马坡商圈位于北六环外，地处顺义马坡镇和高丽营镇。商圈东侧和南侧是顺义城商圈，以大致以右堤和城北减河为界；西侧与昌平小汤山北接壤，以大广高速为界；北侧是顺义牛栏山商圈，大致以昌金路为界。

顺义马坡商圈的区域功能定位是金融产业新城。商圈内的交通资源主要有北六环、京沈路和大广高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有顺义区医院、北京中医医院（顺义分院）、北京京顺医院等，医疗资源相对较弱。主要商业资源有鲁能美丽汇、隆华购物中心等。主要生态休闲资源有马坡新城城市公园、荆馨公园等。

作为顺义的产业板块，正处在快速发展时期，商圈内的商品房住宅二手房和新房并重，新盘较多，二手房小区房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.6万/㎡。商圈内目前有多个新住宅盘在售，包括恒大上和府、国誉府、中建辰庐、恒华湖公馆、合景泰富天汇、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900，在售均价3.3万/㎡起。目前马坡商圈新房住宅供应充足，价格相对二手房优势不明显，二手房供应充足，价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住功能和产业发展方面。商圈内主要居住人群以顺义本地居民和企业员工为主，主要通勤方向是顺义城区和朝阳望京。

根据北京市规自委官网显示，顺义马坡商圈最新成交的地块是顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地，由北京宏远泰业科技和保利联合体以20.5亿元竞得，溢价率为16％，成交楼面地价约2.24万/㎡。新建总建筑面积约13.1734万㎡，建设用地面积约5.72万㎡，地上建筑面积约9.15万㎡（其中住宅建筑面积约9.09万㎡），地下建筑面积约4.02万㎡。

此地块在马坡商圈内的位置较好，距离顺义城商圈较近，建设内容为住宅及配套服务用房。项目建成后，将进一步提升城市品质，完善区域公共设施。但同时会对新房供应量充足的马坡新房市场造成一定影响。

马坡商圈主要包含了马坡组团和高丽营组团的大部分地区，其发展前景主要可以从以下几方面看，一、产业方面，未来五年，马坡金融城依托“首都产业金融中心”和“国家产融合作试点城市”政策优势，强化产业基金、融资租赁、商业保理及产业链金融功能体系建设，提升首都产业金融中心核心竞争力。另外，马坡组团还要发展新一代信息技术、智能装备和新能源汽车产业。高丽营组团重点发展新能源智能汽车、航空航天和第三代半导体产业。

二、交通方面，十四五期间将加快推进城际铁路联络线北延，拟在马坡设站，如果顺利实施，将结束马坡商圈没有轨道交通的历史。

三、商业方面，商圈依托“四圈三层级”商业空间格局，构建以跨境电商、临空商业、会展商业、现代物流等业态为主的临空高端商业消费圈。引导大型商业设施在马坡组团布局，打造以新城区为主的商务时尚消费圈，满足高端商务群体的消费需求。

四、城市化方面，马坡组团重点推动公共中心建设，建设产城融合和生态宜居的魅力新城。高丽营组团重点推动建设以高精尖产业为核心、配套完善的宜居宜业新城。

1.小区内部底商丰富，1号楼、2号楼、3号楼为临街商铺，有餐饮、美发、医药、超市等。周边有大型购物中心、医院、公园，配套完善。

2.小区主打的小三居，90㎡的三居总价低，但内部功能区齐全，能满足预算较低的三代之家的需求。

3.整个小区停车位充足，每栋楼下都划有停车区，业主只需要登记即可免费停车，对于有车一族来说还是十分便利的。

4.小区内部有小广场，绿化于2016年翻新过，整体环境较为美观。小区内还有多处健身器材、乒乓球台，还有让人休息的绿色长廊，器材由物业定期保养，小区整体居住舒适度高。

