宏仁家园位于马驹桥商圈，马驹桥商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.9万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林小镇等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、小区产品好，小区容积率1.8，是标准的低密度社区，全部楼栋均为板楼，采用围合式布局，有良好的采光、宽阔的视野，居住体验佳。

2、小区绿化好，小区有中央花园，楼栋周围有花圃，而且绿植养护到位，为居民提供了一个清新宜居的舒适环境。

3、内部便民设施全，小区内部有的健身器材、儿童娱乐设施，丰富了居民的休闲生活。此外，小区电动车充电桩安装充足，为居民日常出行提供有力保证。

4、小区单价低，有低总价小户型。小区最小户型面积为66㎡，相比周边大面积总价高的同类产品，上车总价208万起，适合购房预算不充足的购房者。

2021年8月，幸福里App显示宏仁家园的挂牌均价是2.78万/㎡，挂牌均价环比上月下降0.09%，价格变化在正常范围，总价区间为208万-300万。挂牌房源以两居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

8月份小区在幸福里APP上挂牌待售的房源约39套，挂牌率为1.99%，属于较低水平，挂牌房源为4套一居，35套两居。从挂牌率、成交数量来看，宏仁家园居住群体较稳定，价格较稳定。

宏仁家园位于马驹桥商圈，商圈均价2.68万/㎡，本小区价格稍高于商圈均价，说明综合品质高于商圈平均水平。

购买成本方面，以90.53㎡两居室为例，报价220万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为77万；二套首付约为132万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

宏仁家园的主力户型为两居，两居面积段为80㎡-91㎡，此外，还有66㎡-77㎡的一居、89㎡-90㎡的三居。小康选取两个户型来分析。

户型一：

本户型为73.39㎡南北朝向一居室，优点是：

1、南北方向有窗，有利于通风；

2、卧室有阳台，可做晾晒区域。

缺点是：

1、卫生间没窗，不利于通风换气；

2、过道较多，有浪费面积。

户型二：

本户型为87.75㎡南北朝向两居室，优点是：

1、南北方向有窗，有利于通风；

2、卧室有阳台，可做晾晒区域；

3、厨房有阳台，可作储藏区域；

4、动静分区，家庭成员互不干扰。

缺点是：

1、卫生间没窗，不利于通风换气；

2、面宽窄，进深长，部分区域采光不佳。

因1号楼、2号楼位于小区中央，北侧为停车场停车方便，南侧为小花园，散步方便、视野好，可优先考虑。

因3号楼、7号楼临近西侧马路西周路，部分房间会有噪音污染，需谨慎选择。

宏仁家园属于低密度社区，绿化品质较好，适合对生活品质有一定要求的购房者；从价格来看，小区有小面积户型，上车总价低，适合参加工作不久的初次购房者，或者给父母购买养老房；从位置来看，宏仁家园比较适合生活、工作在通州主城区、马驹桥商圈内及亦庄商圈工作的购房者。

马驹桥商圈在售新盘有两个，分别是亦庄金悦郡、亦庄橡树湾，其中亦庄橡树湾由中交润致（北京）置业开发，主打77㎡-93㎡两居、三居，单价4.4万/㎡起，总价410万起，车位配比1:1.2，物业费3.8元/㎡/月；亦庄金悦郡由北京融泰开发，在售户型为72㎡两居、87㎡三居、118㎡四居，单价3.9万/㎡起，总价290万起，车位配比1:1.3，物业费3.8元/㎡/月。

相比宏仁家园而言，两个新盘在外部配套方面相差不大。从车位配比来看，新盘车位配比更合理，宏仁家园停车位比较紧张；从容积率方面来看，两个新盘的容积率都是高密度社区，而且宏仁家园为低密度社区，居住更舒适。此外亦庄橡树湾交房时间是2023年3月，亦庄金悦郡交房时间是2023年5月，宏仁家园的二手房即买即住。综合考虑，喜欢低密度、入住时间比较紧迫的，可优先考虑宏仁家园。

宏仁家园小区周边二手房报价在2.6万/㎡-3.8万/㎡，其中米拉小镇、新海北里和宏仁家园距离较近，价格相差不大，相互之间有一定的竞争力，故选择此三小区做对比分析。