雅苑小区位于房山区韩村河商圈内,房山区位于北京西南部,韩河村板块位于房山南部,地处北京与河北省的交界地带。板块北临京昆高速,西邻房易路,东近铁路周琉线;板块的北侧是燕山、城关板块,东部为琉璃河板块。
区域内道路交通便捷,有岳琉路、京昆高速,以及F29、F27、F68等公交车途径境内,板块内无地铁。韩村河商圈发展较早,区域内的配套比较完善但不优质,以村镇型配套为主。
商业方面,板块内无大型商场,有超市、便利店以及集市、庙会等商业活动;教育方面,板块内有岳各庄幼儿园、五侯中心小学、房山区韩村河中学等;医疗方面,板块内无三甲医院,有韩村河镇中心卫生院和多个社区卫生服务站;生态休闲方面,鲁班公园、韩村河公园位于商圈中心位置,板块内还有西东公园。
产业方面,韩村河商圈以“房地产业、建筑业、河山管业、韩村河旅游”四大产业为主、以社会主义新农村建设内容为资源,集现代农业观光、工业基地考察、新村建设学习、爱国科普教育、会议休闲度假于一体,板块内有多个果业农业采摘园、观光园等,还有以生产PCCP管材生产研发为主的韩建河山管业配建基地等。
板块内居住人群以板块内企业职工、韩河村本地人为主。板块内待开发土地稀缺,内部无新房项目在售,二手房挂牌价格基本处于稳定状态。
韩村河自2016年起,无地块出售,该区域不作为房山板块热点土地出售板块,预计未来在土地出售方面表现较为冷静。北京市规划和自然资源委员会官网信息显示,2016年韩村河镇韩村河镇02-0066地块R2二类居住用地被韩建集团以8.15亿元摘得,溢价率35.83%,成交楼面价8261.36元/㎡,该地块居住建筑规模全部建设“自住型商品住房”,销售价格13500元/平方米(含全装修费用)。
《房山分区规划(国土空间规划)(2017年-2035年)》资料显示,房山区将顺应自然、尊重规律,遵循历史沿革与地域文脉,构建城景交织、山水相映、多组团集约紧凑发展的生态城市布局,形成两山四水、三区三轴、三团多点的空间布局。
首先,韩村河商圈位于“三团多点”中的多点定位,同周边的青龙湖镇、周口店镇等是彰显乡村特色、传承历史文化、转变发展模式的浅山区乡镇。具体来看,韩村河镇整体规划定位为“以历史文化为核心、休闲旅游为主导的生态文旅小镇”。
其次,韩村河商圈位于房山区的山水文化轴上,山水文化轴是依托浅山区山前地带,沿京昆高速和京原铁路,以燕房组团为引领,连接青龙湖镇、周口店镇、韩村河镇、长沟镇、大石窝镇、张坊镇等节点,打造立足北京、辐射京津冀、放眼全国、影响国际的文化、旅游、金融等产业体系。
最后,韩村河镇处于房山区相对集中的南部平原区,以农用地整理为主,区内以推进高标准农田建设和田、水、路、林、村综合整治为重点,加强农田水利基础设施建设,完善菜、粮、果生产的节水网络工程等,促进现代高效农业和观光农业发展。
1、小区绿化率达到42%,楼栋为多层板楼设计,容积率1.3,均为南北朝向,楼间距适中,采光效果较好,居住环境较为舒适。
2、小区单价12683元/㎡,价格较低,购房压力较小;物业费0.80元/㎡/月,养房成本较低。
3、小区内部有凉亭、长椅,还有活动广场,配有基础健身器材,居民日常活动较为丰富。
4、小区紧邻岳琉路,向东通往琉璃河湿地公园,向西通往上方山国家森林公园,居民休闲场所较多。
幸福里APP显示2021年8月,该小区的挂牌均价为12683元/㎡,环比7月份上涨0.04%。挂牌房源有167套,占全部房源的1.1%。
从近6个月的价格走势来看,该小区的房价无明显波动,价格比较稳定,购房者不必过分担忧。
具体购房成本方面,拿在售的90.09m²两居为例,报价115万。参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为40.25万,二套首付为69万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估,一定程度会影响首付金额,所以上例仅供参考。
该小区户型有:68㎡-72㎡一居、72㎡-127㎡两居、108㎡-163㎡三居、163㎡-197㎡四居,主力户型是81㎡-126㎡两居,这里选择90.02㎡两居和101.3㎡两居进行对比。
面积/居室 | 90.02㎡两居 | 101.3㎡两居 |
户型图 | ||
