宾阳里小区位于密云区，密云区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。含一条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路、一个中国历史文化名镇、一个经济开发区。

一条高速路为大广高速，时速80-120公里/时，双向四-六车道加救援车道，是密云区域居民进入北京城区的主要道路，从密云桥走大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程42公里，至东北五环来广营桥60公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

一个中国历史文化名镇为古北口镇，含特色古镇景区为古北水镇，是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体的特色小镇。

板块内医疗、教育、产业园区配套主要在城区，中大型商场为万象汇、国泰百货、燕赛奥特莱斯、瑞嘉商场、鑫海韵通百货，医疗、教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为密云新城、怀柔科学城东区、西田各庄镇、溪翁庄镇、穆家峪镇、巨各庄镇，定位为新城综合发展的核心地区，其中，新城集中建设区为密云城区。

产业方面，主要为以科学城引领的创新型产业，承接地球系统科学、生命科学应用研发功能、科学服务和配套生活服务功能。以山水特色和长城文化为依托的文化旅游产业，重点发展康体休闲、精品文化旅游服务产业。密云经济开发社区重点发展医疗健康、只能装备、节能环保产业。

密云主要居住区集中在密云城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-160㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，古北水镇景区周边还存在度假、改善型住房。

居住人群以密云本地人，内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

2015年起，密云区居住用地土地较为活跃，主要集中在经济开发区、密云新城区域。

2021年5月，首开+住总+花样年+旭辉联合体以17.38亿元摘得密云区檀营乡6005地块，可售住宅楼面价约1.5万元/平方米，溢价率15%，容积率为2%，控高30米（局部45米），未来将建成低密类住宅产品。

近10年中，密云区域商品房供地以改善型、低密产品为主，预计未来产品发展方向会继续以此为重点，吸引当地改善置业人群、产业园区职住平衡人群、有第二居所旅居类需求人群。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《密云分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：

构建“一心、两带、 四区”的城乡空间格局。

“一心” ：是新城综合发展的核心区。在承接中心城区人口、就业与功能、带动本地新型城镇化发展中起到引领作用，逐步完善综合服务功能。

一带：指长城文化带。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

1.小区在售房源面积小。如购买一套39.79㎡的一居室，2021年7月幸福里报价125万元，最高总价是109.14㎡的三居室，为285万元，总购房成本较低。

2.截至2021年7月，幸福里APP显示小区在售房源有112套，其中一居室到四居室都有，购房者的选择性比较多。

3.小区均为一梯两户，南北通透，采光和通风都比较好，居住体验好。

4.小区交通便利，附近有多个公交站，且临近京沈路、大广高速等主干道，可以满足小区居民日常的出行需求。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源112套，占小区总量的13.2%。小区目前在售均价25830元/㎡，环比下降约0.10%。近6个月，小区整体均价高于密云在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有升，整体价格平稳。

购房成本方面，总价最低为39㎡一室一厅户型，报价125万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为44万，二套首付为75万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截至2021年8月，该小区户型有40㎡-58㎡一居、58㎡-87㎡两居、72㎡-129㎡三居三种户型。其中58㎡一居室有较多业主改为两居，102㎡三室占较大比重。现选择58㎡两居室与102㎡三居室进行对比。

宾阳里小区整体占地面积比较大，可选楼栋也比较多，先将其沿东源路分成两部分进行分析。

首先7号楼、9号楼、10号楼距离超市比较近，居民购买生活用品比较方便，其次甲11号楼、甲5号楼、16号楼距离马路较远，噪音污染比较轻，可以作为备选；10甲号楼、12号楼、13号楼、18号楼储物室空间较小。

同时，新东路的车流量比较大，对噪音比较敏感的人群不太适合选择新东路东侧9号楼、13号楼、18号楼。

27号楼、25号楼、51号楼、52号楼、36号楼距离公车站点比较近；33号楼、34号楼、37号楼、38号楼距离公路较远，噪音污染比较小，对小区噪音要求比较高的人群可以重点考虑。

1、小区总购房成本较低，上车总价最低为125万元，比较适合预算不足的刚需人群。

2、小区周围500米有20多个公交站，密云城区各地均可通勤，适合依赖公交出行且在密云城区工作的上班一族。

3、小区周边有较多商业办公大厦与大型医院等，适合在邻近地区工作的人群。

截至2021年8月份，密云区板块共有11处在售新房项目，现选取密云区内距离宾阳里小区2.1公里的锦悦府和4.8公里的通用博园进行对比分析。

通用博园位于十里堡镇双井村北侧，产品定位为中高档小区，锦悦府位于檀营乡檀东路西侧，定位打造当代年轻人轻奢社区，二者总价略高。通用博园70㎡-110㎡在售，总价213万元/套起；锦悦府190㎡-285㎡在售，总价486万元/套起。

总的来说，宾阳里小区有小面积户型，总购房成本低，适合预算不足的刚需购房者考虑。通用博园项目虽然单价高于宾阳里小区，但居住品质更高，更适合倾向于购买新房的购房者选择。而锦悦府项目户型面积大，总价高，居住品质好，更适合预算充足且对面积有一定要求的改善型购房者选择。

截至2021年8月份，宾阳里小区均价高于密云区二手房均价，现选取距离宾阳里小区较近且均价相近的华远澜悦和柏林山水进行比较。