莲花苑小区位于延庆区延庆城区板块，延庆区位于北京西北部，属远郊，定位为生态涵养区。延庆城区板块属于延庆新城，是延庆重点发展区域，配套较为成熟，是2022冬奥会利好区域。

板块内含北京世园公园，2019年中国北京世界园艺博览会在此举办，为延庆旅游业、生态文明产业、园艺产业等带来重大发展。

板块内商业、医疗、教育、资源较为集中，板块主要商业街为妫水南街、妫水北街、庆隆街，区政府、教委、公安局都在此，是延庆城区主要的商业街，商业中心和社区型商场万达广场、环球新意百货，小型商业业态丰富。

板块内主要为1980年-2015年建公房、商品房，以75㎡-120㎡两居-三居为主，主要为低密住宅产品，另外板块内还存在小产权房、农村居住用地等。

板块内居住人群以延庆本地人、在延庆生活工作的人群、改善置业人群、养老人群为主。

板块发展方面，由于距城区较远，山地面积较大，延庆发展一直以旅游业为主。2019年中国北京世界园艺博览会在延庆举办，在此带动下，延庆开始向生态文明示范区、国际文化体育旅游休闲名区和、科创特色发展区为核心的方向发展。

从2016年起，延庆土地市场较为活跃，主要集中在延庆新城区域，2021年5月，住总以4.19亿元竞得延庆区南菜园1-5巷棚户区改造项目YQ00-0007-0002地块国有建设用地使用权，楼面价13074元/平方米，溢价率10%，容积率为1.9，未来将建设低密改善类纯商品房产品。

在2019年中国北京世界园艺博览会带动下，延庆土地迎来活跃期，预计未来区域内土地还会围绕新城区域发展，以商业、低密住宅产品为主，吸引改善、养老人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《延庆分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，板块规划定位为“延庆新城”，具体发展方向为：

城市景观方面：严格控制建筑高度，保障看山水视廊的通透性。

土地方面：建筑增量集中在新城和西部地区，控制预留一定建筑规模，为承接首都功能、保障重大项目建设预留条件。重点保障新城的住房和公共服务设施建设，引导人口合理集聚。

配套方面：引入服务全区的医疗、教育、养老资源。新城按服务半径就近配置幼儿园、小学、初中，在新城和康庄等城镇集中配套高中。优先发展九年一贯制学校。

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，打造长安街西延线绿化景观轴线。

人口方面：新城与西部地区是未来人口增长的重点地区。

产业方面：将世园会区域打造完成生态文明示范区核心展示区、生态旅游休闲目的地、冬奥会服务保障基地和园艺绿色创新高地。加快园艺和体育产业的创新研发，提升园艺领域的创新研发与生物育种领域研发水平，加强冰雪体育装备制造的研发生产。中关村延庆园重点建设生态型、智能化的“众创空间”，以高品质、智能型商务楼宇，打造全区科技服务创新中心。

1、小区内部整体设施完善，且绿化景观较为丰富，居住环境舒适。

2、小区挂牌均价低于延庆-延庆县城板块，有两居室、三居室可供选择，户型面积较小，总购房成本低。

3、小区以板楼结构为主，楼层矮，楼间距大，采光好。

4、小区周边交通便利，除公交外，小区门口就是G234高速，连通京青线与京礼高速，前往主城区自驾方便。

依据幸福里APP显示，截至2021年8月，莲花苑小区在售房源共21套，占总房源0.21%，挂牌均价19773元/㎡。对比上月向上浮动0.08%。从近六个月的价格波动趋势来看，整体趋势比较平稳，没有较大的变动。

具体购房成本方面，拿61㎡两室一厅为例，单价22314元/㎡，报价135万。参照北京市现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为47万左右，二套首付为81万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型有44㎡-75㎡两居室、94㎡-106㎡三居室。其中两室和三室几乎各占一半。现选择小区主力户型74㎡两居室与100㎡三居室进行对比（2021年8月）。

莲花苑小区楼栋选择方面，10号楼、13号楼、14号楼、19号楼、20号楼临近妫川路，日常会存在一定的噪音干扰。1号楼、2号楼、5号楼、17号楼-19号楼位于小区北侧，不临近公路，距离小区北侧较近的为街道办事处，较为安静。11号楼、13号楼临近小区西南1门，5号楼临近西南2门，出入小区比较便利。

1、小区挂牌价格低，总价低，适合预算不足的刚需购房者。

2、小区门口是G234高速，连通京青线与京礼高速，汇入昌平区与朝阳区，适合在此两区工作但购房预算不足的自驾人群。

3、小区临近主干道，通往周边北京九龙制药有限公司和北京润华高科天然药物有限公司方便，适合在此公司及其附近通勤的购房者。

截止到2021年8月，延庆板块仅有1处在售新房项目，碧桂园京源著。相邻板块的新房项目与莲花苑小区相距太远且价格相差较大，没有可比性。

碧桂园京源著位于百泉街与延康路交叉口北200米，由北京碧晟凤盈房地产开发有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为89㎡三室两厅一卫，最大面积为135㎡三室两厅两卫，单价23000元/㎡起，购房成本最低约为235万/套。

与莲花苑小区相比之下，两小区有重合的面积段，不过新房项目单价相对较高，同等面积下购房成本高，更适合倾向于购买新房且预算充足的改善型人群。而莲花苑小区，同面积下总购房成本低。且小区有小面积户型，适合预算不足还未上车的刚需人群。而三居室户型适合对面积有一定要求但预算不足的人群。

莲花苑小区所在延庆城区板块二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离莲花苑小区最近且价格相近的燕水佳园社区北区和较近的妫水南街26号院进行比较。

售价统计时间为2021年8月