东亚华欣湾小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。

其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。

一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。

一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。 板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。 板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。

2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。

北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。

未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区自身品质较高，车位充足，绿化率高达50%，容积率不足1.0，内部设有喷泉、花园凉亭，生态休闲设施完善，居住舒适度较高。

2、小区整体楼龄较新，外立面干净整洁，建筑品质较高。

3、2021年7月的参考均价为19157元/㎡，低于怀柔板块挂牌均价，小区为小户型，总价较低，购房压力较小。

4、小区周边配套设施完善，小区门口西北200米有怀柔万星大市场、东侧临近城南公园、200米内有北京胡维勤医院，居民就医方便等，能够满足小区业主的基本需求。

据幸福里APP显示，截至2021年7月，东亚华欣湾小区目前在售房源为4套，在售户型占全部房源的0.16%，挂牌均价为19157元/㎡，对比上月向上浮动0.28%。近半年以来，小区均价略低于怀柔区板块在售均价，小区挂牌均价略有下降，但整体价格浮动在合理区间内，购房者不必担心小区价格有较大波动，据目前趋势来看，适合入手。

在购房成本方面，截止至2021年7月，东亚华欣湾小区最小面积的房型为70㎡的两室，报价118万，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付41%，二套首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为41万，二套首付为70万，实际首付以银行为准。

截至2021年7月，小区户型主要为35㎡-80㎡的一居、70㎡-87㎡的两居、529㎡六居、570㎡八居，板楼部分以小户型为主，现选取73㎡的一室两厅和87㎡的两室一厅进行对比分析。

东亚华欣湾小区72号楼靠近北门和西南门，底商较多，出行方便，但临街噪音比较大，影响休息，不适合家庭中有老人或者儿童的购房者。南侧B1号楼、B2号楼、B3号楼所处位置开阔，楼间距大，具有通风效果好、业主的私密性更好等优点，建议优先选择。

1、小区内绿化率高达50%、生态设施完善，适合注重小区环境质量的城市人群。

2、小区租户占比两成，流动人口较少，邻里关系和睦，适合家庭中有老人或者儿童的购房者。

3、小区在售房源面积较小，购买总价较低，且价格低于周边板块其它小区，适合刚需型购房者。

4、小区周边配套设施丰富，附近200米内有怀柔万星大市场、城南公园、北京胡维勤医院，适合对于住宅周边配套要求较高的购房者。

截止至2021年7月北京市怀柔区具有6个在售新房项目，为了更好的与东亚华欣湾小区进行横向和纵向对比，选择同在怀柔区板块的北科建翡翠华府和北京城建·府前龙樾。

北京城建·府前龙樾位于怀柔府前东街，由北京城建兴盛置业有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为106㎡三居室，还有110㎡-136㎡三居室、145㎡四居室和面积最大的167㎡四居室。单价43550元/㎡起，购房成本最低约为454万/套。

北科建翡翠华府位于北京市怀柔区中高路与乐园大街交汇处，由北京科控置地有限公司开发，截止2021年7月北城建翡翠华府挂牌均价为39000元/㎡，户型主要有面积为127㎡的四室两厅售价515万/套，95㎡的三室两厅售价360万/套，143㎡的四室两厅售价580万/套，户型朝向均为南北朝向，通风好，购房成本最低为360万/套。

北京城建·府前龙樾和北科建翡翠华府总购房成本较高，适合改善型购房者。东亚华欣湾小区7月挂牌均价为19157元/㎡，购房最低为118万/套，北京城建·府前龙樾和北科建翡翠华府的挂牌均价均稍高，户型面积稍大，东亚华欣湾总购房成本低，对于适合资金不足的刚需型用户友好。

怀柔区板块内二手房较多，小区周边价格大致位于19157元/㎡-41078元/㎡，基于小区地段、价格、商圈等多方面考量，现选取距离东亚华欣湾较近的西园小区、怀柔新新家园小区与东亚华欣湾小区做对比。

售价统计时间为2021年7月