金泰丽湾悦栖山小区位于门头沟区大峪板块,门头沟区位于北京西部西六环外,属郊区,定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。
大峪板块邻西六环,属门头沟新城北部片区核心区,是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟板块。板块含浅山区,以老城风貌、自然环境、居住属性为主,生活氛围浓郁,在门头沟各板块中,是教育、医疗资源较全面的板块。
大峪板块东临滨河西区板块,从板块内大峪车站到滨河西区板块双峪路口仅800米,从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里,至西四环定慧寺桥仅需15公里,全程限速80公里/小时,无红绿灯无高速费。
也可从双峪路口上六环路,至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域。板块内无地铁,教育、医疗、商业配套丰富但不优质,含一家三级综合医院,一个商业综合体,缺少十二年一贯制教育配套及大型三甲医院等配套,无大型商业配套,以基础性生活化商业街为主,无产业园区。板块内主要为1970年-2017年建公房、商品房,以60㎡-160㎡两居-四居为主,含2014年后建的改善型住宅产品,另外板块内还有大量回迁房。
板块内居住人群以门头沟本地人、京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群以及改善置业人群为主。 板块发展方面,板块内经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展,整体以楼房居住区为主,含少量平房居住区,整体提升了区域内人群的居住品质。
2010年阜石路通车,有效缩短了板块进入北京城区的时间,从板块内大峪车站到达西四环仅16公里。目前,大峪板块已经成为区域内以生活类配套丰富为亮点的居住生活区。
近10年中,门头城区土地较为活跃,主要集中在北部门头沟政府周边及南部地铁S1号线周边,新城南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98%为山地,城区土地储备有限,以大峪板块为代表的新城北部区域周边已基本无地块可售。
2020年7月,兆佳业以12.6亿元,溢价率8.15%,竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块,楼面价31439元/㎡,容积率2.0,控高30米,这就是在售新房兆佳业花样年西山相府,共298户,8-10层一梯两户低密洋房产品,125㎡、145㎡三居-四居设计,均价6.1万/㎡,总价700万/套起。
该地块距大峪板块内大峪车站约3.5公里,由于产品不同,未来对板块房价影响较为有限。近几年,门头沟东临的石景山区域土地较为活跃,对门头沟新房去化产生影响,开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区,加之门头沟区域利好政策不足,区域内土地表现将继续以冷静为主。
根据2019年,北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 (2017年-2035年)》显示,大峪板块规划定位为“新城北部片区”,具体发展方向为:环境方面:新城段打造城市生态岸线,推进沿线休闲公园建设,为市民提供游憩场所,利用新城的自然山水资源,打造多类型公园,形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。
交通方面:优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。
土地方面:新城北部采空区以保障城市安全为前提,采用低密度、小体量模式,建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。
商业方面:新城按合理服务半径设置社区级商业中心,各镇街至少设置一处社区级商业中心,满足日常生活消费的综合需求。
人口方面:新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。
1.居住品质方面:小区楼栋比较新,绿化面积大,环境优美,居住环境较好,居民居住舒适度高。
2.内部设施方面:小区内部配套完善,健身器材、地下停车场、快递柜等都有,给居民日常生活带来了不小的便利。
3.户型方面:小区的户型有92㎡的两居-220㎡的四居,户型面积涵盖较广,可供选择空间大。
4.周边配套方面:小区周边配套完善,各种底商环绕小区周围,周边医疗设施也很齐全,基本上可以满足居民的日常生活所需。
