宜春里社区位于房山区良乡板块内。
良乡板块东临大兴区,北接长阳板块,西靠阎村板块。板块内交通便捷,有京深高速和京港澳高速两条高速路穿良乡板块而过;房山线在板块内设有广阳城、良乡大学城北、良乡大学城、良乡大学城西、良乡南关、苏庄五站,极大方便板块内居民出行。板块经过多年沉淀,区域内拥有完善的生活配套,形成浓厚的居住氛围。随着良乡大学城落定及北京中关村国家创新示范区房山园区建设,良乡的发展迎来新机遇。
相比较长阳板块,良乡板块发展较晚,早些年板块内的住宅以回迁房和自建房为主。不过随着良乡板块规划成型,板块内楼市热度也逐渐提升,相继有恒大、金地、天恒、首创、五矿等知名开发商落地深耕,是北京比较热门的置业板块。目前板块内的住宅大致可分为两类:一类是建成于2010年前的回迁房或老旧公房,典型代表有紫汇家园、鸿顺园等;另一类是以水岸壹号、金地朗悦为代表的名企新盘。
板块内的配套发展目前相对成熟,比较有优势的配套集中体现在教育资源和休闲资源方面。教育资源方面,目前已有北京理工大学、北京中医药大学、首都师范大学等国内知名院校在此建分校区,休闲资源方面,有北潞园健身园、昊天公园。而板块内有三级综合医院良乡医院,还有绿地缤纷城、华冠购物中心、龙湖房山天街等大型购物中心。
作为房山新城的良乡组团,良乡板块目前的居住人群还是以本地人居多,其次也有在中关村科技园的技术人员、大学城的老师。价格层面,近6个月来,良乡板块房价处于平稳增长的趋势,但低于房山区均价。
2011年以来,良乡板块一直是房山区内住宅用地供应最活跃的板块之一,从住宅用地供应数量上看,在房山区内高于热门板块长阳。
根据北京市规划和自然资源委员会官网显示,2017年来,良乡板块共成交九宗住宅用地,其中2017年2月成交的良乡镇01-05-02等地块,该地块最终被中海、首开、保利、龙湖地产以23.25亿元的价格收入囊中,后期开盘产品为知名的限竞房项目金樾和著;2020年1月入市的拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块R2二类居住用地、B1商业用地、A33基础教育用地,该地块最终被北京鑫汇房地产开发有限公司以18.28亿的价格拍下,目前该地块还没有进一步的开发动态。
而根据北京市规划和自然资源委员会官网的消息,2021年良乡板块暂无待入市地块,不过良乡目前在售新房还是比较充裕,对板块内二手房价格也会造成一定影响。
根据《房山分区规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》良乡板块落实“科技创新中心”,规划建设以北京中关村国家创新示范区房山园区、良乡大学城为核心的产业园区,充分发挥科技人才资源优势,有序引导高端要素集聚。
建设科技金融创新转型发展示范区,建设北京中关村国家创新示范区房山园区,充分发挥良乡大学城与科研院所的科技人才资源优势,实现与创新经纪人的高位对接,构建以创新为主导的产业体系。三个新城组团中,良乡组团主要承担科技研发与转化功能。
塑造文化产业园区,吸引文化创新人才,以良乡大学城等北京中关村国家创新示范区房山园区为人才基地,加快推动文化与科技融合,打造文化科技创新集群。
1、宜春里社区都是6层的板楼,楼层较低,楼栋间距较大,采光通风较好,大部分户型南北通透。
2、内部配套较为完善。社区内部有中央广场可供住户健身,各种生活设施齐全,居民生活较便利。
3、周边生态休闲资源丰富。小区邻月华北大街,对面就有良乡文体公园和府前广场,东侧2公里左右就是刺猬河,生态环境清新舒适,是居民日常休闲的好去处。
4、周边商业设施完善。小区对面500米左右就有龙湖北京房山天街购物广场,南侧2公里内还有华冠购物中心、中大瑞祥和国泰良辰百货等大中型购物商场;小区西侧就是便民综合市场,周边有各种类型的小商店,居民平时购物比较方便。
截至2021年8月,幸福里APP显示,宜春里社区的挂牌均价为35474元/㎡,在售房源17套,占社区总房源的1.01%。
从近6个月的价格走势来看,宜春里社区的单价从3月到4月小幅上升,4月到8月略微下降,总体来看,价格波动较小,购房者不必担心。
具体购房成本方面,拿在售的42.43m²的两居为例,报价160万。参照北京市现行的普宅+非普标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为56万,二套首付为96万。
宜春里的户型有42㎡-63㎡一居、42㎡-78㎡两居、65㎡-83㎡三居,以小户型为主,主力户型是54㎡和63㎡的两居。下面以两个主力户型为例分析其优缺点。
