长阳半岛中央城小区属房山区长阳板块,房山区位于北京西南部,长阳板块位于房山东部,介于房山、丰台、大兴交汇处,是房山各板块中距城区最近的板块。板块内含一条地铁线路+一个大型商业中心,在过去十年中,是房山各板块中发展最快的板块。以地铁站点划分,板块可细分为三个小型板块:稻田板块、长阳核心区板块、篱笆房板块。
板块内包含一条地铁线路为房山线,可直达南四环花乡、丰台科技园,南三环首经贸,也可换乘地铁9号线、10号线,前往中关村、双井、大望路、国贸等热点区域。板块内包含一个大型商业中心为首创奥特莱斯,定位以中高端折扣店为核心,集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体的商业中心。
板块还有中粮万科funmix半岛广场等大型商业综合体,整体商业氛围良好,从社区商业、临街商业到大型购物中心皆有。板块内进入城区主干道有南五环、京港澳高速、经开高速、京良路,从板块内京良桥走京良路到南五环西红门南桥约16公里,到南四环马家楼桥约23公里,从板块自驾至京南区域通勤较为方便,但早晚高峰堵车情况较严重。
板块发展方面,2009年,政府规划房山打造CSD中央购物区,长阳开始受到外界和开发商的关注,万科、中国铁建、首开、碧桂园等房企先后在区域内拍得土地,2010年,地铁房山线开通,长阳作为新兴板块,新房库存充裕,在地铁加持下,成为刚需置业热门板块。
目前,板块内主要为2010年-2015年建名企开发刚需社区,以88㎡-120㎡两居-三居为主,由于区域内二手存量房较多,公共交通及商业较完善,较为受在城区、京南、京西工作的置业人群重点关注。教育医疗方面,板块内包含有北京第四幼儿园、北京小学长阳分校、皇城根小学、北京四中房山校区等学校,主要集中在长阳核心区域。
生态方面,板块内有长阳公园、兰花文化休闲公园。大型医院资源较薄弱,板块内居民有综合就医需求需去附近的良乡板块,较为不便。板块内居住人群以房山区域工作生活人群,京南京西区域刚需上班族为主。长阳板块与周边板块对比,商业、交通、教育均完善,医疗及产业配套欠缺,整体以居住属性为主,是房山区发展较早且较成熟区域。
2020年7月,房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地开拍,经过108轮竞拍,最终中海以40亿元收入囊中,溢价率41.34%,楼面价35420元/㎡。该地块位于房山区长阳镇,容积率2.4,控高60米。居住用途全部建设普通商品住房,不配建保障性住房,目前该项目还未公布案名进入市场。
长阳板块因为距城区近,各项配套齐全,地块价值较受市场认可,近几年,长阳镇板块地块出让主要以保障性住房为主,商品房土地惜售,预计未来在商品房土地出让方面还会有不俗的表现。
自2009年政府规划房山打造CSD中央购物区开始,长阳板块作为CSD中央购物区核心区,已经发展10余年,根据2019年,北京市规划和国土资源管理委员会房山分局发布的最新规划《房山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》显示,长阳板块不作为房山重点发展区域。
现阶段没有规划显示,未来长阳在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展,区域发展主要以完善交通设备设施、整治街区环境、打造和谐、整洁、有效的居住环境,提升群众获得感、幸福感和安全感为主。
区域房价方面,长阳及周边篱笆房板块是房山各板块中的交易热点,长阳地铁站区域周边主要以次新房为主,居住品质较好,社区型商业发展较为完善,教育资源较为集中,未来发展预期看好。
篱笆房地铁站周边楼龄较新,商业依托首创奥特莱斯,教育及医疗不及长阳核心区板块,但生态环境是加分项,长阳公园和滨水森林公园提升整个区域的居住感受,比较吸引对低密和生态环境有需求的刚需人群,未来发展会向篱笆房板块倾斜。
1、小区内部配套设施齐全,小商铺众多,从餐饮到超市各种小店铺林立,方便居民们的日常起居活动。
2、小区交通便利,附近有多条公交线路,且距离房山线地铁较近;小区附近道路较宽,行车方便,且停车场众多,停车费要价不高。
3、小区紧邻京投港·长阳购物中心,在此可以满足居民大部分的吃喝玩乐需求,住户逛街购物比较方便。
4、小区周边有很多大型公园,休闲运动资源比较丰富,例如小区门口就是长阳体育公园,院内有乒乓球、羽毛球、门球等运动场所。
幸福里APP显示,截至2021年7月,小区挂牌均价为26234元/㎡,环比6月下跌0.68%。
截至2021年7月,幸福里APP显示挂牌房源为3套,占小区总户数的0.14%。