户型优点 | 1、全明户型,南北通透 2、厨房、卫生间集中设计,干湿分区明显 | 1、全明户型,明厨明卫,通风换气效果俱佳 2、访客动线、家务动线和起居动线较短,且互不干扰,隐私性较强 |
户型缺点 | 1、过道面积较大,使用率较低 2、卧室门正对客厅,隐私性较差 | 1、卫生间和厨房位置分离,导致整体干湿不分区 2、厨房进深较长,南侧易受光照影响 |
小区楼栋呈排列式分布,南北朝向,楼间距比较大,低楼层住户采光也比较好。
7号楼和9号楼之间有健身广场,间距较大,7号楼北面视野较广,9号楼南面视野较广,但广场人员活动较多,对低楼层住户影响比较大,建议选择这两栋楼的4层或5层。
15号楼、16号楼和18号楼,北面基本没有高层建筑物,视野广阔,但需要综合考虑临街,环境较嘈杂。
该小区户型面积偏大,楼间距较大,室内空间较为宽敞,采光采阳效果好,对居住品质要求较高的人群可以选择。
小区绿化环境较好,周边生态公园较多,比较适合注重休闲环境的人群购买。
该小区价格在房山区处于偏低水平,比较适合对购房成本较为敏感的人群选择。
截至2021年8月,房山区韩村河板块无新建楼盘,这里选择位于阎村的水墨林溪小区和官庄镇的旭辉城小区进行对比,这两个小区是房山区新建楼盘中比较靠近雅苑小区的新楼盘。
水墨林溪小区由北京华风腾龙房地产开发有限公司建成,参考价格为19000元/㎡起,在售楼盘为小高层,户型有88㎡的两居和117㎡的三居,最低报价约171万/套。容积率1.26,绿化率48%,物业由北京龙建诚信物业管理有限公司负责,物业费2.95元/㎡/月,比较适合想改善居住环境的人群购买。
旭辉城小区由北京盛鹏置业有限公司建成,参考价格为28500元/㎡起,在售楼盘多为小高层,户型有两居和三居,最低报价219万/套,容积率2.00,绿化率30%,物业由旭辉永升物业负责,物业费3.48元/㎡/月。位置更靠近南六环,比较适合预算较为充足、注重地理位置的人群购买。
房山区韩村河板块二手房小区中,有在售房源的只有雅苑和韩村河西小区,这里选择位于房山区其他区的长海御墅,该小区距离雅苑比较近,故选择该小区进行对比。
名称 | 雅苑小区 | 韩村河西小区 | 长海御墅小区 |
位置 | 房山区-韩村河 | 房山区-韩村河 | 房山区-房山区其他 |
住宅性质 | 商品房住宅/小产权房 | 商品房住宅 | 商品房住宅 |
售价 | 12683元/㎡ | 13196元/㎡ | 18993元/㎡ |
建筑时间 | 2010年 | 1990年-2002年 | 2015年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼/别墅 |
户型面积 | 68㎡-72㎡一居 72㎡-127㎡两居 108㎡-163㎡三居 163㎡-197㎡四居 | 83㎡两居 109㎡-172㎡三居 169㎡四居 | 47㎡-58㎡一居 83㎡-99㎡两居 116㎡三居 238㎡-404㎡四居及以上 |
所属物业 | 北京地杰物业管理公司 | 溢海(北京)物业管理有限公司 | 北京长城物业管理有限公司 |
物业费 | 0.80元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月 | 3.99元/㎡/月 |
优点 | 1、单价较低 2、二手房源较多 | 1、物业费用较低 2、基础设施较为完善 | 1、绿化率高达60%,环境较好 2、建成时间较短 |
缺点 | 1、停车阻碍消防通道 2、垃圾集放点卫生条件差 | 1、绿化率30%,与另两个小区相比较低 2、小区内活动空间较小 | 1、地理位置偏远 2、相对于其他两个小区来说,物业和单价都比较高 |
分析 | 三个小区位置都远离市区,而且周边没有地铁,比较适合在韩村河板块企业上班的人群或有车一族购买。 雅苑小区面积比较大,楼栋较多,户型主要为一居到三居,而且单价也是三个小区中最低的。小区内有广场,周边有不少休闲公园,生活比较丰富,适合预算不是很充足的家庭购买。 韩村河西小区紧邻雅苑,周边配套通用。小区内只有8栋楼,南北一排分布,小区面积较小,二手房户型多为三居,比较适合刚需人群购买。 长海御墅小区地理位置是三个小区中最偏僻的,远景清幽,周边配套较齐全,紧邻长沟湿地公园,小区内部绿化率达到60%,也是三个小区中绿化率最高的,比较适合注重休闲环境的家庭购买。 |