向阳楼小区位于门头沟区城子板块，门头沟区位于北京西部西六环外，属郊区，定位为生态涵养区、首都西部综合服务区。城子板块紧邻西六环，属门头沟新城北部片区核心区，东部与石景山区相邻，是门头沟区各板块中距城区较近且发展较成熟的板块。

板块内含一条高速路为西六环，六环路是北京环城高速公路，从板块内上六环可至海淀、昌平、顺义、通州、大兴、房山、丰台等区域；板块内含一条快速路为阜石路，板块内双峪路口为阜石路起点，东至西四环定慧寺桥，途经石景山区，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从双峪路口走阜石路至西五环晋元桥仅需9公里，至西四环定慧寺桥仅需15公里。

生态方面，板块内含两个大型公园为滨河公园、永定河公园；目前板块内无地铁，教育、医疗、产业资源丰富但不优质，仅有一家二甲医院，缺少大型三甲医院等配套，无产业园区。板块主要商业街为新桥大街，门头沟区政府、教委、公安局分局都在此，新桥大街也是门头沟北部城区主要的商业街，老牌社区型商场国泰百货也在此，小型商业业态丰富，缺少大型商场。

该板块主要为1970年-2015年建公房、商品房、保障房，以55㎡-120㎡两居-三居为主，含少量2015年后建设的纯商品房改善型住宅产品，另外板块内还有部分回迁房。居住人群以门头沟本地人，京西、京西南、京西北、内城区域工作生活人群，改善置业人群为主。

发展方面，板块经历了十余年棚户区改造、城市化进程发展，整体以楼房居住区为主，提升了区域内人群的居住品质。2010年阜石路通车，有效缩短了板块进入北京城区的时间，到达西四环仅15公里。目前，城子板块已经成为区域内以交通和环境为亮点的居住生活区。

近10年中，门头城区土地较为活跃，主要集中在北部片区门头沟政府周边及南部片区地铁S1号线周边，南部片区土地活跃度比北部片区高。由于门头沟区面积98％为山地，城区土地储备有限，新城北部片区周边已基本无地块可售。

2020年7月，兆佳业以12.6亿元，溢价率8.15%，竞得门头沟区新城04街区不限价宅地地块，楼面价31439元/㎡，容积率2.0，控高30米，这就是在售新房兆佳业花样年西山相府，共298户，8-10层一梯两户低密洋房产品，125㎡、145㎡三居-四居设计，均价6.1万/㎡，总价700万/套起。该地块位于城子板块内，未来将与区域内中骏西山天璟、西山御园一起，形成门头沟北部片区2015年后建设的改善型纯商品房产品的代表。

近几年，门头沟东临的石景山区域土地较为活跃，对门头沟新房去化产生影响，开发商在拿地热情方面明显要倾向于石景山区，加之门头沟区域利好政策不足，区域内土地表现将继续以冷静为主。

根据2019年，北京市人民政府正式批复的《门头沟分区规划国土空间规划 （2017年-2035年）》显示，城子板块规划定位为“新城北部片区”，具体发展方向为：

环境方面：新城段打造城市生态岸线，推进沿线休闲公园建设，为市民提供游憩场所，利用新城的自然山水资源，打造多类型公园，形成包裹新城、山水相融的环城休闲公园集群。

交通方面：优化门头沟区与周边区域、新城与新城外地区以及新城南北之间的道路基础设施。

土地方面：新城北部采空区以保障城市安全为前提，采用低密度、小体量模式，建设居住、文化与创业相融合的示范社区。北部琉璃渠、龙泉务、三家店等地区均衡配置居住与就业用地。

商业方面：新城按合理服务半径设置社区级商业中心，各镇街至少设置 1 处社区级商业中心，满足日常生活消费的综合需求。

人口方面：新城地区新增人口以吸引产业转型人口为主。

1.小户型、低总价是向阳楼吸引不少购房者的原因之一，且板楼间距大，意味着多数户型采光通风好。

2.虽然小区已有三十年历史，但内部环境优美，楼栋干净整洁，居住舒适度较高。

3.经过数十年的发展，向阳楼已形成了适合居住的商业氛围，周边的底商满足生活的各个方面，距离小区五公里内就有门头沟Plus365购物广场，是一个社区商业中心，购物方便。

4.小区交通较为方便，靠近交通站点，附近主要道路有新桥大街、双峪路，均为双向六车道，有效缓解高峰时段堵车情况，自驾出行方便。

截止到2021年7月，小区挂牌房源共6套，占全房源的0.31%。根据幸福里app查询，向阳楼7月挂牌均价36537元/㎡，环比上涨0.12%。从近6个月的价格波动趋势来看，环比上涨和下跌幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿在售的61㎡两居室为例，报价240万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为84万，二套首付为144万。

截止到2021年7月，小区有39㎡的一居室、46㎡-65㎡的两居室、57㎡-65㎡的三居室三种户型，其中两居室和三居室占较大比重，现选择小区主力户型57㎡两居室和62㎡三居室进行分析。

小区14号楼靠近滨河公园，位于西3门口，出行便利，休闲散步较方便。2号楼、3号楼、4号楼靠近街道，会有噪音干扰，但出行便利。16号楼和13号楼位于小区中心位置，环境相对安静，建议优先选择。

1.小区相对周边小区宜居属性较高、安静，且居住人群以中老年人为主，很适合家里有老人的家庭。

2.小区购房门槛相对较低，适合刚需人群。

3.小区位于主干道新桥大街附近，公交车站有双峪，大峪等公交站台，适合在新桥大街沿线的工作人群。

4.小区位于门头沟城子板块，适合在该板块内工作的人群或者在本板块换房子的的当地居民。

截止到2021年7月份，城子板块共有两处在售新房项目，分别是西山相府和中骏西山天璟。选取这两个小区与本项目做对比

西山相府位于城子大街13号，由北京华盛西山房地产开发有限公司开发。截至目前该项目包含最小户型面积为125㎡三室两厅两卫、143㎡三室两厅两卫。单价58000元/㎡起，购房成本最低约为750万/套，无论是单价还是总价均远高于向阳楼小区。

中骏西山天璟位于西山永定楼西300米，由北京骏宇房地产开发有限公司开发。该项目建筑为高层洋房，与向阳楼小区的住宅完全不同，截至目前该项目包含最小户型面积为117㎡四室一厅四卫、135㎡四室两厅三卫。单价65000元/㎡起，购房最低成本约为670万/套。

对比之下，西山相府与中骏西山天璟项目更适合预算充足的改善型购房者，而向阳楼小区挂牌均价36537元/㎡（2021年7月29日），目前在售最小户型面积为49㎡两居，最低购房成本约为152万，购房压力较小，更适合刚需购房者。

向阳楼周边二手房报价在2.8万/㎡-3.8万/㎡左右，现选择品质相对较高且距离向阳楼较近的剧场东街社区和城子大街132号来做对比。