恒安小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。

板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。

板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。

板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：

城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1、虽然是老小区，但是外立面干净整洁，整体楼栋保养较好，建筑美观实用。

2、小区均价低于延庆城区，小区上车价170万左右，购房成本较低，购房压力较小。

3、小区楼栋均为板楼，采用一梯两户设计，主力户型为三居室，正规朝南户型，采光采阳较好，居住舒适度高。

4、小区临近万达广场、八达岭国际会展中心、北京延庆中医医院等地，周边配套充足，可以满足业主的大部分需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源为9套，占总房源的0.75%。小区目前在售均价23776元/㎡，环比上升2.49%。近6个月，小区整体均价低于延庆城区板块在售均价；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为83㎡三室一厅户型，报价170万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为60万左右，二套首付为102万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型有75㎡-97㎡两居室，80㎡-156㎡三居室，100㎡四居室三种户型。现选择小区户型84㎡两室一厅和91㎡三室一厅进行分析。

楼栋选择方面，恒安小区分为南北两区，其中南区21号楼-23号楼临近西南门2门，附近有公交站，能够缩短通勤人员出行时间。小区周边商户较多，若介意夜晚噪音污染，可选择距离商户较远的楼栋，如南区的4号楼、7号楼、9号楼、10号楼、与北区的16号楼、17号楼。且南区11号楼南向无遮挡，采光与景观较好，同价位下可优先选择。

1、小区总面积低，总购房成本低，适合资金有限但想要置换三居室房屋的人群。

2、小区临近万达广场、八达岭国际会展中心、北京延庆中医医院、中银酒店等地，适合就近工作的人群选择。

3、小区位于延庆城区，板块内交通方便，适合有意在延庆区工作生活的人群。

截止到2021年8月份，延庆城区板块仅有一处在售新房项目，即碧桂园京源著。现选取碧桂园京源著与恒安小区进行对比。

碧桂园京源著位于延庆-延庆城区百泉街与延康路交叉口北200m，由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发，楼栋为板楼和花园洋房。截止2021年8月，碧桂园京源著在售户型最小面积为89㎡三居室，最大面积为135㎡四居室。单价23000元/㎡起，购房成本最低约为235万/套。而恒安小区在售户型最小面积为83㎡三居室，最大面积为92㎡三居室。单价为22776元/㎡起，购房成本最低为170万/套。两者相比之下，碧桂园京源著户型面积较大，楼龄更新，更适合本地预算较为充足的购房者。恒安小区房龄较大，但是价格更低，更适合购房预算有一定限制的购房者。

基于地段、商圈、价格等多方面考量，现选取格兰山水二期南区和高塔小区与恒安小区进行对比。