面积/户型 | 54㎡两居 | 63㎡两居 |
户型图 | ||
户型亮点 | 1、主卧朝南,利于接收自然光 2、厨房有窗户,采光通风效果较好,减少细菌滋生 3、有储物间,功能较齐全 | 1、两个卧室朝南,利于接受自然光,次卧有阳台,可作为晾晒区域 2、厨房和卫生间都有窗户,利于采光通风,减少细菌滋生 3、卧室和厨卫有一定距离,动静分区较合理 |
户型缺点 | 1、户型不方正,进深大,影响采光效果 2、客厅和卫生间没有窗户,影响采光通风 3、主卧和客厅为隔断墙,影响休息 | 1、户型有明显缺角,不利于空间的设计 2、客厅无窗,采光通风受影响 |
宜春里社区位于月华大街与拱辰大街的交叉口,因此距离街道较近的3号楼、4号楼和5号楼受车辆噪音的影响较大,喜好安静的人群可以考虑小区南侧的8号楼、9号楼、11号楼和12号楼;
社区有东门和南门,注重便利的商业配套的购房者可以选择靠近南门的8号楼、9号楼、11号楼和12号楼,注重生态休闲配套的人群可以优先选择靠近东门的1号楼、2号楼、13号楼和14号楼;
小区的户型从一居到三居都有,主力户型是小两居,容积率较低,单价较高,较适合有一定承受能力的人群购买居住。
小区周边的公园较多,且距离都比较近,大都在2公里之内,比较适合注重生态休闲配套的人群。
小区附近交通便捷,500米内有多个公交站,616路、901路和646路可直达市区,到朝阳国贸需1个半小时左右,比较适合在良乡或者附近商圈的上班族。
截至2021年8月,房山良乡板块内新房项目较多,这里选取距离较近的首创伊林郡、中海京西里与宜春里社区作对比。
首创伊林郡临近京港澳高速,紧邻地铁6号线,由北京安顺园房地产开发有限公司建设。均价36500元/㎡,总价290万/套起。小区的主力户型是81㎡两居和91㎡-95㎡的三居,与宜春里相比,首创伊林郡的两居户型较方正。首创伊林郡的物业费较高,后期养房费用较高。
中海京西里靠近刺猬河,由北京中海兴良房地产开发有限公司建成。8月小区均价40837元/㎡,主力户型为75㎡两居和86㎡-87㎡三居户型,总价在306万/套起。宜春里社区绿化率一般,而中海京西里的绿化是古代园林风格,较适合对居住环境要求较高的人群居住。从户型来看,二者单价相近,后者的的户型面积更大,总价较高,更适合经济实力较丰厚的人群。
宜春里位于房山良乡区域,附近二手房较多,选取距离较近且房产均价相近的拱辰大街27、29号小区、新建巷,与其对比。
名称 | 宜春里社区 | 拱辰大街27、29号小区 | 新建巷 |
位置 | 房山-良乡 | 房山-良乡 | 房山-良乡 |
住宅性质 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房/单位集体自建房 | 商品房/单位集体自建房 |
售价 | 35474元/㎡ | 36766元/㎡ | 31499元/㎡ |
建筑时间 | 1987年-1994年 | 1984年 | 1976年-1986年 |
建筑类型 | 板楼 | 板楼 | 板楼 |
户型面积 | 42㎡-63㎡一居 42㎡-78㎡两居 65㎡-83㎡三居 | 54.58m²-69.63m²两居 | 51㎡-56.65m²两居 60.05m²三居 |
物业 | 北控物业 | 北京月虹辰物业管理公司 | 华振物业有限公司 |
物业费 | 0.50元/㎡/月-1.20元/㎡/月 | 0.50元/m²/月 | 0.50元/m²/月 |
优点 | 1、低密度住宅,容积率低至1.08 2、停车位免费 | 1、物业定期维护基础设施,服务较好 2、停车位充足 | 1、绿化率较高 2、距离良乡商场较近,只有350米 |
缺点 | 1、停车位紧张,未人车分流 2、绿化率一般,仅为20% | 1、容积率为2.50,相对较高 2、在售房源较少,选择空间有限 | 1、楼龄较老,设施老化 2、停车位紧张,车位比仅为1:0.7 |
分析 | 宜春里、拱辰大街27、29号小区和新建巷位置相邻,周边配套相近,虽然都属于老旧的板楼小区,但是小区品质方面差异较大。 宜春里部分方面物业管理不到位,比如楼道的杂物堆积和卫生情况较差,且宜春里的绿化率较差,对居住环境要求较高的人群谨慎选择; 拱辰大街27、29号小区的物业管理较好,设有门禁,刷卡进出,且内部绿化较好,环境整体干净整洁,较适合对居住环境要求较高的人群; 新建巷是三者里面楼龄较老的小区,部分楼栋墙体没有抹石灰,建筑品质较差。小区出入没有门禁系统,安全存在隐患,休闲娱乐设施较少,总体来看是三个小区里面品质较差的一个,但好在单价偏低,面积较小,购房成本不高,更适合刚需人群。 |