御金台小区位于朝阳区西部的建国门外商圈，建国门外商圈地处东二环到东三环之间，北以朝阳路为界，南至通惠河，西以东二环主路为界，东以东三环主路为界，东临国贸商圈，西接东城建国门内商圈。从位置上来看，连接东城区和国贸CBD，衔接二环和三环，长安街东延线横穿而过，不仅有地铁1号线、2号线、10号线，还有在建的地铁17号线，预计2023年全线通车，地铁17号线是快速地铁，南北贯穿了亦庄和未来科学城，途经望京，四通八达，在地理位置和交通上来说，该板块在朝阳乃至整个北京都处于黄金地带。

商圈西部政治属性较强，是中国核心的外交功能行使区，有建国门外外交公寓和使馆区，有英国、新加坡等二十余个驻华使馆，板块西南部有中华人民共和国民政部、北京市高级人民法院。东部经济属性较强，金融和国际贸易方面尤其发达，著名饭店很多。因此该板块聚集了大量的金融精英、商界翘楚，很多外交和政界的重要人士也在此活动，区域整体的人才素质都处于较高水平，对于追求生活层次、对生活圈层有要求的人群来说，居住于此是不错的选择。

经济、商业、交通、政治是该区域的主要优势，对于居住来讲，生态和医疗配套略显不足，只有CBD历史文化公园和CBD森林公园两个绿色生态配套，缺少医疗配套，没有医院，只有少数的社区卫生服务站、诊所。地处北京商务中心区，通勤方面比较拥挤。此外，该商圈的住宅小区绿化面积普遍偏小，追求土地利用率，生活节奏快，更加适合打拼奋斗的年轻人、商务人群居住，不太适合对医疗品质、生态休闲方面要求较高的老人、儿童居住。

该板块以存量二手房为主，只有一个新房楼盘，住宅已经趋于饱和，新房增量空间小。二手房楼龄有长有短，早的有1972年的老公房灵通观，晚的有2009年的地杰长安驿。该板块已经形成了以商业办公为导向的分散式居住结构，商圈内大量的上班族辐射了来自燕郊、通州、朝阳等地铁2号线、6号线的沿线居住区域，吸纳了大量北京主要居住区的就业人群。

居住人群方面，外国人较多，多为大使馆工作人员、外交行政人员，还有国家公务人员、华侨，以及高端商务人群、区域原住民，也有较多租住于此上班通勤的白领。通勤范围以商圈内或周边商圈为主，长距离通勤人群较少。购买该区域房子的人大部分以过渡为目的，购房人群以年轻人为主，多是单身一族或年轻夫妻，等到了一定人生阶段，由于子女上学等原因会产生置换需求，搬到城外远一些的位置。因此，对于想要实现终极改善置业、购买一生之宅的用户来说，该商圈并不是上佳的选择。

由于商圈发展程度较高，这一区域近年来已经没有住宅用地出让，唯一一个新房项目尊悦光华开发周期也超过了15年，其他商业办公等功能的新增用地也十分有限，最近的一次土地出让是在2014年8月签约，是建国门外大街丙12号楼现状新闻出版用地。

建国门地区以及以建国门为起点的CBD区域可以说是引领北京商务发展的风向标，而建国门外商圈处于其中最核心的过渡地带，区域内众多酒店、娱乐设施，还有成熟的涉外氛围和涉外配套，整个商圈形成了以商务为核心的住宅交易模式，是建国门-国贸地区最重要的首都经济功能承接地带，地块发展已经十分成熟且具有很高的稀缺性、不可替代性。

《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》中明确提出朝阳区要优化空间结构，服务和保障首都功能优化提升，推进国际一流商务中心区建设，打造北京对外开放高地。建国门外商圈在朝阳的发展定位中处于重要的战略核心位置，是首都经济发展的重要窗口之一。随着2023年地铁17号线的全线贯通，建国门外商圈将成为不仅能衔接北京东西，更辐射北京南北重要经济区的东西中轴线上重要经济区。

未来该区域将承接更多上班族人群的商务办公需求，南北的辐射也有利于该商圈产业发展结构的升级，承接亦庄、望京、未来科学城区域的发展需求，发挥更重要的枢纽作用，在目前发展相对饱和的状态下内部优化产业结构，朝着国际一流商务中心区的方向迈进。

1、该小区由北京香江兴利房地产开发有限公司建于2008年，小区楼栋外立面新，楼栋内墙面保持完好。

2、小区内安保措施完善，物业管理严格，为业主提供了较好的安全保障。

3、小区地理位置优越，周围有许多办公楼，商业氛围浓厚，方便就近上班工作，也能满足业主的大部分生活需求。

4、小区附近有地铁金台夕照站，可乘坐地铁10号线、22号线，出行十分方便。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源13套，占全部房源的0.43%。小区目前在售均价126232元/㎡，环比下降约0.19%。近6个月，小区整体均价高于朝阳区、建国门外板块在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格平稳波动，预计短期内不会出现较大的价格变化，购房者可以按需购买。

购房成本方面，总价最低为108㎡一室一厅户型，报价1229万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为492万，二套首付为984万，实际首付以银行为准。

目前小区户型有108㎡一室、141㎡两室、233㎡-415㎡三室、572㎡四室三种户型。其中三室户型占较大比重。现选择小区主力户型234㎡三居室和141㎡两居室进行分析。

1、房源面积大，单价高，适合对住房面积有一定要求，且有资金承受能力的改善型购房者。

2、小区位于朝阳建国门外板块，周边商业配套设施完善，适合在此工作的人群。

3、小区临近地铁金台夕照站，适合以地铁10号线和22号线上班的购房者。

截至2021年8月，朝阳区建国门外板块仅有一个在售新房项目，是距离本小区直线距离0.6公里左右的尊悦光华。为了更好进行横向对比，还选择了临近板块朝外大街的悠唐麒麟公馆。

尊悦光华位于朝阳区建国门外光华东里1号院，由北京盛华夏房地产开发有限公司开发，定位改善型产品。目前在售户型最小面积为133㎡三室，最大为171㎡三室，单价130000元/㎡起，购房成本最低约为1700万/套。与御金台小区相比之下，两项目户型面积相差不大，但御金台小区有更多居室进行选择，有更大面积户型需求的购房者可以选择。

悠唐麒麟公馆位于朝阳区朝外大街三丰北里，由北京兆泰集团股份有限公司开发，临近地铁2号线与6号线交汇的朝阳门地铁站。目前小区在售户型仅有123㎡的两居，单价112000元/㎡起，该户型购房成本约为1401万/套。与御金台小区相比之下，麒麟公馆项目带装修交付，楼龄更新，居住环境私密性更强，对小区品质要求比较高的购房者可以考虑。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离御金台小区较近的新城国际（二期）、梵悦108进行比较。