西园小区位于怀柔区，怀柔区位于北京东北部，属远郊，定位为生态涵养区。板块内含AAAAA级景区慕田峪长城，在中外享有“万里长城，慕田峪独秀”的美誉，全长5400米，是中国目前最长的长城，吸引中外游客来此旅游观光。

交通方面，含两条高速路、一条主要进京国道，一条市郊铁路。其中，一条高速路为大广高速、京密高速，大广高速时速80-120公里/时，为双向四-六车道加救援车道，是怀柔区域居民进入北京城区的主要道路，从怀柔桥出发经大广高速至东北六环酸枣岭桥，全程20公里，至东北五环来广营桥37公里。 一条主要进京国道为京密路，起点为东直门，终点为市界密云古北口，沿线连接朝阳、顺义、怀柔、密云4个区，全线长约123公里，是北京市东北部重要国道干线，目前朝阳段太阳宫北街-机场南线正在进行高架桥改造，预计2023年底建成通车，通车后便于沿线居民通行。 一条市郊铁路为S5线，是一条以旅游观光为主体的铁路，共设北京北站、清河站、昌平北站、雁西湖站、怀柔北站、黑山寺站、古北口站7座车站。

板块内医疗、教育、产业园区资源主要在城区，中大型商场为万达广场、京北大世界、新悦百货，医疗，教育资源较为平庸，缺乏大型三甲医院。

重点发展区域为怀柔新城，集中建设区划分为15个街区和1个科技产业功能组团。怀柔老城区（01-03街区）、杨宋组团（07-08街区）、庙城组团（14街区、庙城产业组团）、怀柔科学城中心区（09-13街区）、怀柔科学城北区（15街区）、怀柔科学城南区（04-06街区）。

产业方面，杨宋组团是影视科技文化产业核心承载区。庙城组团是全区绿色制造和智能制造产业基地。怀柔科学城南区集聚科技金融、科技商务等服务功能。山区区域主要发展旅游产业、精品民宿等产业。

怀柔主要居住区集中在怀柔城区，主要为1980年-2018年建公房、商品房，以50㎡-300㎡一居-四居为主。新城还存在大量保障性住房、回迁房，红螺寺景区、怀柔水库、京密路周边，还存在度假、改善型住房。

居住人群以怀柔本地人，区域内工作生活人群，改善置业人群为主。

板块发展方面，2014年11月，APEC峰会在怀柔雁栖湖召开，为区域国际化发展带来重要影响，会后，雁栖湖生态发展示范区分担市中心的国际政经会议、学术会议和重要外交会议，区域内国际会展、生态旅游、城市化发展、改善型住宅迎来发展。

2015年起，怀柔区居住用地土地较为活跃，主要集中在怀柔新城、怀柔科学城、雁栖镇区域。

在2019年，怀柔区共成交3宗地块，均是底价成交。 2020年8月，北京科控置地有限公司以19.7亿元摘得雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块，折合楼面价23447元/㎡，容积率为2.0，该地块的楼面价刷新了怀柔拍地的纪录。北科建已经在怀柔打造了一个综合体——怀柔国际科创中心和三个住宅项目——翡翠华庭、水岸雁栖、翡翠华府。陈各庄地块是北科建及其参与的联合体在怀柔拿下的第四宗土地。未来区域内新房产品主要为改善型住宅，吸引有第二居所、大户型改善需求、产业园区职住平衡的购房群体。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《怀柔分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，具体发展方向为：

构建“一心、两带、 多节点”的全域空间结构。

“一心” ：是怀柔新城与怀柔科学城、雁栖湖国际会都交融发展的城市中心城区。聚焦科技创新、国际交往和文化引领三大核心功能，形成尖端创新要素集聚活跃、国际化人文特色浓厚、城市综合功能完善的城市中心地区。

两带：生态风光与人文风采交融。延续文化名镇（古北口镇）及传统村落的历史风貌，推动区域特色农业与竞品旅游休闲产业融合发展，打造长城文化精粹集中体验区。

四区：指水源保护区、浅山生态示范区、东部绿色发展协作区、西部生态涵养区。提升四区环境品质，建设生态文明典范区。

根据相关规划，优美的生态风光，良好的人文风采，将给居民带来更好的生活居住体验；文化名镇、长城文化的打造和传承，将给居民带来更浓厚的休闲文化氛围；产业融合发展，人才的汇聚，将进一步带动相关生活配套，激发区域活力。

1、小区楼栋排布间距大，采光好，停车位充足，居民的居住度舒适度高。

2、西园小区在售户型有55㎡一室、53㎡-86㎡两室、74㎡-78㎡三室，房源面积较小，总成本比较低。上车相对容易。

3、小区板楼结构，一梯两户、一梯三户设计，大部分户型为南北朝向，私密性和通透性较好。

4、周边配套齐全。小区地理位置较好，临近大型购物中心、商场，医疗机构，休闲娱乐活动便捷，购物也比较便利，能够满足居民们日常需求。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源共16套。在售房源占总房源的占比约7%。小区目前在售均价34109元/㎡，环比上浮0.17%。从近六个月的价格波动趋势来看，小区均价有小幅度波动，但整体趋势比较平稳，购房者不必担心小区价格有较大的变动。

购房成本方面，总价最低为53㎡一室一厅户型，报价170万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为60万，二套首付为102万。

截至2021年7月，小区有55㎡一居、56㎡-86㎡二居，74㎡-78㎡三居三种户型，其中三室户型占比较重。现选择小区主力户型74㎡三居室和55㎡一居室进行分析。

楼栋选择方面，1号楼、3号楼、4号楼、6号楼邻近主干道，人流来往繁多，日常会存在噪音干扰。9号楼临近龙湖花园，方便休闲娱乐，居住环境相对安静。2号楼、4号楼、6号楼马路对面是怀柔水库，视野宽阔，但注意要选择好户型朝向。

1、小区最小面积户型面积小，总价低，适合预算不足的刚需购房者。

2、小区位于怀柔城区，适合在怀柔当地工作生活的人群。

3、小区两室三室户型面积小，适合购房成本受限的多口之家。

4、小区周边医疗条件好，内有社区门诊，适合家里有小孩老人的购房者。

截止2021年7月，怀柔板块有6处在售新房项目，为了更好的进行横向对比，让购房者能清楚明了的了解到西园小区的优劣势，现选择怀柔板块内的北科建翡翠华府项目和北京城建府前龙樾项目进行对比。

北科建翡翠华府位于怀柔区中高路与乐园大街交汇处北行150米，由北京科控置地有限公司开发。目前在售户型有面积95㎡三室和127㎡-143㎡三室两种户型，单价39000元/㎡起，购房成本最低约为360万/套，交房时间到2022年12月。北科建翡翠华府小区，居住环境更新，总体面积较大，总成本高，适合需改善房源但不急需的购房者。与北科建翡翠华府小区相比之下，西园小区户型较多，可供购房者选择，户型面积小，总购房成本低，适合需购房但预算有一定限制的购房者。

北京城建府前龙樾位于怀柔区兴怀大街4号，由北京城建兴胜置业有限公司开发，目前在售户型较多，有面积106㎡-137㎡三室和145㎡-167㎡四室两大种户型，单价43550元/㎡起，该户型购房成本约为454万/套，交房时间到2021年12月。北京城建府前龙樾小区，楼龄更新，居住环境整体观感强，但是面积普遍大，单价较高，总成本高，适合对户型面积、居住环境有要求且有一定资金能力的购房者。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离西园小区较近的康馨家园、潘家园进行比较。