兴海家园日苑属于西红门商圈，西红门商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、小区环境好，小区住宅楼前后都有草坪和花坛，道路两边都种有树木，绿化率高达36%，容积率1.2，业主居住舒适度高。

2、小区内卫生条件好，小区各处都安放的有垃圾桶，物业每天会定时安排保洁员在小区内打扫卫生。

3、小区产品设计好，小区建筑结构均是一梯两户和一梯三户的板楼，户型以南北通透朝向为主，采光和通风效果好。

4、小区周边交通配套齐全，小区周边600米范围内有地铁站4号线大兴线西红门站和两个公交站，居民出行便利。

2021年8月，幸福里App显示兴海家园日苑的挂牌均价是4.1万/㎡，总价区间在253万-428万，挂牌均价环比上月上涨0.08%，价格变化在正常范围。从过去六个月的数据来看，小区均价整体呈微涨的趋势，但是涨幅节奏与所处商圈和所处大兴区基本一致，大家不用担心房价会出现大的波动。小区目前挂牌待售的房源17套，挂牌率为0.85%，属于较低水平。从挂牌率和成交价的走势来看，兴海家园日苑群体较稳定，价格较稳定。

兴海家园日苑处于西红门商圈，商圈均价3.95万/㎡，本小区价格稍高于商圈均价，说明本小区在商圈内竞争力较强。

购买成本方面，以84㎡两居室为例，报价360万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为126万；二套首付约为216万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

兴海家园日苑小区的主力户型为一居室和两居室，一居室面积段为61㎡-64㎡，两居室面积段为77㎡-84㎡，大多是南北朝向的两居室户型。下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为62㎡南北朝向一居室，优点是：

1、朝向南北通透，采光和通风效果好；

2、阳台A5.2㎡，空间大，方便晾晒衣物；

3、客厅无明显凹凸墙面，方便摆放家具。

缺点是：

1、卫生间无窗户，不方便通风换气；

2、4.8㎡的过道面积浪费，利用率低；

3、卧室有凹角，不方便摆放家具。

户型二：

本户型为84㎡南北朝向2居室，优点是：

1、南北朝向户型，采光和通风效果好；

2、客厅带一个4.1㎡阳台，方便晾晒衣物；

3、客厅和两个卧室，无凹凸墙面，方便摆放家具；

4、厨房带窗户，方便排油烟。

缺点是：

1、5.2㎡门厅利用率低，面积有浪费；

2、卫生间没窗户，不方便通风换气；

3、入户门对着卫生间的门，私密性差。

小区内的1号楼-7号楼、15号楼、16号楼、23号楼-31号楼，这些楼栋都是临街的，会受到噪音的影响，建议作为备选最后考虑。特别推荐的主要是19号楼和20号楼。20号楼南边楼间距较大，直观小区内的广场，视野和采光效果最好，建议优先考虑。19号楼北面楼间距较大，直观小区广场，视野开阔，可作为第二选择。其他楼栋前后楼间距相差不大，采光效果和视野均不如19号楼和20号楼，可根据喜好自行选择。

小区是一个刚需优选楼盘，以小户型为主，单价不高，购房门槛较低，预算有限的家庭适合购买。另外小区临近地铁4号线大兴线西红门站，交通便捷，在新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群也适合购买本小区。

商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目。因为兴创国际中心是非住宅项目，首开龙湖熙悦宸著项目产品较为单一，这里就不过多介绍了。主要对比一下新城控股熙红印，项目开发商为北京新城鸿熙房地产开发有限公司，主打75㎡-105㎡两居、三居，单价6.44万/㎡起，总价420万起。相比兴海家园日苑小区，周边配套方面不相上下。但是，新盘的优势在于小区品质更好，内部配套设施更为完善。但是新城控股熙红印楼盘，密度较大，生活较为拥挤，并且购房成本较高，预算充足的朋友可以考虑新盘。兴海家园日苑虽然品质相对一般，也没有电梯，但是小区临近地铁、密度低，对于预算有限的家庭也是一个不错的选择。

兴海家园日苑小区周边二手房均价在3.7万/㎡-5.0万/㎡，其中兴海家园日苑、兴海家园月苑和九龙山庄三区，价格相差不大，故选择此三个小区作对比分析。