截⾄2021年8月小区参考价约为32587元/㎡，对比上个月上升了0.11%。但是该小区房价的变化在今年3月-8月的变化幅度并不大，整体处于略微上升趋势，且波动区间不大。马坡板块内，佳和宜园小区的房价处于中等偏下水平。顺义区以及马坡板块内有多处别墅、洋房或紧邻潮白河的小区，在内部环境、地理位置及建成时间上优于佳和宜园，房价也因此高于佳和宜园。

具体来看，以幸福里app为准，以75㎡两室一厅为例，总价约为244万。参照北京市现⾏的普宅+非普标准看，普宅商贷⾸套⾸付为35%、⼆套首付为60%；非普宅商贷首套首付40%，⼆套首付80%，即该套房源首套首付为85万，⼆套⾸付为146万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

佳和宜园小区在售户型为47㎡-48㎡一居、74㎡-94㎡两居、90㎡-141㎡三居。小区主力户型为75㎡两居和92㎡三居，以下对小区主力户型进行分析。

小区西侧为京承线铁路，火车运行有噪音污染，喜欢安静环境的人群在购房时要避开47号楼-55号楼这九幢楼。

小区12号楼、13号楼、31号楼楼下为底商，来往人员众多，环境也比较嘈杂，介意这一点的购房者可以避开这几栋楼。

小区共计55栋住宅楼，有12栋小高层，其余楼栋为6层板楼。低层住宅没有电梯，家里有老人腿脚不便的建议选择带电梯的小高层。

小区周边有金蝶软件园、北京北卫药业公司、洛娃科技创业园等多家园区和公司，在这附近上班的工作人员可以在佳和宜园购房，减少通勤时间。

因小区有小三居户型，户型方正，内部结构完善且房屋总价较低，对于预算有限的三代之家来说还是很合适的。小区内还有47㎡的一居，以及相对其他户型均价更低的89㎡两居。预算紧张的刚需人群可以选择在此购房。

小区内部环境较好，周边配套完善，生活便利，且房屋总价相对较低。综合配套、房价、小区房价等因素考虑，对于预算有限的新婚购房人群来说，佳和宜园是过渡置业的好选择。

截至2021年8月，佳和宜园所在的顺义马坡板块内有恒大上和府、国誉府、合景泰富天汇、中建宸庐、恒华湖公馆、富力首开金禧璞瑅、北辰墅院1900等多处在售新楼盘。这里选择距离较近的恒华湖公馆和中建宸庐来做对比。

恒华湖公馆均价在35000元/㎡起，相对佳和宜园每平米高出三千左右。从交通上看，恒华湖公馆400米内有十多条公交线路，公交出行更加方便。周边配套上来看小区北部1千米处有商业街，1公里内没有银行，周边没有公园和其他休闲配套，这一点上不如佳和宜园。从户型上来看，恒华湖公馆主打大面积三居、四居，另外有89㎡-90㎡两居，主要针对预算较足的改善型人群，而佳和宜园一居和小三居，更能符合刚需人群的需求。

中建宸庐均价在42000元/㎡起，相对佳和宜园房价较高，小区整体为小高层楼栋。从交通上看，小区300米内有16条公交线路，出行更加便利。从配套来看，小区左临马坡千亩森林公园，右临潮白河，生态环境优美。但小区1公里内没有银行、医院、大型购物中心，周边配套上不如佳和宜园便利。从户型上来看，中建宸庐户型方正、南北通透，在售户型为123㎡两居和138㎡三居，主要针对预算较足的改善型人群，而佳和宜园的户型选择相对较多。

整体来看北辰墅院和中建宸庐的房价较高，更适合预算充足的人群。无论是内部设施的布置和绿化景观的打造，新小区都更有竞争力。但从配套上来看，佳和宜园的临街商铺和周边配套都使生活更加便利。在价格上，佳和宜园更有优势，也更能满足低预算人群的需求。购房者还需根据自身实际情况进行选择。

佳和宜园隶属顺义马坡板块，板块内在售二手房有恒华安纳湖、新马家园、鲁能7号别墅、马坡花园一区、顺悦家园、丽喜南苑等多个小区。我们选择距离较近且价格相近的新马家园、顺悦家园来做对比。