小区位于马坡商圈，该商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，以大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。

顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。

商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。

作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。

此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看，一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托“首都产业金融中心”和“国家产融合作试点城市”政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托“四圈三层级”商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1、该小区在2012年间分批次建成，小区外立面维护较好，绿化覆盖面积大，整体品质较高，环境舒适，居住舒适度较高。

2、该小区户型选择较多，面积比较紧凑，价格合理，客群覆盖面较广。小区地上停车位不收取停车费用，供暖费用也较低，降低生活成本。

3、小区内部采购方便，小区内有生活超市和不同类型的餐饮店，居民们日常采买、解决用餐问题都比较方便快捷。

4、小区的周边配套十分便齐全，周边休闲采购、就诊等设施都比较完善，选择也比较多，可以满足居民们的日常所需。

小区目前均价31873元/㎡，较上月降低0.13%。近6个月，小区房价小有起伏。小区整体均价低于顺义区和马坡板块的均价，虽然该小区的整体居住环境较好，但是小区周边2公里内没有地铁线路，对居民出行产生一定影响。整体来看，该小区房源价格波动较缓，对购房者影响不大。

购房成本方面，以目前总价最低为64㎡一室一厅户型，报价199万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为119万元，二套首付为159万元。

小区户型面积选择较多，涵盖了64㎡-67㎡一居，64㎡-81㎡两居及87㎡-89㎡三居。主力户型是64㎡的一居和79㎡ 的两居，购房者可根据自己的需求进行选择。

小区共10栋楼，由于楼栋较少，且楼栋布局比较分散，楼栋间不会互相遮挡，采光条件比较好，视野也比较宽阔；2号楼、3号楼靠近主路，易产生噪音污染，对声源敏感人群需谨慎考虑；靠近小区中部的7号楼等相对比较安静，居住环境较好。

小区户型以小户型为主，且单价较低，较小的户型面积下，整体的入手价格低，适合预算有限的独居人士，也适合刚需型购房者。

小区采用钢混结构建筑，外立面维护较好，楼栋质量较好，且绿化覆盖面积较广，生活配套丰富，整体生活环境较舒适，适合看重居住环境的群体选择。

小区所在板块主要居住群体为顺义本地人，人员流动性较小，居住氛围比较浓郁，适合工作生活在马坡及顺义城区的客群。

截止2021年8月，小区周边新房有中建宸庐、国誉府、中晟广场、恒大上和府。在此我们选择距离小区较近，有户型重叠的的恒大上和府小区来做对比分析。

作为主要居住区，小区周边二手房项目较多，故而选取位置与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的顺兴街十七号院及合景香悦四季小区（东区）进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。