双河北里尚城小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻卢城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以小编认为新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造成影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。黄村的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和东六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、安保严格：外来人员进入小区需要登记，主路和楼栋前有监控设备，保安定时巡逻，治安良好。

2、车位充足：小区车位比为1:1.1，空余车位充足，停车便利。

3、商业配套成熟：小区周边1公里范围内超市、便利店、药店齐全，3.6公里范围内有大型购物中心，便于居民日常采买。

4、交通便利：小区周边1.1公里范围内多条公交线路覆盖，1.9公里范围内有地铁大兴新城站，居民出行便利。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月，双河北里尚城目前在售均价为3.3万/㎡，环比上月上涨0.26%，挂牌房源以两居为主。小区均价于所处商圈中处于较低水平，价格优势较为明显，且从过去6个月的数据来看，价格整体变化不大，购房者短期内不用担心房价有较大浮动。

购房成本方面，以88㎡的两居户型为例，报价276万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源为普宅，首套首付为97万，二套首付为166万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述示例仅供参考。

小区有60㎡一居、80㎡-89㎡两居、114㎡三居，小王取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为88㎡两居，其优点有：

1、南北通透户型，便于通风；

2、两卧分离，家庭成员之间互不干扰；

3、厨房带阳台，便于食材存放；

4、客厅带阳台，便于晾晒。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于干燥；

2、入户门与卫生间中间的过道难以利用，造成面积浪费。

户型二：

本户型为114㎡三居，其优点有：

1、南北通透户型，便于通风；

2、厨房带阳台，便于食材存放；

3、卫生间有窗，便于干燥。

其缺点有：

1、卧室C窗户较小，影响采光；

2、次卧面积较少，不能放置大床。

小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼采光、视野较好，建议优先选择，5号楼西侧有楼栋遮挡，采光较差，7号楼和8号楼楼栋为“L”形，部分户型居住体验较差，建议谨慎选择。

本小区在商圈内价格优势明显，推荐刚需型购房人群选择，非常适合生活或者工作在黄村商圈的购房人群；小区周边商业众多，距离瑞程奥特莱斯约1公里，周边3.6公里范围内有大型商业，对于周边商业配套要求较高的人群适合购买；小区距离地铁大兴新城站约1.9公里，大兴新城站可直达地铁10号线草桥站，在10号线及沿线的工作人群也适合购买。

大兴黄村商圈内在售新房有4个，分别是清城国际中心、颐璟万和、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。其中清城国际中心是商铺，不具备对比性。价格相近的有金融街金悦府。

金融街金悦府由北京远和置业有限公司开发，户型有83㎡-89㎡两居和88㎡-129㎡三居，绿化率30%，单价4.5万/㎡起，总价450万起。

相比双河北里尚城，居住环境相对更好，但是价格更高，追求生活品质且预算充足的朋友可以考虑新盘，如果考虑交房时间，购房预算等因素，可以选择双河北里尚城。

双河北里尚城周边二手房均价在2.1万/㎡-5.2万/㎡，其中黄村中里小区和车站中里小区同属刚需型社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。