檀城东区位于密云区，密云区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。

一条高速路为大广高速，时速80-120公里/时，双向四-六车道加救援车道，是密云区域居民进入北京城区的主要道路，从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程42公里，至东北五环来广营桥60公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

一个中国历史文化名镇为古北口镇，含特色古镇景区为古北水镇，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。

板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区，中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货，医疗、教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。 重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇，定位为新城综合发展的核心地区，其中，新城集中建设区为密云城区。

产业方面，主要为以科学城引领的创新型产业，承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业，重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。

密云主要居住区集中在密云城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-160㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。 居住人群以密云本地人，内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

2015年起，密云区居住用地土地较为活跃，主要集中在经济开发区、密云新城区域。

2021年5月，首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块，可售住宅楼面价约1.5万元/平方米，溢价率15%，容积率为2%，控高30米（局部45米），未来将建成低密类住宅产品。

近10年中，密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点，吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、一带、 四区”的城乡空间格局。

“一心” ：是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用，逐步完善综合服务功能。

一带：指长城文化带。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

1、小区楼栋品质好，容积率1.90，同时较大的楼间距可有效提升小区居民的生活舒适度。

2、小区户型覆盖面积广，有从78㎡的两居室到159㎡的四居室，户型可选性多。

3、小区环境优美，内部休闲配套齐全，可供居民休闲和健身。

4、小区外底商不仅有超市、饭店、药房等常见配套，还有休闲活动馆，居民生活便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源32套，占总房源的0.45%。目前在售均价21721元/㎡，环比上涨约0.05%。近6个月，小区整体均价低于密云板块在售均价；上图可以看出，近6个月来，小区挂牌价格略有波动，从目前情况来看，小区价格平缓，适合入手。

从购房成本来看，小区在售房源中，总价最低为85㎡两居室户型，报价160万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为56万左右，二套首付为96万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年7月，小区户型有78㎡-100㎡两居室、99㎡-145㎡三居室、133㎡-159㎡四居室三种户型。其中三室户型占较大比重。现选择小区主力户型99㎡三室两厅和145㎡三室两厅进行分析。

檀城东区共21栋楼。1号楼、4号楼、5号楼、7号楼、9号楼、12号楼、15号楼、16号楼、19号楼、21号楼-25号楼、78号楼在小区外侧，存在一定的噪音干扰问题，但与底商相邻，购物较为方便；2号楼、3号楼、5号楼、14号楼、17号楼、19号楼、20号楼、22号楼位于小区内侧，受噪音干扰小，较为安静；1号楼-3号楼、5号楼、9号楼、15号楼、20号楼、22号楼、78号楼临近大门，出行方便。

1、小区位于密云城区，板块内公共交通与自驾交通相对便利，适合在板块内工作的人群。

2、小区临近密云区医院，国泰百货等地，适合就近工作的人群。

3、小区单价低于板块内均价，总购房成本低，还未上车的刚需人群可以考虑。

通过单平方米价格和地理位置的综合考虑，选择通用博园和京投发展·锦悦府与檀城东区进行对比。

通用博园位于密云十里堡镇双井村北侧，由北京通润博园房地产开发有限公司开发。目前在售户型最小面积为70㎡两居室，最大为110㎡三居室，单价26000元/㎡起，购房成本最低约为189万/套。小区周边配套齐全，外立面整洁无破损。但由于是新建住宅，小区单平方米价格偏高，有一定的的购房成本的人群。而檀城东区购房成本低，对于入京的刚需人群是一个很不错的选择。

京投发展·锦悦府位于檀营乡檀东路西侧，由北京京头兴檀房地产有限公司开发。目前在售户型最小面积为190㎡三居室，最大为285㎡三居室，单价25607元/㎡起，购房成本最低约为486万/套。小区周边配套齐全，楼龄小，居住品质高。但小区小区单平方米价格高且户型单一，无小面积户型，购房成本较高，适合改善型人群。

总的来说，两个小区处于较高水平的地位，而檀城东区处于一个中等水平，相应的需求人群不会有冲突，因此对檀城东区的冲击也微乎其微。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，选择了宁静之都檀城西区和福城新天地与檀城东区进行对比。