大宁山庄四区属房山区长阳板块，房山区位于北京西南部，长阳板块位于房山东部，介于房山、丰台、大兴交汇处，是房山各板块中距城区最近的板块。板块内含一条地铁线路+一个大型商业中心，在过去十年中，是房山各板块中发展最快的板块。以地铁站点划分，板块可细分为三个小型板块：稻田板块、长阳核心区板块、篱笆房板块。

板块内包含一条地铁线路为房山线，可直达南四环花乡、丰台科技园，南三环首经贸，也可换乘地铁9号线、10号线，前往中关村、双井、大望路、国贸等热点区域。

板块内包含一个大型商业中心为首创奥特莱斯，定位以中高端折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体的商业中心。板块还有中粮万科funmix半岛广场等大型商业综合体，整体商业氛围良好，从社区商业、临街商业到大型购物中心皆有。

板块内进入城区主干道有南五环、京港澳高速、经开高速、京良路，从板块内京良桥走京良路到南五环西红门南桥约16公里，到南四环马家楼桥约23公里，从板块自驾至京南区域通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，2009年，政府规划房山打造CSD中央购物区，长阳开始受到外界和开发商的关注，万科、中国铁建、首开、碧桂园等房企先后在区域内拍得土地，2010年，地铁房山线开通，长阳作为新兴板块，新房库存充裕，在地铁加持下，成为刚需置业热门板块。

目前，板块内主要为2010年-2015年建名企开发刚需社区，以88㎡-120㎡两居-三居为主，由于区域内二手存量房较多，公共交通及商业较完善，较为受在城区、京南、京西工作的置业人群重点关注。

教育医疗方面，板块内包含有北京第四幼儿园、北京小学长阳分校、皇城根小学、北京四中房山校区等学校，主要集中在长阳核心区域。生态方面，板块内有长阳公园、兰花文化休闲公园。大型医院资源较薄弱，板块内居民有综合就医需求需去附近的良乡板块，较为不便。

板块内居住人群以房山区域工作生活人群，京南京西区域刚需上班族为主。

长阳板块与周边板块对比，商业、交通、教育均完善，医疗及产业配套欠缺，整体以居住属性为主，是房山区发展较早且较成熟区域。

2020年7月，房山线稻田站02-5-09地块R2二类居住用地开拍，经过108轮竞拍，最终中海以40亿元收入囊中，溢价率41.34%，楼面价35420元/㎡。该地块位于房山区长阳镇，容积率2.4，控高60米。居住用途全部建设普通商品住房，不配建保障性住房，目前该项目还未公布案名进入市场。

长阳板块因为距城区近，各项配套齐全，地块价值较受市场认可，近几年，长阳镇板块地块出让主要以保障性住房为主，商品房土地惜售，预计未来在商品房土地出让方面还会有不俗的表现。

自2009年政府规划房山打造CSD中央购物区开始，长阳板块作为CSD中央购物区核心区，已经发展10余年，根据2019年，北京市规划和国土资源管理委员会房山分局发布的最新规划《房山分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》显示，长阳板块不作为房山重点发展区域。现阶段没有规划显示，未来长阳在交通、教育、医疗、商业等方面有较大发展，区域发展主要以完善交通设备设施、整治街区环境、打造和谐、整洁、有效的居住环境，提升群众获得感、幸福感和安全感为主。

区域房价方面，长阳及周边篱笆房板块是房山各板块中的交易热点，长阳地铁站区域周边主要以次新房为主，居住品质较好，社区型商业发展较为完善，教育资源较为集中，未来发展预期看好。

篱笆房地铁站周边楼龄较新，商业依托首创奥特莱斯，教育及医疗不及长阳核心区板块，但生态环境是加分项，长阳公园和滨水森林公园提升整个区域的居住感受，比较吸引对低密和生态环境有需求的刚需人群，未来发展会向篱笆房板块倾斜。

1、小区内部有监控，楼道门禁管理比较严格，居民的居住安全有一定的保障。

2、小区从一居到四居各种户型都有，可以为不同需求的购房者提供丰富的选择自主权。

3、小区建筑设计比较科学，小区均是低层的板楼，加之宽阔的楼间距、大面积的绿地、草皮、树木，使得住宅舒适度大大提升。

4、小区周边配套完善，整个大宁山庄共享生活配套，保证居民能够较大程度上享受周边便利的服务。

截止到2021年8月，大宁山庄四区在幸福里APP上的在售房源约17套，占全部房源的2.8%。挂牌均价为39250元/㎡，与环比上涨约0.31%。从近6个月的价格走势来看，价格浮动较小，总体来说趋于稳定。

在具体购房成本方面，小区主力户型101㎡的两居为例，报价为396万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%、二套80%，即该套房源首套首付为158万，二套首付为317万。

大宁山庄四区的户型有89㎡-100㎡一居、90㎡-118㎡两居、127㎡-147㎡三居、193㎡-222㎡四居，这之中又以101㎡两居室和146㎡三居室为主力户型，现对其进行分析。

1、1号楼-4号楼临近主干道，有可能受到一定的沿街噪声污染。

2、6号楼-8号楼、15号楼-17号楼位于小区中央，被外围楼栋包围，环境相对更静谧，对安静的生活环境有需求的人群可以优先考虑。

3、17号楼、18号楼位于小区前列，前方有大面积的绿化，采光、通风、视野都比较好，并且环境相对安静，建议优先选择。

小区主力户型在100㎡以上，且均价较高，比较适合资金充裕的改善人群选择。

小区楼栋为板楼，钢混结构，楼体较新，南北朝向，户型比较通透，适合对小区居住品质要求较高的人群选择。

小区绿化率较高，绿化面积大，内置公园，而且内部配套比较完善，适合对小区居住环境要求较高的人群选择。

截至2021年7月，房山板块内距离大宁山庄四区较近的新房项目有中粮京西祥云项目和中海寰宇视界项目。

中粮京西祥云项目是北京稻田四季房地产开发有限公司打造的项目，在售户型为115㎡的三居和125㎡-140㎡的四居。目前均价约58000元/㎡，总价最低650万。从总价和购房人群角度来看，中粮京西祥云项目和大宁山庄四区较为相似，然而中粮京西祥云项目的容积率远高于大宁山庄四区，房屋均价和物业费也比较高，虽然车位数量充足，但整体性价比和居住体验弱于大宁山庄四区。

中海寰宇视界项目是北京中海盈顺房地产开发有限公司打造的项目，在售户型有53㎡-63㎡一居和72㎡两居和135㎡三居，目前均价约58000元/㎡，房屋总价最低为300万。中海寰宇视界项目整体户型面积比较小，然而房屋均价远高于大宁山庄四区，户型小均价高的情况下，所能提供的居住品质和居住体验不如大宁山庄四区。

小区周围二手房项目比较多，选择同一商圈内距离大宁山庄四区较近且均为板楼社区的长龙苑和温庄子家园作比较。