银河湾小区位于密云区，密云区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。

一条高速路为大广高速，时速80-120公里/时，双向四-六车道加救援车道，是密云区域居民进入北京城区的主要道路，从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程42公里，至东北五环来广营桥60公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

一个中国历史文化名镇为古北口镇，含特色古镇景区为古北水镇，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。

板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区，中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货，医疗、教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇，定位为新城综合发展的核心地区，其中，新城集中建设区为密云城区。

产业方面，主要为以科学城引领的创新型产业，承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业，重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。

密云主要居住区集中在密云城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-160㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。

居住人群以密云本地人，内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

2015年起，密云区居住用地土地较为活跃，主要集中在经济开发区、密云新城区域。

2021年5月，首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块，可售住宅楼面价约1.5万元/平方米，溢价率15%，容积率为2%，控高30米（局部45米），未来将建成低密类住宅产品。

近10年中，密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点，吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：

构建“一心、两带、 四区”的城乡空间格局。

“一心” ：是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用，逐步完善综合服务功能。

一带：指长城文化带。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

1、价格方面：花园小区在售户型多，购房者选择性多，且有小面积段房源，总成本比较低。

2、小区内部：小区配套设施完善，休闲设施齐全，停车位充足，停车方便，舒适度较高。

3、户型方面：截至2021年8月，小区在售户型多，面积在53㎡-134㎡之间，可供购房者选择，且大多数南北朝向，通透性强。

4、周边配套：小区靠近公园，休闲配套设施完善；小区四周靠路，临近多个公交站，交通便利，且周边底商多，购物方便。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源共102套，占总房源比重2.04%。小区目前在售均价25359元/㎡，环比下降12.61%。近6个月来小区挂牌价格有所波动，从2月份到6月份是稳中略升，但到7月小区挂牌价格下降较为明显，很大程度是受小区挂牌房源量影响，后续不会出现这么大的波动趋势。

购房成本方面，总价最低为60㎡两室一厅户型，报价159万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，即该套房源首套首付为56万，二套首付为95万。仅供参考，实际首付以银行为准。

花园小区有45㎡-73㎡一居室、63㎡-113㎡两居室、90㎡-131㎡三居室、240㎡-251㎡四居室四种户型，其中两居室、三居室占较大比重。现选择小区小户型63㎡两室一厅和135㎡三室两厅进行分析。

楼栋选择方面，3号楼、4号楼、6号楼、7号楼、37号楼、55号楼周边底部商业多，人流来往繁多，日常会存在噪音干扰，有小孩老人的购房者在选择时需考虑在内。

29号楼、56号楼、57号楼靠近主干道，有车辆杂音干扰；3号楼、10号楼、15号楼、20号楼、27号楼、32号楼、48号楼、51号楼、50号楼靠近小区出门口，人流车流多，业主私密性差。

1、小区在售房源多，选择性强，小户型面积可供预算不足的刚需购房者选择。

2、小区地理位置在密云城区，有在密云工作生活的人群可作为选择。

3、小区有大面积户型在售，适合密云本地对面积有一定要求的改善型购房者选择。

截止到2021年7月，密云板块有11处在售新房项目，为了更好的进行横向对比，让购房者能清楚明了的了解到花园小区的优劣势，选择密云板块内的北京恒大上河院项目和万科弗农小镇项目进行对比。

北京恒大上河院位于密云区科技路东侧，由北京恒云盛置业有限公司开发。目前在售户型有面积79㎡两室、97㎡-116㎡三室、145㎡四室三种户型，单价26000元/㎡起，购房成本最低约为202万/套，交房时间到2023年9月。北京恒大上河院项目居住环境更新，在售户型较多，可供选择性强，适合需改善房源但不急需入住的购房者。

万科弗农小镇位于密云区密关路西侧，由北京宁溪房地产开发有限责任公司开发，目前在售户型有面积140㎡-155㎡三室和187㎡-205㎡四室两大种户型，单价25000元/㎡起，该户型购房成本约为330万/套，交房时间到2023年6月，定位为改善盘，适合对户型面积、居住环境有要求的购房者。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离花园小区较近的保利花园（南区）、华远澜悦小区进行比较。