从近6个月的价格波动来看,该小区房价总体趋于稳定,购房者不必过分担忧。
具体购房成本方面,拿在售的78㎡三居为例,报价220万:参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为77万,二套首付为132万。
该小区户型有78㎡-82㎡三居,其主力户型为78㎡和82㎡三居。
面积/居室 | 78㎡三居 | 82㎡三居 |
户型图 | ||
优点 | 1、卫生间为明卫,通风换气较好 2、房屋有储藏间和洗衣房,可以存放杂物和晾洗衣物较方便 | 1、东向房,采光较好 2、访客动线较短,有利于保护户主隐私 |
缺点 | 1、没有向南窗户,房屋略显昏暗,采光较差 2、二楼南侧卧室没有窗户,采光通风有影响 | 1、两个卫生间都是暗卫,空气不易流通,容易产生异味 2、二楼卧室起居动线较长 |
小区楼栋均距离主干路较近,存在一定噪音污染问题;其中12-2、13-2、15-1号楼距离马路相对较远,影响较小。
13-2号楼南侧有13-1号楼遮挡,而且13-2号楼楼层相对13-1号楼较低,影响房屋采光。
15-1号楼楼下底商较多,环境较为嘈杂,邻近的13-2和13-1号楼也会受到部分影响。
12-1、12-2、12-3号楼这三栋楼下皆为绿化设计,环境优美,推荐购买者优先选择。
小区生活配套比较完善,并且邻近京投港·长阳购物中心,商业配套也比较丰富,适合比较注重小区内外部配套的人群。
小区紧邻地铁房山线,步行就可以快速到达,而地铁房山线可换乘10号线,适合在在地铁房山线和地铁10号线沿线工作的人群。
截至2021年7月,幸福里APP显示房山区有多处新房在售项目,这里选择距离比较近,并且都位于长阳板块的天资华府项目和中海寰宇视界项目进行对比。
天资华府项目为北京天资置业有限公司开发的项目,房产均价为43000元/㎡,户型面积在117㎡-293㎡之间,最低报价为430万/套,房产总价适中,物业为花样年物业管理公司,物业费3.30元/㎡/月。与长阳半岛中央城相比,该小区户型面积较大,适合希望提高生活品质的人士购买。
中海寰宇视界项目为北京中海盈顺房地产开发有限公司开发的项目,房产均价为58000元/㎡,户型主要以三居户型为主,面积为53㎡-135㎡,最低总价为320万/套,物业为中海物业,物业费4.00元/㎡/月。从价格和户型角度来看,该小区和长阳半岛中央城相比,总价和物业费都比较高,适合资金充足的人士购买。
小区周边的二手房相对较多,这里选择同样位于房山区长阳商圈的西悦雅居和加龙华苑作对比,
西悦雅居与长阳半岛中央城户型面积相近,而龙华苑也与长阳半岛中央城房产均价相近。
小区名称 | 长阳半岛中央城 | 西悦雅居 | 龙华苑 |
位置 | 房山-长阳 | 房山-长阳 | 房山-长阳 |
住宅性质 | 商品房 | 商品房 | 商品房 |
售价 | 26234元/㎡ | 35418元/㎡ | 29951元/㎡ |
建筑时间 | 2016年-2018年 | 2012年-2013年 | 1985年-2003年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板塔结合 |
户型面积 | 78㎡-82㎡三居 | 87㎡-89㎡两居 | 99㎡-122㎡两居 140㎡-140㎡三居 221㎡-280㎡四居 |
物业 | 北京万科物业服务有限公司 | 兴泰物业 | 北京市福成物业管理中心 |
物业费 | 7.48元/㎡/月-7.50元/㎡/月 | 1.98元/㎡/月-4.00元/㎡/月 | 0.50元/㎡/月-1.20元/㎡/月 |
优点 | 1、小区内外部配套较为完善,购物逛街较为便利 2、小区停车费便宜 | 1、物业服务好,通知张贴及时 2、安保措施完善,进出小区需登记 | 1、楼层较低,造成的压抑感较小 2、小区绿化面积较大 3、物业费便宜 |
缺点 | 1、地面脏乱,缺乏打扫 2、居住环境较为嘈杂 3、小区是商水商电,生活成本较高 | 1、人车不分流,容易产生危险 2、停车位较少,选择位置停车较为麻烦 | 1、人车不分流,容易产生危险 2、内部设施维护不到位,很多设施已经损坏 3、房龄较老,部分楼房结构老化 |
分析 | 长阳半岛中央城,邻近大型商业广场,内部配套设施也比较齐全,距离地铁站较近,小区周边公园可供休闲、娱乐、健身等活动。小区将商业与居住相结合,推荐比较注重商业配套的人群可以选择。 西悦雅居小区物业服务到位,安保措施完善,相对长阳半岛中央城距离地铁站较远且单价相对较高,户型面积相近,适合资金充裕的人士选择。 龙华苑小区单价在三个小区中适中,且可供选择的户型较多,不过户型面积偏大,推荐经济实力较为雄厚的改善型人群选择。 |