果园西里小区位于密云区，密云区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。

一条高速路为大广高速，时速80-120公里/时，双向四-六车道加救援车道，是密云区域居民进入北京城区的主要道路，从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程42公里，至东北五环来广营桥60公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

一个中国历史文化名镇为古北口镇，含特色古镇景区为古北水镇，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。 板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区，中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货，医疗、教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇，定位为新城综合发展的核心地区，其中，新城集中建设区为密云城区。 产业方面，主要为以科学城引领的创新型产业，承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业，重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。

密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。 密云主要居住区集中在密云城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-160㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。 居住人群以密云本地人，内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

2015年起，密云区居住用地土地较为活跃，主要集中在经济开发区、密云新城区域。

2021年5月，首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块，可售住宅楼面价约1.5万元/平方米，溢价率15%，容积率为2%，控高30米（局部45米），未来将建成低密类住宅产品。

近10年中，密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点，吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、一带、 四区”的城乡空间格局。

一心 ：是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用，逐步完善综合服务功能。

一带：指长城文化带，延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

1、小区最晚建成于2008年，虽然楼龄较大，但楼体维护水平好，整体干净整洁，再加之楼间距大采光好，居住品质好。

2、小区有61㎡-127㎡的一居到三居户型，户型房源较多，选择较为广泛。根据幸福里APP8月报价为22281元/㎡，如购买一套62㎡两居室，报价160万，总购房成本低。

3、小区地理位置优越，临近有太杨公园、滨河公园和白河郊野公园等风景名胜，给小区居民短期出游提供更多的选择性。

4、小区配套设施完善，小区底商较多还有商场，各个种类都有，基本满足居民的日常生活需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源为84套，占总房源3.5%。小区目前在售均价22281元/㎡，环比上涨0.07%。从近6个月的价格波动趋势来看，本小区均价略低于密云板块，是因为小区建成年代较早，房龄老。但是整体均价，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

购房成本方面，总价最低为62㎡一室一厅户型，报价160万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为56万，二套首付为96万。仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，小区户型有61㎡-73㎡一居室、62㎡-99㎡两居室、81㎡-127㎡三居室。其中两室户型占较大比重。现选择小区户型73㎡一室两厅和88㎡两室两厅进行分析。

楼栋选择方面，11号楼、12号楼、8号楼、10甲号楼、9甲号楼、13甲号楼靠近小区内部，环境相对安静，建议优先选择。

甲11号楼、甲7号楼距离北门，可快速的到达公交车站，交通出行方便。

17号楼-23号楼靠近首都经贸大学密云分校，会存在一定噪音影响。

1、小区在售房源户型较多，购房门槛低，适合购房成本低，适合资金受限的刚需人群。

2、小区地理位置在密云城区辐射范围内，有意在密云板块生活工作的人群可作为选项。

3、小区紧邻中国农业发展银行和燕赛奥特莱斯大型购物商场，适合就近工作的人群。

截止到2021年8月份，密云板块共有3处售新房项目，万科弗农小镇、京投发展锦悦府、阳光城溪山悦。其中万科弗农小镇距离果园西里小区最近，约6公里。除此之外还选择距离较近的京投发展锦悦府进行对比。

万科弗农小镇位于密关路密云水库南岸1公里，由北京宁溪房地产开发有限责任公司开发。截至目前该项目户型均为低密住宅，建筑面积最小为140㎡。单价25000元/㎡起，购房成本最低约为330万/套。

京投发展锦悦府位于密云区檀西路与新北路交叉口西北角，由北京京投兴檀房地产有限公司开发。截至目前该项目包含最大户型面积为90㎡三居室和187㎡-285㎡低密住宅。单价25607元/㎡起，购房最低成本约为220万/套。

对比之下，果园西里小区挂牌价格22901元/㎡（2021年8月31日），目前最小户型面积为62㎡一室，最大为127㎡三室，购房最低成本约为160万，价格更低。适合购房成本有限的人群。而万科弗农小镇、京投发展锦悦府单价较高，且购房总价远高于果园西里小区，适合预算充足且较为追求新房的人群。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离果园西里小区较近的檀州家园西区和涧桥山进行对比。