村小营商圈二手房均价,所以以1公里为范围,房龄接近、均价相近为选取标准,故下面选取欧陆经典、亚运豪庭进行比较。
小区名称 | 宝石花苑 | 欧陆经典 | 亚运豪庭 |
位置 | 朝阳亚运村小营 | 朝阳亚运村小营 | 朝阳亚运村小营 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 100950元/㎡ | 76606元/㎡ | 61949元/㎡ |
交房时间 | 2004年-2007年 | 1999年-2003年 | 2000年 |
户型面积 | 98㎡-143㎡二居—三居 | 78.89㎡-205.68㎡一居—四居 | 93㎡-252㎡二居—四居 |
物业 | 北京华体物业管理有限公司 | 北京兴荣盛世管理有限公司 | 北京亚运豪庭管理有限公司 |
物业费 | 1.51元/㎡/月 | 2.49元/㎡/月-4.49元/㎡/月 | 1.80元/㎡/月 |
停车费 | 1000元/位/月 | 600元/位/月 | 150元/位/月 |
优点 | 1.外立面采用墙面砖,建筑整体比较简约大气,颜值高,居住体验有保障 2.人车分流,道路规划好,秩序优良 3.周边配套齐全,地铁站、商场、学校、公园环伺小区四周 | 1.绿化率高,有中央花园。环境优美,外立面和内部设施较好 2.道路规划好,秩序优良 3.有大户型,居住空间大 | 1、绿化率高,有中央花园。环境优美,外立面和内部设施较好 2、小区半人车分流,道路规划好,秩序优良 3、周边配套齐全,华汇华汇紫薇公园就在小区附近500米处 |
缺点 | 1.没有小面积户型,总价高 2.物业管理水平一般 3.停车场车位紧张,车位比低 | 1.房龄有点老,小区设计规划不佳 2.有楼栋为东西朝向,采光略有不足 3.小区有楼栋临近马路,噪音污染较大 | 1.容积率3.60,可供居民活动区域少 2.物业管理水平一般,安保一般 3.车位紧张,车位比低 |
分析 | 三个小区均属朝阳区亚运村小营板块,欧陆经典和亚运豪庭两个小区挂牌均价相近,宝石花苑均价略高,但是小区为次新房,小区设施也都较新; 三个小区相距较近,周边配套也基本相同,但有略微差距。交通出行方面,宝石花苑距离关庄站和大屯东路站都是最近的,但三个小区相互之间的直线距离都在500米左右。 绿化方面,宝石花苑略好于其他两个小区; 停车方面,三个小区车位都比较紧张,就车辆停放问题来说,宝石花苑采用人车分流,道路规划相对于欧陆经典、亚运豪庭来说情况较好。停车费用方面,宝石花苑停车费用最高,但是车位相对更加空余。 综合来看,宝石花苑整体情况好于周边同价位小区。 |