金水家园小区属于琉璃河板块。琉璃河板块位于房山区正南侧，东临官道镇板块，西挨韩村河板块，北达窦店板块，南到北京与涿州边界。由于地处北京边缘片区，目前交通方面只能依靠自驾和公交出行，京昆高速、京港澳高速、京深路、岳琉路等城市主干道，还有琉璃河客运站、琉璃河火车站在一定程度为人们带来了便利。

板块配套发展不尽如人意，比较有优势的配套集中体现在生态资源，琉璃河湿地森林遗址公园，将以大石河流域和西周燕都遗址为核心，建设京西南绿色屏障，打造以诗经文化为背景的16处湿地景观和12处遗址景观。

在商业方面，除了社区底商，目前板块内仅有永盛嘉禾购物中心，在教育方面，板块内有吉羊小学、琉璃河三街完全小学、琉璃河中心小学、房山区琉璃河中学等学校。

房山板块发展较晚，早些年板块内的住宅以单位公房和自建房为主。2000年后板块出现了少量的商品房社区，但过于分散，并没有出现成熟区域。

截止2021年6月，琉璃河板块近5年内并无住宅类土地出让计划，土地集中供应的板块有良乡、青龙镇、阎村、周口店、韩村河等。

整体来看，房山区的供地趋势对板块二手房市场的冲击会相对较大，并且板块内商品房不集中，品质一般，与新房不形成竞争力。

根据《房山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》内容，板块中的琉璃河（西周燕都）遗址需要加强保护和利用，打造国际旅游休闲区，带动全域旅游提质升级。

板块中的大石河是构建两山四水的空间结构之一，同时琉璃河镇定位是实现新型城镇化、城乡一体化发展的平原区乡镇；还是历史文化与科技农业想结合的燕都小镇。

1、金水家园小区容积率较低，人口密度低，居住氛围好。小区内植被丰富，健身休闲设施较多且场地广阔，居住环境舒适。

2、此小区距离市区较远，是单位自建房，居住人群相对单一且流动性相对较小，社区比较安全，邻里之间基本都相互认识。

3、该小区物业费低，生活成本较低。虽然位置离主城区较远，但附近商业配套较好，小区里就有超市，不远处就有商业街、商场等场所，能够满足日常生活所需。

4、该小区大部分楼栋间距较大，采光好的同时减少了给人造成的压迫感，小区户型面积多为两居，室内空间较为宽敞明亮。

幸福里APP显示2021年8月，金水家园小区的挂牌均价为16020元/㎡，环比7月份上涨0.09%，挂牌房源有129套，占全部房源的4.8%。

从近6个月的价格走势来看，金水家园小区的房价呈上涨趋势，但涨幅不明显，价格比较稳定。

具体购房成本方面，拿在售的95m²两居为例，报价155万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套为80%。即该套房源首套首付为54万，二套首付为93万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考仅供参考。

该小区户型有：54㎡-95㎡的两居、120㎡-142㎡三居。主力户型为94㎡两室两厅和59㎡两室一厅。以下对这两个主力户型进行分析。

金水家园西区占地面积较小，距离火车道较近，可能受到噪声污染影响较大，需要谨慎选择。

优先推荐选择32、33、34号楼，位于小区内部比较安静，且楼下绿化环境较好。

该小区容积率低且绿化率高，休闲散步空间多，比较适合需要较大小区内活动空间的人群。

该小区距离市区较远，地铁出行较为不便。适合以公交或自驾为主要通行工具的在周边工作的人群。

该小区的户型面积适中，目前单位售价和总价都不高，比较适合首付预算不高的人群购买。

截至2021年8月，幸福里APP显示房山区有多处新房在售项目，这里选择距离比较近的中国铁建澜廷墅小区和京西悦府小区进行对比。

中国铁建澜廷墅小区为中国建设集团北京容晟房地产有限公司开发的项目，房产均价为32000元/㎡，户型主要以两居、三居户型为主，面积为75㎡-113㎡，最低报价为230万/套，房产总价适中，物业为中铁建设集团物业管理有限责任公司，物业费用较高，3.85元/㎡/月。该小区和金水家园相比，小区管理和配套都会更好，适合对小区品质要求较高的人士购买。

京西悦府项目为北京恒乐置业有限公司开发的项目，房产均价为50000元/㎡，户型主要以三居、四居户型为主，面积为175㎡-176㎡，最低报价为800万/套，房产总价较高，物业为北京天恒物业管理有限公司，物业费用4.50元/㎡/月。该小区和金水家园小区相比，总价和物业费都更高，适合追求生活品质且预算充足的人士改善购买。

房山区二手房源较多，在此选择距离金水家园较近古桥镜水小区和位于良乡区域的月华小区进行对比，三个小区有共同之处，也存在较大差异，故选择这两个房源进行对比。