通泰国际公馆小区位于次渠商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧紧贴台湖商圈，大体以老君堂公园和徐庄桥连接线为边界；南侧是马驹桥商圈，被凉水河南北隔开；西侧与亦庄商圈交错相连，最西边到永昌南路；北侧是朝阳十八里店商圈，以梧桐公园为最北端。

次渠商圈的发展导向是“传统产业升级区，区域发展支撑区”，功能定位为城市转型发展示范区，产业方向定位为北京陆路口岸节能环保基地。

商圈内的交通资源主要有地铁有亦庄线、南六环、京津高速、京沪高速、通马路和计划2021年底开通的17号线，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区次渠社区卫生服务中心、次渠北里社区卫生服务站、北京松乔次渠综合门诊部，没有大型三甲医院，医疗资源相对匮乏。商业资源有百发龙购物中心、次渠购物中心等。主要生态休闲资源有阡陌风韵城市田园带型休闲公园、乐跑公园、东石公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以新房为主，二手房很少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为5万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，均为住宅产品，包括台湖金茂悦、招商·臻珑府、城市之光·东望、融创亦庄壹号，在售均价都在4.5万/㎡以上。目前次渠商圈新房供应充分，二手房以次新房为主，老旧社区不多，挂牌房源较少，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和周边企业员工为主，其次是亦庄商圈、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是亦庄和国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，次渠商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近次渠商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和次渠商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对次渠商圈的影响微乎其微。

次渠商圈地处通州西南部，是城市转型发展示范区，次渠板块内聚集了环渤海高端总部基地、中关村科技园光机电一体化产业基地、中国数码港科技园等一批高尖科技制造业载体。主要发展以车联网、生物医药、新能源等为主的战略性新兴产业和现代服务业。商圈未来的发展可以从基础设施建设和产业利好两方面来看。

基础设施建设方面，环渤海总部基地作为通州区“台马组团”的产业中心，承载居住、商业、医疗等综合城市功能，未来规划建设成为区域微中心。目前基地依托丰富的生态资源，规划建设南北长7.8公里、总面积5.74平方公里的城市生态轴线，将公园、湿地与居民生活休闲区打通，充实商圈内的生活配套，优化人居环境，吸引更多的高知高技能人才，助力产业规模发展。

产业利好方面，商圈内有中科信电子装备、SK集团、天安数码和北京联东等具有影响力的优秀龙头公司。还引入了京东集团总部和小米互联网产业园等几家代表先进生产力的企业，为次渠打造具备全球影响力的科技创新中心、引导创新人才流向特色产业基地等方面奠定了基础。

1、楼龄较新：小区于2016年建设完工，整体养护很好，居民满意度较高。

2、楼间距大：小区内楼间距小一点儿的距离一般也在90米左右，基本不会有遮挡，采光良好，居民居住舒适度良好。

3、卫生管理好：小区内不论是园林还是楼道都有保洁人员按时打扫卫生，居民的好评度较好。

4、绿化环境好：小区内多种多样的绿植灌木，精致的园林，给居民提供了良好的居住品质。

2021年8月，幸福里App显示通泰国际公馆的挂牌均价约在5.4万/㎡左右，虽然8月环比上月下跌了0.64%，但这是在正常的波动范围之内，不用担心价格会有大幅的变动。

8月份通泰国际公馆在幸福里App上的挂牌待售的房源不多，只有两套，属于较低水平。另外小区位于次渠商圈，商圈均价约4.1万/㎡，本小区价格要高于大兴区和次渠商圈的均价，说明通泰国际公馆在本商圈内竞争力较强。

购买成本方面，以89㎡三居室为例，报价510万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为204万；二套首付约为408万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以以上说明仅供参考。

通泰国际公馆小区有53㎡的一居室、82㎡-90㎡的两居室、89㎡-90㎡的三居室，下面就取两个有代表性的户型来分析一下。

户型一

该户型为90㎡三居室，其优点有：

1、南北东三面窗户，采光效果好；

2、超大客厅设计，可充分满足一家人的活动空间；

3、明厨明卫，通风效果好。

其缺点有：

1、两个卧室朝北，通风采光较差；

2、厨房面积小，略显局促。

户型二

该户型为82㎡两居室，其优点有：

1、南北通透户型，采光通透性好；

2、两个卧室朝南，采光效果好；

3、卧室A独立阳台式设计，方便晾晒衣物。

其缺点有：

1、卫生间没有窗，通风透气性差；

2、客厅窗户没有，采光效果不好。

通泰国际公馆一居室主要分布在1号楼，考虑小户型的朋友可以优先考虑；另外小区的2号楼主要以三居室居多，靠近中心花园，而且从小区的北门出去，购物很方便，考虑大户型的朋友可以重点关注一下。小区3号楼、4号楼下面有底商，会有一定的噪音影响，建议谨慎选择。

从住房品质看，通泰国际公馆是2016年的次新盘，整体居住品质佳，适合对小区品质要求较高的人群。

从交通方面看，通泰国际公馆周边交通线路相对较多，且距离地铁亦庄线较近，适合地铁沿线附近工作生活的人群。

次渠商圈目前在售新房项目有两个，分别为招商臻珑府和台湖金茂悦。招商臻珑府，单价5.1万/㎡；台湖金茂悦，单价5.0万/㎡。

其中招商臻珑府——北京经开亦盛房地产开发有限公司所建，共18栋，面积从57㎡一居到139㎡四居，总价405万起，相比通泰国际公馆，新盘的面积段覆盖更全，单价略低，但容积率相对较高，不着急入住的朋友可以考虑下招商臻珑府，喜欢现房的朋友可以优先考虑一下通泰国际公馆。

台湖金茂悦——北京万平通房地产开发有限公司所建，共8栋，面积从80㎡的两居到132㎡的四居，多以中大户型为主，总价445万起，相比于通泰国际公馆，新盘的业态更纯粹，但总价略高于通泰国际公馆，后期的生活成本也相对较高，比较注重后期生活品质的朋友可以考虑一下台湖金茂悦，预算相对较低一些的朋友建议优先考虑一下通泰国际公馆。

通泰国际公馆周边二手房均价在3.6万/㎡-5.4万/㎡，其中通泰国际公馆、北京经开汀塘和远洋天著悦山同属优质改善型社区，且距离较近有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。