马家堡西里位于丰台区马家堡中路。马家堡板块整体位于南三环,北接西城区陶然亭地区,南接丰台公益桥地区,东临丰台区木樨园地区,西临丰台花乡地区。丰台区马家堡板块是丰台区的中部区域,位于南中轴线西侧,是与西城区接壤的板块。
区域内交通发达,有地铁4号线向南直达大兴、向北直达西单、颐和园北宫门、西苑、圆明园、北京大学,西单换乘1号线到天安门、国贸等地。道路交通有南三环,京开高速路,板块附近北京高铁南站,通达全国各地。
马家堡板块作为丰台区成熟的住宅板块,是丰台区域内价值性价比高、居住人口密度大的板块。板块内聚集了大量二手房。马家堡作为北京丰台南三环区域,有马家堡西里、东里、嘉园一里、二里等小区,是老丰台传统的住宅板块,教育、医疗、交通配套完备,居住生活便利。
目前板块内商业、教育、休闲、医疗等资源配套完善。丰台马家堡板块作为丰台区三环边核心部分,商业方面:包含凯德MALL大峡谷店、华联公益西桥购物中心等大型商业综合体,整体商业氛围良好,从社区商业、临街商业到大型购物中心一应俱全。教育方面:丰台区西罗园第五小学、北京舞蹈学院附中丰台实验小学、丰台区重点学校赵登禹学校,教育配套较为完善。休闲方面:板块内有万芳亭公园,是北京南城有名的体育公园。医疗方面:板块内丰台区西罗园街道洋桥西里社区卫生服务站、大型医院多、双三甲医院近在咫尺,北京博爱医院、首都医科大学附属北京佑安医院。
马家堡板块内居住人群以本地居民为主,马家堡村回迁房、北京戏曲艺术职业学院、北京市公安局家属楼等。根据北京地铁官方发布的2020年地铁通勤数据图,可见马家堡区域人口密度大,通勤人口多。三环边稀缺地块,流动性好,价格在2021年开年后处于平稳趋势。
2017年以来,北京三环内住宅供应越来越稀缺。马家堡板块多年未有住宅用地出让。丰台区范围内,2020年5月,合生在经历82轮竞拍后以总价65.4亿元摘得南三环外“丰台南苑乡分钟寺村L-41地块R2二类居住用地”,溢价率37.86%,折合可售楼面价约73912元/㎡。在建项目即为世贸北京天誉,售价120000元/㎡。除此以外,根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,截止2021年7月11日,丰台马家堡板块没有待出让住宅用地。
可见,马家堡板块短期内没有新住宅土地供应,以存量房交易为主,马家堡板块位于丽泽金融商务区和首都商务新区之中,地块价值突出。马家堡板块作为丰台区居住人口密度大,重要的成熟居住区,丰台区域内贴近南中轴线,靠近城市核心区域,马家堡地块价值未来可期。
近年来,在京城南城计划、北京新机场建设的推动下,作为京南门户、城南腹地的丰台日渐摆脱昔日城郊印象,走上快速发展轨道。丰台区北接东西城,东跨中轴线,区位优势非常优越。毗邻京津、京保石两个支撑京津冀协同发展的产业发展带和城镇聚集轴,具有交通便利和产业协同发展的优势。
产业方面:丽泽金融商务区与金融街一体化发展取得实质进展,丽泽金融街联络线加速推进,建成后将实现与金融街直连直通。南城计划带来首都商务新区的大发展,马家堡板块位于丽泽金融商务区和首都商务新区的交叉核心地带,产业发展带来新的就业人群,购房置业人群。
老旧小区改造方面:2021年7月1日,北京市住建委公布2021年第三批老旧小区综合整治项目名单,162个项目列入名单之中。这也是今年本市最后一批纳入改造计划的老旧小区。包括马家堡西里小区在内,部分小区一次性纳入改造计划的楼栋数都超过10栋,老楼改造,加装电梯,惠及广大居民。
1、 小区虽然是八九十年代回迁房小区,但是小区居住氛围好,邻里之间互相认识有照应,小区内部有多个中心花园,健身器材区域,活动场地大,是马家堡板块最大的居民小区。
2、 小区周边生活配套完善。小区内有天福商店,小区周边有百家超市、物美大卖场、美+生鲜生活超市、大中电器,小区步行770米可到凯德MALL大峡谷店,底商+购物广场的生活配置,满足业主日常的所有生活需求。
3、 小区周边330米地铁4号线马家堡西里、往南到大兴,往北到西单、颐和园北宫门、圆明园、北京大学等地等。西单换乘1号线到天安门、王府井、国贸等地,地铁出行时间有保障。 自驾3分钟上南三环出行方便。
4、 小区周边医疗资源丰富。有双三甲医院配置:北京博爱医院、首都医科大学附属佑安医院。
马家堡西里小区2021年7月挂牌均价在5.69万/㎡左右,挂牌房源以54㎡-73㎡的两居最多,总价在288万-410万。根据2021.7.12日幸福里app显示,小区当前在售房源45套,42㎡-49㎡的一居室15套,价格224万-288万;54㎡-73㎡的两居19套,价格288万-410万;68㎡-95㎡三居室11套,价格370万-550万。挂牌率大约在0.59%左右,挂牌率低。
