马坡商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，以大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。 顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。

商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。

作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。

商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。

此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看， 一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托“首都产业金融中心”和“国家产融合作试点城市”政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托“四圈三层级”商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1.小区整体风格优雅大方，环境优美整洁，内部配套设施完善且状况优良。小区建成较晚，房龄相对较新，基础设施维护也很得当，整体建筑品质更好。综合质量高。

2.小区户型较为齐全，有多户型可供选择。且得房率高，可达85%，两居室和三居室有多个面积段，可以满足购房者的多种需求。且价格处于中等水平，对于购房资金较紧张的人群来说贷款的压力更小，性价比更高。

3.小区周边配套设施完善，医疗，休闲娱乐等方面应有尽有，商业十分发达。居民生活十分便捷。

4.小区所处马坡商圈是一个成熟的商圈，以后将会完善周边交通系统，发展高技术产业，进一步推动商业转型升级，未来的发展前景广阔，因而也是一个不错的投资选择。

截至2021年8月鲁能七号院水岸公馆幸福里app挂牌均价为38013元/㎡，对比上月环比下降0.19%。

从近六个月价格波动来看，小区与马坡商圈和顺义区房价的波动差别并不大，且总体稳定，呈增长趋势。四月-五月增长幅度最大，后面价格基本稳在38000元/㎡。小区周边配套设施齐全且成熟，建筑品质优良，让小区自身价值得到提升。同时小区所处地段靠近顺义新城，地理位置也比较优越，因而其均价高于顺义区和马坡商圈。

具体购房成本方面，拿在售的117.75㎡的三居为例，报价是418万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为167万，二套首付为334万。

特别提醒，由于税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度上会影响首付金额，所以上述例子仅供参考，具体情况要视购房者银行评估情况而定。

小区有84㎡-86㎡的两居、86㎡-143㎡的三居，这里选择户型面积为86㎡的两居和118㎡的三居进行分析。

小区1号楼、2号楼、3号楼、10号楼和11号楼更偏向小区外围，更靠近龙盛众望便利店，也更靠近东门，经常出门的可以选择这几栋。

4号楼,5号楼,6号楼和8号楼离顺家社区移动菜站比较近，距离街道较远，环境更为安静，更适宜喜静人群选择。

7号楼,9号楼临近人工水域，位于小区中心地带，环境相对更好，比较适合锻炼和散步。

1.小区内部环境优美清秀，绿化面积足够，还有喷泉池塘等景观，且配备健身器材，儿童玩乐设施，十分适宜休闲散步。适合看中生活品质或者休闲养老的人群。

2.小区为板楼设计，且楼间距比较大，且多为南北朝向，采光较好。小区为低密度社区，因此会有更多的公共空间给居民使用，除此以外也避免了楼间距太近而产生的隐私问题。因此比较适合在意隐私和生活品质的人群。

3.小区周边的定位是居住区，周边商业发达，医疗机构等较为齐全，适合对周边配套有较高要求的人群，也适合对住房要求较高的人群。

目前，鲁能七号院水岸公馆所在的马坡商圈内无新房在售，因而选择与之临近的顺义牛栏山商圈的恒华湖公馆和顺义-马坡商圈的国誉府进行新房对比。

恒华湖公馆，据幸福里app显示，位于北京市牛栏山镇恒华西街2号院，开盘时间为2015年9月29日，交房时间为2016年6月1日。售卖楼栋共六栋，售卖六种户型，包括89㎡-250㎡的四居。建筑类型包括板楼，多层，高层，花园洋房。容积率为1.2，绿化率为46%。截至2021年8月，参考价格为35000元/㎡起。周边公交比较便利。

从配套设施等来看，恒华湖公馆小区的竞争力与鲁能七号院水岸公馆不相上下。但因为它是新小区，这是鲁能七号院水岸公馆不能比的。再加上恒华湖公馆的参考价格相对更低，相对就更适合刚需人群。

国誉府，位于北京市顺义区聚源西路7号内205号，开盘时间为2020年5月1日，交房时间为2022年10月31日。售卖楼栋共十九栋，售卖共六种户型。建筑类型包括板楼，多层，花园洋房。容积率为1.6，绿化率为30%。截至2021年8月，参考价格为41000元/㎡起。

国誉府小区它距离潮白河和奥林匹克水上公园较近，绿周边生态环境的条件更好，但是由于交房时间在2022年10月份，周边的娱乐等配套设施相对没有那么完善，因此更适合休闲养老人群或者不急于入住的人群选择。

综合来看，恒华湖公馆更适合刚需人群或者预算较紧张的人群，鲁能七号院水岸公馆则更适合对配套设施要求较高或者转型置换人群。也是性价比较高的投资选择。养老休闲需求较大的人群相对更适合国誉府。

马坡商圈发展比较成熟，时间比较长，商圈内有许多旧小区。鲁能七号院水岸公馆与鲁能七号院颐景溪园和鲁能七号院颐景润园距离很近，稍远处还有中铁花溪渡、金宝花园和马坡花园等小区。这里选择与鲁能七号院水岸公馆年份相近，价格相差不大的鲁能七号院颐景溪园和稍远的中铁花溪渡小区进行对比。