万科幸福汇小区位于房山区窦店商圈内，整体位于南六环之外，板块北至阎周路、南至京深路、西临大石河、东临京港澳高速；板块北侧是阎村板块，南侧是琉璃河板块。板块内道路交通便捷，京港澳高速和京昆高速两条高速路为两翼护在板块东西两侧，内部无地铁线，居民地铁出行主要依靠阎村商圈内部的地铁燕房线。

窦店板块经过多年发展，目前已拥有比较完善的生活配套，居住氛围浓厚。教育方面，板块内有窦店中心小学、窦店第二小学、窦店中学、窦店中心幼儿园等；商业方面，板块内有华冠生活购物广场、泰和百货等。

医疗方面资源薄弱，板块内无三甲医院，有窦店镇中心卫生院和北京首儿窦店儿童医院；生态方面，板块内有提香高尔夫俱乐部、窦店人民公园；产业方面，板块内部有窦店三仁电商产业园（众仁达产业园）、北京青云工业园、白草洼高校科技园区等。

其中窦店三仁电商产业园是房山区首家失业人员自主创业基地，意在为失业人员创业提供免费或更加优惠的经营场所，在就业创业政策宣传、创业创新项目推介、品牌推广与产品销售等方面，提供加完备的服务。

窦店作为房山区主要的住宅板块，板块内内目前无新房在售，住宅以二手房为主。板块内二手房大多建于2000-2010年前间，包括商品房、公房及回迁房。尤其在2000年后，随着房山区的深入开发，有远洋、万科、北京城建等知名开发商落地深耕，代表小区有山水汇豪苑、万科幸福汇、北京城建琨廷等。

目前板块内居住人群以板块内企业职工、本地事业单位职工、窦店镇本地人及在周边板块工作的人员为主。板块内在售二手房较多，根据幸福里APP显示，窦店板块房价大多在2.8万/㎡内，集中在2.0万/㎡-2.7万/㎡左右，挂牌数量稳定，价格在2021年开年后处于缓慢上调趋势。

2015年至今，房山区窦店板块内无土地招挂牌项目。截止到2021年6月29日，房山中心位置上的长阳板块在今年有一宗土地出让。4月23日，北京首都开发股份有限公司以7.5亿元中标北京市房山区长阳镇04街区FS10-0104-6001、6002地块R2二类居住用地、A334基础教育用地。

该地块建设用地面积4.05万㎡，建筑控制规模9.27万㎡，同时地块将配建建筑规模2.58万㎡的公共租赁住房；除配建的2.58万㎡公共租赁住房以外的居住建筑规模将全部用于建设"共有产权住房"，房屋销售均价为27000元/㎡（含全装修费用），项目案名为“熙悦丽博”。

从出让信息看，新入市地块项目距离窦店商圈较远，且板块内没有待售地块，短期内对二手房的价格不会产生冲击，预计未来一段时间内板块的二手房价格仍会处于稳定阶段。

北京城市总体规划赋予房山区“三区一节点”的功能定位，包括西南部重点生态保育及区域生态治理协作区、科技金融创新转型发展示范区、历史文化和地质遗迹相融合的国际旅游休闲区、京津冀区域京保石发展轴上的重要节点。全区明确了“2+2+1”的高精尖产业方向，重点发展现代交通和新材料产业，积极培育智能装备和医药健康产业，在三产方面重点推动金融科技、会议会展等生产性服务业。

依据《房山分区规划（2017年-2035年）》，窦店组团是规划房山新城三个组团之一，是房山区科技创新协同发展的重要区域。

产业转型方面，窦店组团区域内的中关村新兴产业前沿技术研究院未来将积极发挥其示范引领和带动作用，促进北京高端制造业基地等，传统功能区的产业升级，积极培育科技金融、智能装备等新兴产业，向北主动承接中心城区高端产业疏解，向南对接河北涿州、保定、雄安新区等新兴市场，最大限度地实现北承南联区位价值。

依托北京高端制造业基地、京东方医工科技园，大力发展现代交通产业、智能装备产业、医药健康产业等，积极对接中心城区，形成产业联动，承接中试等相关环节落位，加强京冀创新要素聚集、开拓区域协同发展新局面。

产业承接方面，窦店组团同样是承接首都功能、承接聚集高端要素、引领京保石发展的和谐宜居示范区。区域将依托内部的京港澳高速等交通优势，引领房山区创新发展轴，串联良乡组团、长阳镇、良乡镇等节点，构建京保石发展轴高科技制造业核心区，强化科技成果转化承接。

窦店组团是首都西南高端制造产业中心，是产城融合的协同发展示范地区和中心城区产业疏解的主要承载地，坚持以生态理念为核心，贯穿城市发展全过程，打造首都西南反磁力中心。

智慧城镇打造方面，规划确定将窦店镇定位为新市镇。作为窦店组团的重要补充，辐射带动和服务周边乡镇地区发展，窦店镇是服务京雄科技创新与高端制造的重要地区，将大力提升其城市基础设施和公共服务设施配套水平，构建创新智慧公共服务体系，打造以绿色人居和综合服务为主要功能的智慧城镇。

1、整个小区采用了新中式园林风格，绿化树木多样，绿化效果好，小区中心有足球场大小的花园，内设有凉亭、池塘，是居民日常散步休闲娱乐的好去处。

2、小区物业管理严格，居民日常生活有保障。小区为万科物业，在物业管理方面与长城物业、绿城物业同属于物业服务第一梯队。不仅能保障居民的生活品质，还提高了小区的潜在价值。

3、小区建成年代为2000年-2016年，整体楼龄较小，中式风格的楼体外观以乳白色、灰色、粉红色为主，加上较为完善的绿化环境，整体小区品质较为高端。

4、小区周边配套设施基本齐全，包括超市、麦当劳、医院、菜市场等，能满足大部分住户的生活所需，另外小区附近还有一个三仁综合商场，可供小区居民日常购物、逛街、吃饭。

幸福里APP显示，截至2021年8月，小区在售房源约104套。小区目前在售均价25370元/㎡，环比下降约0.03%。近6个月，小区整体均价低于房山区，高于窦店商圈；下图可以看出，近6个月来小区挂牌价格略有起伏。从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为30㎡一室一厅户型，报价88万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。即该套房源首套首付为30.8万元，二套首付为52.8万元。

该小区户型有30㎡一居，78㎡-88㎡两居，94㎡-122㎡三居，主力户型为96㎡的三室一厅以及80.9㎡的两室一厅，下面对其进行分析。

16号楼、17号楼位于小区中心位置，绿化效果好，距离健身娱乐区域近，环境优美、安静。

物业管理严格，小区内部环境好，整体品质较高，绿化效果好，适合对小区品质要求高的人群购买。

该小区房源多，可供选择性高，对户型楼层选择要求较高的购买人群可以考虑该小区。

目前该小区附近共有两个新房项目，一个是在小区周边的世界名园项目，另一个是距离小区4公里左右的水墨林溪项目。

目前两个新房项目均价都在21800㎡/元左右，与万科幸福汇相比较来说价格相对便宜，但是水墨林溪容积率低，居住舒适度高，户型南北通透、明厨明卫，采光好。

综合来看如果预算不充足，而且想购买距离万科幸福汇较近的楼盘可以选择世界名园小区，追求生活舒适度可以选择水墨林溪小区。

房山区窦店二手房源较多，距离万科幸福汇较近的有山水汇豪苑北区和田家园小区，三个小区距离较近，也存在一定差异，因此选取这两个小区作为对比。