小区目前单价为56892元/㎡,马家堡板块均价59200元/㎡。小区均价低于马家堡板块均价4%,是板块内高性价比小区。结合小区的位置、内部设施保养、周边配套等因素,该小区房源性价比高,小区户型面积不大,总价相对不高,很适合刚需购房者。
马家堡西里主力户型有51㎡一居室、54㎡-73㎡两居室。
推荐户型一:51㎡的一居室,该户型主卧朝南、主卧阳台朝南、次卧朝北、客厅居中朝西、进门厅,厨房朝北,卫生间朝南。客厅居中,有一个通次卧的窗户。此户型优点是:主卧带大阳台,主卧面积大,居住舒适性高,厨房明亮。整套房户型方正,得房率高,动静分明。缺点是卫生间为暗卫,没窗户,通风不好,需要开灯,客厅面积小,次卧面积较小。如图:
推荐户型二:68㎡的两居室,该户型主卧带阳台朝南、次卧带阳台朝北、客厅居中、厨房朝南、卫生间居中。此户型优点是:老旧小区户型里少有的双阳台设计,主卧阳台可以做观景阳台、次卧阳台可以做生活阳台。主卧面积大,居住舒适性高。厨房朝南外边有个小阳台,厨房明亮。整套房户型方正,得房率高,动静分明。缺点是因卫生间居中,卫生间为暗卫,没窗户,通风不好,需要开灯。客厅居中没窗户,通风和光线不好。如图:
关于楼栋选择,小区共60栋楼、分北区、南区共三个院落,有多个中心休闲花园,健身器材区域。小区整体面积大,可选范围大,首选中心花园附近楼栋,不临街安静。另小区北区附近1号楼临南三环,有马路车辆噪音影响。购房人可根据自身情况选择。
本小区为八九十年代回迁房板楼、塔楼和板塔结合的社区。本小区周边配套成熟,居住体验较好。小区临近地铁4号线马家堡站,能承载附近丽泽桥商圈、北京南站、草桥、洋桥商圈工作者的居住需求,也适合在北京南三环、南四环附近工作的购房人。
马家堡板块没有新房项目,参考相邻板块的新房项目,丰台花乡的中铁诺德逸府,有一定对比参考意义。
2020年8月开盘的中铁诺德逸府,位于丰台花乡南四环外,郭公庄地铁站旁,项目为限竞房,销售均价67702元/㎡,优点是品牌地产,地铁交汇房。缺点是小户型售罄,只有四居大户型还有少量房源。交房时间待定,属于限竞房,需下房本五年后才能上市交易。相比之下,马家堡西里的优势在于物业费低廉,生活成本低。一居到三居户型都有,板楼、塔楼及板塔结合都有,单价低,整体小户型,总价也低,一居低至224万起,288-410万买两居,性价比高,年轻人刚需上车盘。
马家堡西里是马家堡板块内最大的住宅小区,选取板块热销榜排名第一的星河苑小区,以及和马家堡西里相邻的嘉园一里小区做对比,有一定对比参考意义。
项目名称 | 马家堡西里 | 星河苑 | 嘉园一里 |
位置 | 丰台区马家堡西里 | 丰台区马家堡嘉园路1号 | 丰台区马家堡嘉园路 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
销售均价 | 56892元/㎡ | 66947元/㎡ | 57780元/㎡ |
在售户型 | 42-54㎡一居室 54-73㎡两居室 68-95㎡三居室 | 51-69㎡一居室 56-109㎡两居室 137-148㎡三居室 | 47-71㎡一居室 54-72㎡两居室 76-126㎡三居室 |
物业 | 北京京丰物业管理有限公司第三分公司 | 北京玺萌置业有限公司 | 北京蓟城物业管理有限公司 |
物业费 | 0.50-1.98元/㎡/月 | 1.10-1.30元/㎡/月 | 1.48-1.50元/㎡/月 |
优点 | 1、交通便利、离马家堡站近、医院、学校、商超等生活配套好。 2、物业费低廉,0.50-1.98元/㎡/月。 3、小户型,面积小,总价低 | 1、交通便利、离公益西桥站近 2、绿化率35%,绿化好,环境优美。 | 1、交通便利、离角门西站近 2、生活配套齐全、医院、学校、商超都有。 |
缺点 | 1、大型小区,居住人口多、开放式管理、有安全隐患 2、老小区、车位比小,停车位紧张 | 1、楼间距近、视野有遮挡 2、小区内人车不分流、行人安全有隐患 | 1、小区面积不大、活动空间小 2、物业管理一般、楼道环境卫生差 |
分析 | 三个小区里,星河苑小区单价最高,比马家堡西里每平高1万元,三居户型最小都137平,面积大总价也高。不太适合首次购房人群。嘉园一里,跟马家堡西里小区比较类似,但是小区面积不大,活动空间小。马家堡西里小区面积大、房源多,板楼、塔楼都有,可选择多。整体小户型,总价也低,一居低至224万起,288-410万买两居,性价比高,年轻人刚需上车盘。 |