万宁小区位于房山区城关商圈内，房山区位于北京西南部，城关板块位于房山东部。板块北至大件路、南至阎周路，东临京昆高速，西靠西环路；板块的西北侧是燕山板块、东侧是阎村板块。板块内部交通发达，京昆高速、京周路、阎周路纵横交错；地铁燕房线上的马各庄站、饶乐府站以及房山城关站均位于板块内部，极大地方便了居民的日常出行。

城关商圈作为房山区老政府的所在地，板块内部发展较早，资源配套比较完善，居住氛围比较浓厚。教育方面，板块内有饶乐府小学、房山四小、房山中学、房山区第二中学等多所学校；商业方面，板块内有C-Park时尚广场、华冠欢乐城、亿达·奥特莱斯等商场；医疗方面，板块内有房山区中医医院、房山区第一医院、房山区妇幼保健院分院等，内部无三甲医院。

生态休闲方面，大石河、马刨泉河、东沙河等多条河流流经区域内部，还有北京迎宾公园、朝曦公园、温馨公园、房山区体育场等场所；产业方面，板块内有北京安捷电商园区、燕化工业塑料园区等园区。

另外，2018年，房山区人民政府与法国波尔多葡萄酒文化与文明基金会签署合作备忘录，拟将法国波尔多葡萄酒博物馆引入房山，国际葡萄酒小镇一期项目位于房山区城关街道，一期工程计划引进葡萄酒国际博物馆、史密斯拉菲特酒店、国际名庄总部基地、跨境电商保税园、跨境电商总部基地等产业，建设八十亩地还建区和小镇员工生活区。

城关商圈开发较早，是区域内主要的住宅板块；当前，板块内无新房在售，住宅则以二手房为主。商圈内住宅大致分为三类，一类是以火车站家属楼、农行家属楼、房山四中家属楼为主的单位公房/商品房，一类是以丁家洼村回迁安置房为代表的的棚户区改造安置房，还有一类是以中国铁建原香漫谷、中冶蓝城为代表的次新商品房小区。

目前板块内居住人群以区域内企业职工、本地事业单位职工、城关镇本地人及在燕山板块、阎村板块等工作的人员为主。板块内在售二手房较多，根据幸福里APP显示，城关板块房价大多在2.2万/㎡内，集中在1.9-2.6万/㎡左右，挂牌数量稳定。

2015年至今，城关商圈无地块出让信息。截止6月30日，房山区在2021年有1项住宅地块成交和1项共有产权住宅土地成交。

1月13日，房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地地块最终被金地商置以18.28亿元+11%自持竞得，溢价率9.26%。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。

除约7.8万㎡的住宅外，上述宗地中还需配建3286.12㎡幼儿园及和约1.5万㎡商业用地，幼儿园建设完成后无偿移交政府相关主管部门。

4月23日，北京首都开发股份有限公司以7.5亿元中标北京市房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块R2二类居住用地、A334基础教育用地。

该地块建设用地面积4.05万㎡，建筑控制规模9.27万㎡，同时地块将配建建筑规模2.58万㎡的公共租赁住房；除配建的2.58万㎡公共租赁住房以外的居住建筑规模将全部用于建设"共有产权住房"，房屋销售均价为27000元/㎡（含全装修费用），项目案名为“熙悦丽博”。

从出让信息看，新入市地块项目距离城关商圈较远，且板块内没有待售地块，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

房山区国土空间规划（2017-2035年）资料显示，房山区的战略定位是首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区，是京津冀区域京保石发展轴上的重要节点，是科技金融创新转型发展示范区，是历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区。

全区明确了“2+2+1”的高精尖产业方向，重点发展现代交通和新材料产业，积极培育智能装备和医药健康产业，在三产方面重点推动金融科技、会议会展等生产性服务业。

依据《房山分区规划（2017年-2035年）》，燕房组团是规划房山新城三个组团之一，其发展方向主要有：主要发展产业是在燕化产业提升基础上建设新材料产业发展功能区，重点发展纳米材料、石墨烯等战略前沿材料技术；利用腾退工业用地开展文化旅游服务区建设；建设燕房商贸副中心，承接中心城区高端商务服务业。

从城关商圈所处的位置来看，板块的定位是商业居住区，区域内的国际葡萄酒小镇一期项目是落实房山区“三区一节点”功能定位，带动全区红酒产业发展的重点项目，待项目建成之后，将有利于促进葡萄酒相关产业及生态旅游产业的发展。

1、小区建筑年代为1990年-2001年，已经完成旧改的居民楼楼体外立面的品质有较大提升，居民在小区内生活舒适度有明显提高。

2、小区房源整体挂牌均价低于房山，小区在售房源充足，户型面积段种类齐全，购房者选择余地多。

3、周边生活配套设施齐全，有银行、超市、医院、大型购物商场、公园等日常生活所需设施，极大地方便了小区居民的生活。

4、小区出门不远处就是公交站，距离房山城关地铁站也仅有803米，交通比较便利，适合经常依赖公交地铁出行的人群。

幸福里APP显示，截至2021年8月，小区在售房源有101套，占全部房源的10％。小区目前在售均价25893元/㎡，下降约0.04%。近6个月，小区整体均价低于房山区高于城关商圈，下图可以看出，近6个月来小区挂牌价格有所起伏，不过整体来看较为稳定，从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为51㎡二室一厅户型，报价117万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%。即该套房源首套首付为40.95万元，二套首付为70.2万元。

小区户型有50㎡-78㎡的两居、67㎡-94㎡的三居、158㎡的四居及以上，其中主力户型为58㎡的两居和70㎡的三居，以下对两居和三居户型进行分析。

1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、6号楼距离小区内部健身娱乐区域近，方便小区居民下楼锻炼。

7号楼、8号楼位于小区中心，远离商业街，受到的噪音污染较少，环境优美安静。

小区户型种类多、房源多，对户型方面要求较高的人群可以有更多的选择空间。

周边配套设施齐全，超市、公园、商场等一应俱全，距离小区1.5公里就是朝曦公园，适合小区居民晚饭后散步休闲，适合对小区周边配套要求较高的购房人群。

目前该小区附近无新房在售。城关商圈距离小区最近的新房项目是位于小区西南方向5.8公里的万科七橡墅，还有距离小区5.3公里的天恒摩墅。

两个项目均为大面积、高总价小区，其中天恒摩墅的在售都为138㎡以上的户型，总价在300万/套起。万科七橡墅目前没有在售，不过最低预售的面积在180㎡以上，总价在320万/套起。两个新房项目都是别墅级，属于高端小区，适合区域内预算充足且不着急入住的改善型购房者考虑。

小区整体挂牌均价高于城关，周围1公里范围内与万宁小区均价相近的不多，现选取1公里范围内房龄接近、均价与万宁小区相近的福胜家园和城关北里做对比。