洪福家园小区位于房山区城关商圈内，房山区位于北京西南部，城关板块位于房山东部。板块北至大件路、南至阎周路，东临京昆高速，西靠西环路；板块的西北侧是燕山板块、东侧是阎村板块。板块内部交通发达，京昆高速、京周路、阎周路纵横交错；地铁燕房线上的马各庄站、饶乐府站以及房山城关站均位于板块内部，极大地方便了居民的日常出行。

城关商圈作为房山区老政府的所在地，板块内部发展较早，资源配套比较完善，居住氛围比较浓厚。教育方面，板块内有饶乐府小学、房山四小、房山中学、房山区第二中学等多所学校；商业方面，板块内有C-Park时尚广场、华冠欢乐城、亿达·奥特莱斯等商场；医疗方面，板块内有房山区中医医院、房山区第一医院、房山区妇幼保健院分院等，内部无三甲医院。

生态休闲方面，大石河、马刨泉河、东沙河等多条河流流经区域内部，还有北京迎宾公园、朝曦公园、温馨公园、房山区体育场等场所； 产业方面，板块内有北京安捷电商园区、燕化工业塑料园区等园区。

另外，2018年，房山区人民政府与法国波尔多葡萄酒文化与文明基金会签署合作备忘录，拟将法国波尔多葡萄酒博物馆引入房山，国际葡萄酒小镇一期项目位于房山区城关街道，一期工程计划引进葡萄酒国际博物馆、史密斯拉菲特酒店、国际名庄总部基地、跨境电商保税园、跨境电商总部基地等产业，建设80亩地还建区和小镇员工生活区。

城关商圈开发较早，是区域内主要的住宅板块；当前，板块内无新房在售，住宅则以二手房为主。商圈内住宅大致分为三类，一类是以火车站家属楼、农行家属楼、房山四中家属楼为主的单位公房/商品房，一类是以丁家洼村回迁安置房为代表的的棚户区改造安置房，还有一类是以中国铁建原香漫谷、中冶蓝城为代表的次新商品房小区。

目前板块内居住人群以区域内企业职工、本地事业单位职工、城关镇本地人及在燕山板块、阎村板块等工作的人员为主。板块内在售二手房较多，根据幸福里APP显示，窦店板块房价大多在2.2万/㎡内，集中在1.9万/㎡-2.6万/㎡左右，挂牌数量稳定。

2015年至今，城关商圈无地块出让信息。截止6月30日，房山区在2021年有1项住宅地块成交和1项共有产权住宅土地成交。

1月13日，房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地地块最终被金地商置以18.28亿元+11%自持竞得，溢价率9.26%。该项目中居住用途全部建设商品住房，不配建保障性住房。

除约7.8万㎡的住宅外，上述宗地中还需配建3286.12㎡幼儿园及和约1.5万㎡商业用地，幼儿园建设完成后无偿移交政府相关主管部门。 4月23日，北京首都开发股份有限公司以7.5亿元中标北京市房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块R2二类居住用地、A334基础教育用地。

该地块建设用地面积4.05万㎡，建筑控制规模9.27万㎡，同时地块将配建建筑规模2.58万㎡的公共租赁住房；除配建的2.58万㎡公共租赁住房以外的居住建筑规模将全部用于建设"共有产权住房"，房屋销售均价为27000元/㎡（含全装修费用），项目案名为“熙悦丽博”。

从出让信息看，新入市地块项目距离城关商圈较远，且板块内没有待售地块，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

房山区国土空间规划（2017-2035年）资料显示，房山区的战略定位是首都西南部重点生态保育及区域生态治理协作区，是京津冀区域京保石发展轴上的重要节点，是科技金融创新转型发展示范区，是历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区。

全区明确了“2+2+1”的高精尖产业方向，重点发展现代交通和新材料产业，积极培育智能装备和医药健康产业，在三产方面重点推动金融科技、会议会展等生产性服务业。

依据《房山分区规划（2017年-2035年）》，燕房组团是规划房山新城三个组团之一，其发展方向主要有：主要发展产业是在燕化产业提升基础上建设新材料产业发展功能区，重点发展纳米材料、石墨烯等战略前沿材料技术；利用腾退工业用地开展文化旅游服务区建设；建设燕房商贸副中心，承接中心城区高端商务服务业。

从城关商圈所处的位置来看，板块的定位是商业居住区，区域内的国际葡萄酒小镇一期项目是落实房山区“三区一节点”功能定位，带动全区红酒产业发展的重点项目，待项目建成之后，将有利于促进葡萄酒相关产业及生态旅游产业的发展。

1、小区楼间距大，低层住户的采光效果也不会受到影响。且小区正在进行外墙修缮，预计其品质会有较好的提升。

2、小区内部绿化效果较好，绿化率30％，容积率1.2，居民生活舒适度较高。

3、小区整体挂牌均价在房山区城关较为便宜，购房压力小。

4、周边配套成熟，居民生活方便。出行、购物、休闲娱乐都能满足业主需求。

洪福家园2021年7月挂牌均价22260元/㎡，环比上月下降0.21%。挂牌房源主要有89㎡-96㎡两居，总价在165万-242万之间。96㎡-110㎡三居，总价在200万-248万。幸福里APP显示，该小区挂牌房源22套，占全部房源的8％。

购房成本方面，总价最低为89㎡两室一厅户型，报价165万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，即该套房源首套首付为57.75万，二套首付为99万。

小区有89㎡-96㎡两居、96㎡-110㎡三居。选择该小区主力户型为94.96㎡的两居和101㎡的三居进行分析。

小区附近公园较多，健身器材设施、休闲娱乐区域齐全，适合生态休闲需求较高的人群选择。

周边学校、生态、交通资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

房型比较不错，南北通透，大部分户型空间利用率较高，主打95㎡两室一厅，适合对户型要求较高的购房人群。

目前该小区附近无新房在售。目前距离小区最近的新房项目是位于周口店镇政府东侧、小区西南侧6公里左右的天恒摩墅以及万科七橡墅。

两个项目户型均为大面积，其中天恒摩墅的在售户型均为138㎡以上，总价在300万/套起；万科七橡墅目前没有在售，不过最低预售的面积在180㎡以上，总价在320万/套起。

相对于主打两居室的洪福家园来说，无论是从房龄、户型面积、还是价格来说，都更为适合区域内改善置业人群。

小区均价与房山城关二手房价格相近，周边1公里范围内与洪福家园均价相近的小区不多，现选取周边板块内房龄接近、均价相近的农行家属楼和福星家园进行对比。