通过幸福里APP查询,截止2021年8月,小区在售房源10套,占全部房源的0.78%。小区目前在售均价41716元/㎡,环比下降约0.04%。近六个月,小区整体均价高于门头沟、大峪在售均价;上图可以看出,近6个月小区挂牌价格略有上升,但整体波动均在正常值范围内,购房者不必担心小区价格有较大的变动。
购房成本方面,总价最低为92㎡两室一厅户型,报价398万。参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看,该套房源首套首付为160万,二套首付为318万,仅供参考,实际首付以银行为准。
截止2021年8月,小区有92㎡-111㎡两居室、102㎡-145㎡三居室、220㎡四居室三种,现选取97㎡两室一厅,140㎡三室两厅进行分析。
户型面积 | 97㎡ | 140㎡ |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、客厅面积大,居住体验好 2、主卧朝南,采光良好 3、明厨设计,利于通风 | 1、主卧套间设计,使用方便 2、客厅面积大,居住体验好 3、主卧朝南,采光良好 |
户型缺点 | 1、卫生间为暗卫,不利于通风 2、户型存在缺角,空间利用率低 | 1、户型不够方正,存在一定面积浪费 2、次卧为北向,采阳不好 3、主卫为暗卫,通风不便 |
楼栋选择方面,4号楼、7号楼临近主干道,噪音污染比较严重,不太推荐;
2号楼、5号楼位于小区内部,噪音污染比较小,比较推荐;
11号楼临近西门,6、7号楼临近东门,下楼即是大门,出行相对更为便利。
1.小区在售面积大,三室户型居多,适合资金较为充足的多口之家。
2.小区的绿化面积大,环境优美,基础设施齐全,且临近医院,适合家中有老人的购房者。
3.小区地理位置在门头沟区大峪商圈辐射范围内,适合在该商圈工作的人群。
截止到2021年8月份,大裕共有两个在售新房项目中昂时代广场和华远裘马四季,其中中昂时代广场属于商业楼,不予分析,另选取城子区中骏西山天璟进行分析。
华远裘马四季位于增产路16号院,由北京市华远地产股份有限公司开发。截止目前该项目总价最低为156㎡三居室,单价53000元/㎡,购房成本950万/套起。面积较大,价格较高,适合预算充足的改善型购房者。
中骏西山天璟位于西山永定楼北300米,由北京骏宇房地产开发有限公司开发。截止目前该项目包含最小户型面积为117㎡四居室,面积最大的135㎡四居室,单价65000元/㎡起,购房成本700万/套起。价格相对较高,适合有一定经济承受能力的购房者。
对比之下,金泰丽湾悦栖山挂牌价格41716元/㎡,目前最小户型面积为92㎡两室,购房者最低成本为398万,且户型可供选择空间大,入住方便,更加适合刚需购房者。
金泰丽湾悦栖山周边二手房报价约在2.9万元/㎡-4.2万元/㎡之间,其中惠民家园二区和新桥家园与金泰丽湾悦栖山距离和单价均相近,故选择惠民家园二区和新桥家园来做对比。
小区名称 | 金泰丽湾悦栖山 | 惠民家园二区 | 新桥家园 |
位置 | 门头沟大峪 | 门头沟大峪 | 门头沟大峪 |
交易权属 | 商品房住宅 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
售价 | 41716元/㎡ | 36772元/㎡ | 31440元/㎡ |
建筑年代 | 2015年-2016年 | 2009年 | 2003年 |
户型面积 | 92㎡-111㎡两居室 102㎡-145㎡三居室 220㎡四居室 | 53㎡-57㎡一居室 59㎡-92㎡两居室 85㎡-128㎡三居室 | 84㎡一居室 96㎡-110㎡两居室 144㎡-168㎡三居室 |
物业 | 中电建物业管理有限公司 | 北京京煤集团有限公司绿海物业管理中心 | 北京辰发物业管理有限公司 |
物业费 | 3.81元/㎡/月-5.96元/㎡/月 | 0.68元/㎡/月 | 0.65-1.50元/㎡/月 |
优点 | 1.小区人车分流,安全性高 2.小区外立面新,建筑品质高 | 1.小区绿化设计好,居住体验高 2.小区物业管理完善,服务水平高 | 1、小区物业服务态度好,楼栋维护干净 2、周边配套全面,生活便利 |
缺点 | 1.小区物业管理不够完善 2.小区周边交通不便,公共出行比较麻烦 | 1.小区停车位较少,停车难问题比较严重 2.配套设施不完善 | 1.小区来往人员较多,安全性较低 2.建成时间早,楼栋品质相对较差 |
分析 | 三个小区位置接近,区位上基本共享周边配套。建筑品质上,金泰丽湾悦栖山的设计感好,且楼栋较新,外立面也更加整洁。在停车方面,金泰丽湾悦栖山的停车位充足,优于另外两个小区。小区安全方面,金泰丽湾悦栖山采用人车分流,安全性高,惠民家园二区门禁严格,而新桥家园小区来往人员较多,安全性较低。物业管理方面,金泰丽湾悦栖山相比另外两个小区不占优势。 综上,金泰丽湾悦栖山的性价比较高,适合预算较为充足且对小区品质要求比较高的人群。新桥家园单价较低低,适合刚需购房者。惠民家园二区门禁严格,且绿化设计好,户型面积较小,适合对小区品质要求较高的预算不足的购房人群。 |