马坡商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，以大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。

顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。

商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。

作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。

此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看：

一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托"首都产业金融中心"和"国家产融合作试点城市"政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托"四圈三层级"商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1.小区绿化较好，休闲娱乐多样。小区内种植了杨树、黄杨、花卉等等，有利于调节小区空气中的湿度和温度，还能达到净化空气的作用，搭配齐全的健身设施，提升了居民的生活幸福感。

2.小区周边基础设施配置齐全。超市、药店、银行、饭店等基础设施可以为小区居民提供一体化服务，能够提高居民的生活质量。

3.机场高速、京承高速、京密路等多条城市主干道交汇于此，四周交通发达，走高速出行很便利，对于上班族而言短时间内即可到达附近上班地点，节约时间成本。

4.小区所有楼栋带电梯，采用一梯两户、一梯三户、两梯三户设计，整体居住舒适度高。

5.小区有地上地下车位，车位比1:1.1，车位充足。地上车位，停车免费，从长远来看，可以节省停车费用。小区人车分流，既保障了住户的安全，又提高了小区的整洁程度。

截至2021年8月，鲁能7号院颐景溪园小区的挂牌价为40577元/m²，环比上月下降0.60%。从近六个月的价格波动来看，3月到7月房价总体呈现出缓慢上升趋势，而7月份到8月份房价总体呈现下降趋势。鲁能7号院颐景溪园小区，因为其优秀的居住品质，以及地处未来顺义新城的优越地理条件，所以总体均价高于整体顺义地区。7-8月的突然下滑，打断了这种持续上浮的势头，对其将来的价格走势，有一定影响。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的181㎡的三居为例，报价780万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。该套房源为非普宅，即首套首付为312万，二套首付为624万。

要注意的是，由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考，具体的首付费用要视购房者银行评估情况而定。

小区有85㎡-86㎡两居、118㎡-184㎡三居，主力户型有133㎡的三室一厅，得房率约为85%，小区其他户型有86㎡的两室一厅，得房率为85%。现选择户型85㎡两室一厅和141㎡三室两厅进行分析。

小区共有36栋楼，户型是两居和三居，两种户型每栋楼都有分布。

小区6号楼、20号楼、29号楼、31号楼、32号楼距离通顺路较近，双向四车道，上下班车流量较大，可能会受有噪声影响，对此介意的购房者需要慎重选择。

小区29号楼、30号楼、32号楼、33号楼距离小区南门较近，乘坐花溪渡小区公交站比较方便，对于经常出行、每日通勤的居住者而言可以节约一定的时间成本。

小区9号楼到23号楼处于小区的中心位置，相对比较安静，环境清新，非常适合有老人的家庭，或者喜欢安静居住环境的人群。

小区毗邻顺义奥林匹克水上公园，且该公园为国家4A级景点。并且周边有大型医院，生活便捷、就医方便，适合养老人群居住。

小区周边的配套设施较为齐全，距离小区717米处有永辉超市，1.5公里内还有鲁能美丽汇、物美超市等大型商超，购物、休闲娱乐和医疗资源都很丰富，适合追求生活品质、对小区周围配套设施需求高的购房群体。

小区周边交通发达，北六环、京沈路和大广高速交汇于此，同时小区交临近公交站。小区距离花溪渡小区公交站547米，855路公交线路可以到达四环地区，适合城区内工作的人群或对交通便利要求高、出行较频繁的人群。

截⾄2021年8⽉，鲁能7号院颐景溪园小区附近新土地入市较多，有较多的在售新房。故选取相对直线距离较近，价格相当国誉府项目和恒大上和府进行对比分析。

马坡商圈发展比较成熟，时间比较久，周边旧小区较多。鲁能7号院颐景溪园小区与鲁能7号院水岸公馆和鲁能7号院颐景润园小区同属于一个物业，这里选择与小区距离较近、价格相当、年代相对较新的鲁能7号院颐景润园小区和鲁能7号院颐景润园小区进行对比。